城中村村民轉讓房產的應當查處嗎?

◎陳戰杰

城中村村民轉讓房產的應當查處嗎?

◎陳戰杰

問：

我縣黃莊村五組因道路建設和土地開發，土地被政府征收，整個村民小組村民轉變為城鎮居民。2008年，縣政府下文，黃莊村五組村民有權繼續享受本組剩余的集體土地和宅基地。2012年，本組村民劉某因外債多，將其房子轉讓給張某。張某本是某社區居民，2008年將其戶口遷入黃莊村五組，現戶口也注明是非農業戶口。2012年，雙方辦理了宅基地過戶手續。因群眾舉報，紀檢部門來調查。

請問，我們是不是應該為原五組村民的宅基地辦理土地使用權過戶手續？這件事我們是否有錯？如果有錯，應當怎么善后？

答：

一、本案首先應當恢復事實原貌

2008年前后，你縣黃莊村五組土地被政府征收，尚未全部征收，整個村民小組村民轉變為城鎮居民，按照現在規范的說法，黃莊村五組及其土地屬于“城中村”，也就是說，屬于城市規劃區范圍了。2008年，縣政府下文，黃莊村五組村民房產所占用的土地以及尚未征收的土地仍然保持原來的權屬不變。但黃莊村五組尚未征收的土地屬于政府隨時可以征收的范圍了。張某本是市民，2008年將其戶口遷入黃莊村五組，2012年，村民劉某將其住房出賣給市民張某， 2012年辦理了宅基地過戶手續。

二、本案屬于市民與市民之間轉讓房產

本案轉讓房產時，劉某的身份已經是市民了，受讓方張某也是市民。黃莊村五組土地屬于城市規劃區了，城市建設受《城鄉規劃法》調整，城市規劃建設管理部門對城市市區范圍內的所有建設活動實行統一管理，原來的村民不可能再以“農村村民”的身份申請“宅基地”。

對該宗宅基地來說，劉某占用與張某占用對土地管理不產生任何影響。土地如果征收的話，土地補償費歸黃莊村五組集體所有；房子如果拆遷的話，房子拆遷補償費歸現在的房主所有，房子寫誰的名字就補償給誰。

三、嚴格按照《土地管理法》的規定“對號入座”處置本案

我國人多地少，必須采取最嚴格的土地管理制度，對于農民的宅基地問題，《土地管理法》以及其他配套法規都做出了明確而又嚴格的規定。

《土地管理法》第六十二條規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

也就是說，房產是私人所有，出賣與否不算違法，國家也無法干涉，但國家不鼓勵這樣做，也不予以處罰。對這樣不違法不鼓勵的做法，國家的立場是，如果再申請宅基地的話，國家有權拒絕申請。

《關于加強農村宅基地管理的意見》第五條規定：“農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。”第十三條規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

本案從買賣主體方面來說，屬于市民與市民之間房產轉讓，不是法律規定的“農村村民”之間轉讓的情形；從買賣標的方面來說，屬于城市規劃區范圍內的農民集體土地，不屬于法律規定的在“農村”的情形；從后果方面說，出賣方劉某善意出賣住房沒有另外再要一份宅基地，不屬于法律規定的“再申請宅基地”的情形。

本案與法律規定的情形和條件不同，根據政府“法無授權不得作為”的原則，政府無法予以查處。

當時國土局為劉某和張某之間轉讓住房辦理宅基地登記過戶手續，按照市民與市民之間轉讓住房導致的宅基地使用權變更登記過戶手續對待，并無不當。

四、出賣方沒有反悔告狀

本案不管是否合法，出賣方劉某并沒有反悔告狀，本著“不告不理”的原則，沒有原告方，政府不能“皇帝不急太監急”，政府不能充當原告方，政府也無權充當公訴人的角色，政府作為第三方不能單方面立案查處，也沒有合法的因由要求張某退出住房。

根據上述分析，本案屬于城市規劃區范圍內市民之間轉讓房地產案件。本案中，國土局并無過錯，出賣方劉某沒有過錯，買方張某也無過錯，政府工作人員也沒有貪污受賄、

玩忽職守的情節，不屬于依法應當查處的情形。至于個別村民（市民）舉報，這是舉報人的權利，應當尊重，對舉報內容不能聽信一面之詞，應當進行研究；是否違法是否受理，由政府依法決定。

建議：紀委的同志們從黨的事業出發，積極參與治官治政，我們都應當予以配合和支持。紀委的同志們對土地管理不太熟悉，這是十分正常的，我們應當積極協助，予以解釋。

（本文摘自《國土資源170個怎么辦》）