新縣土地招拍掛工作探析

◎黃成高

近年來，新縣認真貫徹落實土地招標拍賣掛牌政策，以經營性土地招標拍賣掛牌出讓為突破口，從改革土地使用制度入手，運用市場機制代替行政審批，逐步建立起了有形的土地市場，實施陽光作業，避免了暗箱操作，最大限度地提高了土地資源利用效益，確保了土地資產的保值增值。3年來，新縣以掛牌、拍賣方式出讓國有建設用地10宗，出讓總面積36.302公頃，成交總價款1.22億元。

一、主要做法

在國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓中，新縣嚴把“三關”：一是嚴把用地源頭關，實現“一個渠道進水”。按照“統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理”的要求，縣政府高度壟斷土地一級市場，防止了任何單位和個人擅自使用國有土地和集體土地。二是嚴把收購儲備關，實行“一個池子蓄水”。根據不同的地理位置、環境條件、土地資產的使用現狀、投入資金的能力和市場風險，采取資金收購和合同收購兩種形式，收購儲備土地，先后在縣城周邊卓灣區域收購儲備土地66.667公頃。三是嚴把招標拍賣掛牌出讓關，堅持“一個龍頭放水”。在招標拍賣掛牌工作中，新縣認真做好地塊選擇、規劃設計、宣傳發動、報名登記、發放資料等前期工作。在實施拍賣中，國土、紀檢、住建、財政、公證等有關部門參加，由縣公共資源交易中心具體操作，拍賣結束后，經過公證，現場簽訂合同，收取出讓金，一條龍辦理用地手續，解除了用地者辦證難、建設難的后顧之憂。

二、取得的成效

實行土地招標拍賣掛牌出讓，在規范土地市場、轉變部門職能、從源頭防治腐敗方面發揮了重大的作用。一是從源頭上鏟除了滋生腐敗的土壤。實行土地公平招標拍賣掛牌交易，為用地者提供了公開、公平、公正的競爭環境，使土地資源的配置過程完全處于社會監督之下，克服了行政審批暗箱操作帶來的弊端，土地出讓不再由個別領導或幾個人說了算，而是由市場說了算。二是最大限度地實現了土地資產價值。過去，土地出讓中存在大量的行政審批行為。由于缺乏監督制約，隨意性較大，隨便改變供地方式、減免土地稅費，致使國有土地資產大量流失。建立土地有形市場以后，對土地實行高度壟斷，通過招標拍賣掛牌方式出讓，將土地推向市場，讓市場定價，實現土地的最大價值。三是促進了土地資源的優化合理配置。在土地招標拍賣過程中，利用價格杠桿來調控土地的使用，不同的地段、不同的用途、不同的價格，將實力強、效益好、土地產出率高的用地項目逐步向好地段集中，體現了土地利用上的優勝劣汰，使土地資源初步趨于最佳配置，使得地盡其用、地盡其利。

三、存在的問題

盡管實行土地招標拍賣掛牌出讓工作取得了一定的成效，但工作中還存在著一些亟須解決的問題。一是行政干預仍不同程度地存在。現行政策規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性土地使用權，必須招標拍賣掛牌出讓，同一宗地只要有競爭的就要實行公開供應，嚴禁行政權力進入土地市場。但在實踐中，行政干預時有發生，個別用地仍指定供地對象、供地位置、供地用途、供地方式和供地價格等，在一定程度上影響了市場配置土地資源的大環境。二是多頭分散供地。當前，仍有土地自由交易，原劃撥土地轉變為經營性用地的未按程序經政府審批，補交出讓金，實行招標拍賣掛牌方式出讓。企業改制的劃撥土地使用權處置不規范，企業破產、企業改制資產重組時土地資產處置價格偏低，以招商引資的名義低價供地。這種情況，破壞了正常的土地供求關系，致使統一、規范、有序的土地市場難以形成，影響了國有土地的市場配置。

四、幾點建議

針對當前土地出讓中存在的問題，筆者有幾點建議，供大家商榷。一是強化政府對土地的集中統一管理。各類用地必須由政府土地行政主管部門統一管理，代表政府壟斷土地的一級市場，強化對土地市場管理的集中統一領導。對城市建設用地實行“五統一”，即統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理。二是強化“三個一”管理機制，就是“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”，將土地管理和土地市場的控制權掌握在手中，實現政府宏觀調控與市場配置相結合的土地資源配置方式，推進土地集約利用，實現城市結構和土地資源優化配置，真正發揮房地產市場宏觀調控的作用。三是制訂科學的供地計劃。招標拍賣掛牌的供地計劃既要以市場為中心，通過市場調節，又必須增強政府在土地供應上的調控能力。從土地使用權招標拍賣掛牌的實際情況分析，應按照適度從緊的原則，科學、合理地制訂供地計劃，只有在土地供應量相對較小的時候，才有利于營造競爭氛圍。