二手房貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展對(duì)策探討

文/商桂華 江蘇省鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

二手房貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析及發(fā)展對(duì)策探討

文/商桂華 江蘇省鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇 鹽城 224005

近年來，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升高，引起社會(huì)各界高度關(guān)注，而受到傳統(tǒng)觀念的影響，人們?yōu)榱藵M足自身住房需求，將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，受到起步晚、經(jīng)驗(yàn)不足等因素的共同影響，導(dǎo)致我國二手房貸款市場(chǎng)存在很多不足之處，成為阻礙二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要影響因素。本文將對(duì)二手房貸款市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，并提出相關(guān)解決措施和建議，旨在為二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提供幫助。

二手房；貸款市場(chǎng)；現(xiàn)狀分析；發(fā)展對(duì)策

前言：

隨著我國住房改革制度不斷推進(jìn)，二手房交易日漸興旺。與新房一樣，二手房交易同樣需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，各大商業(yè)銀行為了提高自身收益，積極開展了該項(xiàng)業(yè)務(wù)，為購房者提供公積金、商業(yè)等多種形式貸款服務(wù)，然而，由于二手房貸款相關(guān)制度及監(jiān)管制度尚不完善，使得二手房貸款市場(chǎng)運(yùn)作中存在很多不足之處。因此，研究二手房貸款市場(chǎng)問題已迫在眉睫。

一、現(xiàn)階段，我國二手房貸款市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著我國二手房市場(chǎng)迅速發(fā)展，二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，二手房貸款市場(chǎng)在發(fā)展過程中，也面臨著很多問題，貸款主要是由借款人、中介機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行三大主體構(gòu)成，各主體發(fā)展現(xiàn)狀如下：

此次調(diào)查是通過問卷星完成的，調(diào)查對(duì)象為福州地區(qū)高職院校學(xué)生，受訪人數(shù)共計(jì)386人。其中大一學(xué)生共292人，占比75.65 %，大二學(xué)生共60人，占比15.54 %，大三學(xué)生共34人，占比8.81 %。調(diào)查對(duì)象的覆蓋面雖有一定局限性，但一定程度上能說明，關(guān)于學(xué)生社團(tuán)問卷調(diào)查，大一新生表現(xiàn)出更強(qiáng)的參與性，側(cè)面反映出，他們更愿意通過調(diào)查反饋問題，甚至希望能解決問題的意愿。而大三學(xué)生面臨就業(yè)等問題已逐漸脫離社團(tuán)，參與問卷的熱情不高。

（一）借款人方面

現(xiàn)階段，我國二手房貸款主要包括按揭與抵押套現(xiàn)兩種形式，第一種形式用于購房需要一次性繳納30%首付款。由于二手房貸款市場(chǎng)尚不具備完善的融資機(jī)構(gòu)，加之各商業(yè)銀行對(duì)二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制不夠健全，給部分違規(guī)人員提供了可乘之機(jī)，如購房人在中介機(jī)構(gòu)幫助下，提供虛假資料，惡意抬高房價(jià)，制造“零首付”等現(xiàn)象。第二種形式是將抵押物作為條件向銀行申請(qǐng)貸款的一種融資形式［1］。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，各方面不夠成熟，銀行難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效判斷，無法預(yù)測(cè)樓市發(fā)展實(shí)際情況，導(dǎo)致對(duì)抵押物估值不準(zhǔn)確，給借款人提供了高比例貸款支持，影響銀行自身利益。

（二）堅(jiān)持針對(duì)性原則，大力推廣差別化首付比例

（四）重視對(duì)從業(yè)人員培訓(xùn)，建立高素質(zhì)人員隊(duì)伍

在二手房交易推動(dòng)下，房屋中介及專業(yè)貸款等機(jī)構(gòu)隨之興起和發(fā)展，在二手房貸款過程中承擔(dān)著連接這一重要角色。由于對(duì)于該類機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入等要求并沒有制定針對(duì)性政策，導(dǎo)致中介及貸款市場(chǎng)發(fā)展較為混亂，工作缺乏依據(jù)，很多機(jī)構(gòu)為了利益而不擇手段［2］。同時(shí)，中介從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)普遍偏低，加之借款人自身法律意識(shí)低等因素的影響，騙取銀行高額貸款等現(xiàn)象普遍存在，不利于貸款市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）商業(yè)銀行方面

