既有房屋安全管理現(xiàn)狀及對策

文/陳偉 溫州市房屋安全鑒定所 浙江 溫州 325000

既有房屋安全管理現(xiàn)狀及對策

文/陳偉 溫州市房屋安全鑒定所 浙江 溫州 325000

隨城市化的快速發(fā)展，房屋使用安全性成為民生工程的重要內(nèi)容；房屋安全更深遠的意義在于承載著社會的和諧、穩(wěn)定、發(fā)展；本文對房屋的安全管理進行闡述。

安全管理；問題和對策；全壽命周期管理

前言

既有房屋是指投入使用兩年（含兩年）以上的房屋。既有房屋安全管理成為建筑物全壽命周期管理中時間跨度最大，管理難度最大的環(huán)節(jié)。所以此環(huán)節(jié)的管理急需法制化、規(guī)范化。

一、既有房屋的安全隱患

1.設(shè)計、施工問題埋下的安全隱患

我國既有房屋安全管理的重心在房齡三十年以上的房屋，限于當(dāng)時經(jīng)濟狀況和建造標(biāo)準(zhǔn)，大量房屋在建設(shè)過程中存在缺乏設(shè)計環(huán)節(jié)或者設(shè)計質(zhì)量不高及不正規(guī)施工等現(xiàn)象，給房屋安全帶來安全隱患。

2.構(gòu)件承載力降低帶來的安全隱患

房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件材料自然老化、強度降低、缺乏日常維護或者房屋在反復(fù)裝修過程中破壞了結(jié)構(gòu)構(gòu)件，導(dǎo)致房屋局部甚至整體結(jié)構(gòu)承載能力降低，減少建筑物的安全儲備，給建筑物帶來安全隱患。

3.建筑外設(shè)物帶來的安全隱患

空調(diào)外機支架、建筑幕墻、大型戶外廣告牌等建筑外設(shè)物的不規(guī)范安設(shè)均會帶來安全隱患。建筑外設(shè)物與主體結(jié)構(gòu)的聯(lián)系構(gòu)件以及外設(shè)物本身都會老化，一旦受臺風(fēng)、熱帶氣旋、龍卷風(fēng)等侵襲，給建筑帶來安全隱患。

4.房屋裝修、改造帶來的安全隱患

房屋所有人（或使用人）在裝修改造中拆改承重墻體，改變房屋使用功能，增加樓面荷載，任意加層等改造行為都會對原有建筑物的安全帶來嚴(yán)重的安全隱患。

二、既有房屋安全管理的現(xiàn)狀和問題

我國既有房屋安全管理的真正起步是從我國實行《城市危險房屋管理規(guī)定》（建設(shè)部令第129號）后，主要以危舊房屋的安全管理作為重點。各級政府管理部門在房屋安全管理理念、法律法規(guī)建設(shè)、管理機構(gòu)建立建設(shè)、管理制度建設(shè)等方面，經(jīng)過不斷的探索與實踐后有所突破和發(fā)展，但仍然存在許多不足。

1.安全管理

各級政府部門在房屋安全管理過程中從以往的“重建設(shè)、輕管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)”和“管理”并重。

2.法規(guī)建設(shè)

許多城市出臺了房屋安全管理方面的專項地方法規(guī)規(guī)章，內(nèi)容大致包括房屋安全鑒定管理、白蟻防治、住宅室內(nèi)裝飾裝修、危險房屋日常管理，房屋安全管理工作等。法規(guī)規(guī)章不再局限于危舊房管理，而是上升到“房屋安全”理念。但是地方法規(guī)只適用于當(dāng)?shù)兀切]有立法權(quán)的地區(qū)，只能依據(jù)建設(shè)部令第129號，其內(nèi)容已經(jīng)無法滿足房屋安全管理的需求。從建筑物的壽命周期理念出發(fā)，壽命周期的各個階段都有相應(yīng)的法律法規(guī)，包括立項、可行性研究、征地、規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、監(jiān)理、驗收、審計等環(huán)節(jié)，只有房屋使用階段的安全管理，尚缺乏權(quán)威性和實用性的法律法規(guī)。

3.安全管理制度

盡管我國已經(jīng)基本建立房屋建設(shè)階段的安全管理制度，但房屋使用階段安全管理制度和拆除階段的安全管理制度還不完善。從房屋建筑物全壽命周期的觀念出發(fā)，房屋的安全管理應(yīng)該在壽命周期的各個階段實現(xiàn)全程管理，所以亟需發(fā)展和完善房屋使用階段和拆除階段的安全管理制度。建筑物建設(shè)階段的安全管理力度決定著建筑物的先天條件，建筑質(zhì)量問題有很大的隱蔽性和滯后性，建筑物一旦竣工交付使用，建筑物先天的質(zhì)量問題就會被隱藏，如若建筑物先天質(zhì)量缺陷會給房屋使用階段埋下安全隱患，輕則影響正常使用，重則導(dǎo)致建筑物提前報廢。目前，建筑物使用階段的安全管理主要包括對建筑物的定期檢查，結(jié)構(gòu)變動的許可制度，外設(shè)附加物的備案制度，危險房屋的鑒定和治理以及房屋安全的應(yīng)急預(yù)案制度，這些安全管理處于多部門管理的狀態(tài)，而且管理制度不全面，管理力度不足。

4.房屋安全管理部門

我國當(dāng)前涉及的建筑物管理部門有規(guī)劃、行政執(zhí)法、房管、物業(yè)等多個部門，但是各個部門管理職責(zé)劃分不清，管理和執(zhí)法分離，存在管理盲區(qū)和管理缺陷，使得一些危機房屋安全的行為無法有效制止。

5.房屋安全使用意識

房屋使用人私自拆改房屋承重構(gòu)件；違章搭建；改變房屋使用功能；對相鄰建筑物的施工影響置之不理等。還有不主動排除房屋存在的安全隱患，不重視公共建筑的安全問題。群眾不了解房屋使用安全的基本常識及法律法規(guī)，“重使用、輕安全”。

三、加強既有房屋安全管理工作的對策

1.加強房屋使用和拆除階段的法律法規(guī)建設(shè)，依法監(jiān)督管理。

國家應(yīng)專門制定一部綜合性的，針對房屋安全管理與鑒定的法規(guī)或規(guī)章，規(guī)范鑒定市場，加大房屋安全管理力度。目前，杭州、廣州等地都已經(jīng)出臺相應(yīng)的地方性《房屋安全管理條例》，而很多城市缺少立法權(quán)，僅僅依據(jù)《城市危險房屋管理條例》，管理范圍狹隘，造成房屋使用階段的安全管理法律依據(jù)不足。

2.公共建筑應(yīng)強制性的檢查和鑒定。

對人員聚集的公共建筑，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)該定期進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時排危。因為這些地方一旦發(fā)生事故，容易造成群死群傷，影響社會安定和諧。

3.提高民眾自身的安全意識。

提高民眾自身的安全意識，普及安全常識，發(fā)現(xiàn)建筑物的安全隱患及時排除。產(chǎn)權(quán)人是第一責(zé)任人，房子是自己的，不要發(fā)現(xiàn)隱患就想等著政府給處理，發(fā)生安全事故的責(zé)任人是自己。

4.實行房屋安全認證準(zhǔn)入制度。

進入住宅二級市場房源質(zhì)量良莠不齊，在多次的交易和使用過程中由于自然因素和人為因素，造成房屋損壞。實行房屋安全認證準(zhǔn)入制度，可以有效保證流入交易市場的房屋的安全性能。

5.推進房屋安全鑒定機構(gòu)的市場化。

市場化是房屋安全鑒定行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，同時房屋安全鑒定機構(gòu)應(yīng)該實行資質(zhì)動態(tài)管理和市場準(zhǔn)入制度。鑒定業(yè)務(wù)的市場化，應(yīng)該讓已脫鉤改制的建筑科研、質(zhì)量檢測、設(shè)計單位，以及社會中介鑒定機構(gòu)，參與到鑒定市場的競爭中來，從而讓鑒定行業(yè)的業(yè)務(wù)水平得到有效的提升。

6.建立“房屋安全健康檔案”，實現(xiàn)建筑物全壽命周期管理

建立“房屋安全健康檔案”，記錄房屋的位置、數(shù)量、建造年代、使用情況、改造修繕信息、安全信息等，并且收納立項、規(guī)劃、設(shè)計、竣工驗收、房屋登記、物業(yè)服務(wù)、房屋安全鑒定等文件資料，以“幢”為單位建立住宅房屋監(jiān)管檔案。建立“房屋安全健康檔案”，將全壽命周期中監(jiān)管中的管理信息以及各個監(jiān)管部門聯(lián)系起來，共享資源，實現(xiàn)對建筑物壽命周期中各個階段的關(guān)聯(lián)管理。

［1］既有房屋安全管理的實踐與探索［J］.房屋安全，2008（59），33-37.