（一）完善相關(guān)法律制度，加強(qiáng)對(duì)借款人信用審核

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下，商業(yè)銀行結(jié)合貸款業(yè)務(wù)特點(diǎn)建立了內(nèi)部管控機(jī)制，以提高自身風(fēng)險(xiǎn)防控能力，但是，專門針對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制尚不健全，在具體應(yīng)用中，并沒有真正發(fā)揮積極作用，使得銀行審批程序等存在不科學(xué)等問題，甚至將部分審核業(yè)務(wù)交由中介機(jī)構(gòu)完成，不但違背了銀行風(fēng)險(xiǎn)管控具體要求，而且極易導(dǎo)致二手房貸款市場(chǎng)惡性循環(huán)。

二、推動(dòng)二手房貸款市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的有效對(duì)策

大多是教師都是從學(xué)校畢業(yè)馬上到學(xué)校任教，極少數(shù)是在企業(yè)或者事務(wù)所有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)歷。這些教師理論知識(shí)專業(yè)知識(shí)比較扎實(shí)，但是講課缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的話對(duì)同學(xué)們的講解就沒有這么深入和理解，更多照著書本講。

筆者結(jié)合二手房貸款市場(chǎng)中借款人存在的問題，建議從三個(gè)方面入手：首先，相關(guān)部門結(jié)合房屋區(qū)域性特點(diǎn)，根據(jù)借款人工作、收入及文化程度等信息，對(duì)借款人在貸款抵押期間內(nèi)能否按時(shí)還款進(jìn)行審查，為后續(xù)貸款工作提供科學(xué)依據(jù)，避免貸款盲目性問題的產(chǎn)生；其次，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)借款人是否存在債務(wù)等情況進(jìn)行分析，判斷借款信用資質(zhì)情況；最后，商業(yè)銀行應(yīng)積極建立統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享，加大對(duì)還款較差的借款人公開力度，使其無法繼續(xù)享受貸款服務(wù)，督促借款人還款。如鹽城市稅務(wù)局利用統(tǒng)一的存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，通過對(duì)詮釋各樓盤小區(qū)信息的采集、測(cè)算進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)，避免了中介機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)情況的發(fā)生。

除上述風(fēng)險(xiǎn)之外，借款人還款風(fēng)險(xiǎn)也是影響二手房貸款市場(chǎng)健康發(fā)展的重要因素，由于個(gè)人信用制度發(fā)展不夠健全，商業(yè)銀行對(duì)借款人資信調(diào)查不夠全面，極有可能造成二手房貸款逾期還款或者壞賬等情況。

李小樹斜著眼帶著一副調(diào)侃的神態(tài)說：“你虛偽了吧？要是別人說沒研究過女人，我或許還有點(diǎn)信。但是——你，一個(gè)搞藝術(shù)的男人，你說你沒研究過女人，這話說出來恐怕連鬼都不會(huì)相信！”

政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控者，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)中介與貸款機(jī)構(gòu)，制定一套切實(shí)可行的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如注冊(cè)資本、操作規(guī)范等要求，淘汰資質(zhì)不夠的機(jī)構(gòu)，營造良好的二手房中介及貸款市場(chǎng)，規(guī)范相關(guān)機(jī)構(gòu)行為［4］。同時(shí)，從業(yè)人員是中介市場(chǎng)發(fā)展的核心，其綜合素質(zhì)高低直接影響行業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。因此，應(yīng)重視對(duì)從業(yè)人員培訓(xùn)及資格考試，對(duì)于違紀(jì)從業(yè)人員，應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。司法部門發(fā)揮監(jiān)管作用，嚴(yán)厲打擊一些中介機(jī)構(gòu)違法行為，切實(shí)保障銀行及消費(fèi)者利益。

我國二手房市場(chǎng)發(fā)展十分迅速，其對(duì)應(yīng)的貸款方式卻存在一定滯后性，且二手房貸款期限時(shí)間較長，在很大程度上增加了借款人還款風(fēng)險(xiǎn)性，同時(shí)，商業(yè)銀行貸款回收時(shí)間也極易受到不確定因素的影響。因此，我國應(yīng)立足于客戶需求，設(shè)計(jì)多元化還款方式，針對(duì)客戶不同需求，制定針對(duì)性還款策略，如分級(jí)還貸形式、雙周還款法等，提高還款方式靈活性、增強(qiáng)資金利用率的同時(shí)，還能夠有效降低商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

麻江縣通過加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)婚育適齡人口和計(jì)劃生育國策宣傳教育和違法案件查處，進(jìn)一步控制了人口增長,有效緩減了人口環(huán)境矛盾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該縣龍山鄉(xiāng)項(xiàng)目區(qū)（共涉及6個(gè)村）2012年新出生人口 164人，較2008年的188人降低了1.47‰。

（二）中介機(jī)構(gòu)方面

（三）立足于客戶需求，提高還款方式靈活性

在信用制度逐步完善基礎(chǔ)上，應(yīng)適當(dāng)改變傳統(tǒng)單一的融資形式。我國二手房貸款市場(chǎng)可以學(xué)習(xí)和借鑒國外發(fā)達(dá)國家在購房首付比例要求方面的經(jīng)驗(yàn)，如美國購房首付比例控制在3%—20%之間，且在特殊擔(dān)保情況下，還可以采取“零首付”方式［3］。而我國商業(yè)銀行根據(jù)信用等級(jí)等因素，大力推廣差別化首付比例，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大住房貸款收益群體，從而使該政策在緩解人們購房壓力方面最大限度發(fā)揮積極作用。

鄧小平是一個(gè)堅(jiān)定的馬克思主義者，在中國建設(shè)和改革過程中始終堅(jiān)持馬克思主義的立場(chǎng)觀點(diǎn)和方法，正如他所說：“我是個(gè)馬克思主義者。我一直遵循馬克思主義的基本原則。”［1］173馬克思主義社會(huì)管理思想為鄧小平社會(huì)管理改革提供了理論支持。

（五）重點(diǎn)實(shí)施內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控，提高管理水平

1.3 統(tǒng)計(jì)分析 應(yīng)用SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)分析，計(jì)數(shù)資料采用率表示，計(jì)算NIPT的靈敏度，特異度，陽性預(yù)測(cè)值，陰性預(yù)測(cè)值。計(jì)數(shù)資料比較采用χ2檢驗(yàn)，P<0.05。

商業(yè)銀行應(yīng)積極簡化貸款程序、適當(dāng)減少放貸時(shí)間，從內(nèi)部入手，致力于加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的管控，嚴(yán)格控制貸款重案點(diǎn)，并開展對(duì)貸前審查及還款跟蹤工作，構(gòu)建逾期貸款預(yù)警及催款機(jī)制等，將上述措施有機(jī)整合成為全面性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，避免由于住房貸款過熱引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。另外，商業(yè)銀行現(xiàn)代化、信息化發(fā)展趨勢(shì)下，可以適當(dāng)增加對(duì)信用資質(zhì)較好客戶放款比例，積極學(xué)習(xí)和借鑒國外發(fā)達(dá)國家在該方面的經(jīng)驗(yàn)，制定適合我國二手房發(fā)展的貸款體系，為推動(dòng)二手房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展提供支持［5］。

（六）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)之間的合作，實(shí)行存量房交易資金托管

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各領(lǐng)域、各行業(yè)之間相互交叉及滲透程度日漸加深，商業(yè)銀行應(yīng)注重與中介機(jī)構(gòu)之間建立合作關(guān)系，適當(dāng)分擔(dān)部分工作，有效節(jié)省審批時(shí)間，提高工作效率。