投資性房地產公允價值對上市公司業績的影響

唐粉仙

（云南民族大學會計學院，云南 昆明 650504）

一、相關概念

公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿進行資產交換或負債清償的金額。公允價值也就是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或者是無關聯的雙方在公平交易的條件下成交價格。其能更真實地反映企業的經營狀況，在利益相關者投資決策中起到重要作用，公允價值對投資性房地產影響尤為重大。投資性房地產是指為了賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產。投資房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物等。

二、投資性房地產公允價值對上市公司業績的影響

投資性房地產的后續計量可以采用兩種計量模式，分別是成本計量和公允價值計量模式。采用歷史成本法可以更可靠地反映上市公司的業績，而公允價值計量模式則更能相關性。投資性房地產必須同時滿足以下兩個條件才可以采用公允價值計量：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計。

投資性房地產公允價值對上市公司業績的影響可通過對上市公司會計利潤、財務指標和納稅調整的影響來反映。

（一）上市公司投資性房地產公允價值計量對會計利潤的影響

投資性房地產以公允價值進行計量，對會計利潤有較大的影響。可以從以下三方面反映：

1.期末公允價值計量對利潤的影響，在資產負債表日，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產應按照其公允價值與原賬面價值之間的差額確認“公允價值變動損益”，計入當期損益，這會使企業的資產和利潤增加或減少，也會使企業的價值發生增減變動。當前，房地產市場火熱，房地產價格持續走高，如果上市公司采用公允價值進行后續計量，會使得公司利潤發生很大的改觀；即使公司不發生經營活動，公司財務報表中都有可能反映出很高的凈利潤，尤其對于投資性房地產在上市公司中所占比例較高，以前年度虧損較大現首次采用公允價值計量表現會更為明顯。

2.折舊、攤銷以及減值準備對利潤的影響，《企業會計準則第3號——投資性房地產》第三章第十一條規定，采用公允價值模式計量，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。不對投資性房地產計提折舊或攤銷，從而減少上市公司支出，一定程度上增加公司利潤；還有公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，也會增加公司利潤。

3.成本模式轉變為公允價值模式對利潤的影響，《企業會計準則第28 號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》規定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。當符合公允價值計量條件時可以從成本計量模式變更為公允價值計量投資性房地產，但是，不能逆方向轉變，這是一條單行道。而且，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。計量模式變更時公允價值與原賬面價值的差額，要調整期初留存收益。在當前市場環境下，房地產的公允價值明顯高于成本價，尤其對于早期已購入的投資性房地產，會使得賬面利潤提高很多。

4.投資性房地產與自用房產之間的轉換對利潤的影響，根據《企業會計準則第3 號——投資性房地產》第四章第十五、十六條規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益；而當自用房地產或存貨有成本計量模式轉換為公允價值計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益，若低于原賬面價值，其差額計入當期損益。當市場環境好時，上市公司當期利潤增加，此時，投資性房地產推遲轉換為自用或存貨，將會取得更高的轉換收益。

5.投資性房地產處置對利潤的影響，采用公允價值計量的投資性房地產處置時，將其賬面價值轉入其他業務成本，將投資性房地產處置收入、累計公允價值變動以及原轉換日計入資本公積的金額轉入其他業務收入；最終影響利潤表中的營業利潤。而采用成本模式計量的投資性房地產，處置方法與處置固定資產或無形資產相同，其所得都是計入營業外收支，最終影響的是利潤總額。計量方法、用途不同，自然對利潤的影響也就不同。

（二）上市公司投資性房地產公允價值計量對財務指標的影響

采用公允價值計量模式，不計提折舊、攤銷，也不提減值準備，這種準則的規定，無論上市公司是否進行經營活動都會為其帶來利潤。在資產負債表日，公允價值與賬面價值的差額，計入當期損益，也會影響當期利潤。這對上市公司的每股收益、資產利潤率、資產負債率、已獲利息倍數、凈利潤增長率都有所改善。例如，一般房地產行業資產負債率很高，其資產負債率高達70%左右，投資性房地產的負債率一般也在60%左右，加上房地產建設周期長，籌資和融資對于該公司非常重要。采用公允價值計量模式，能美化財務指標，使凈資產收益率也會在數據上得到提升，進而使公司獲得融資機會。當運用財務指標對公司進行評價時，公允價值計量模式會提高公司盈利能力、營運能力、成長能力和長期償債能力，提高上市公司的融資能力，增強投資者信心等；因此，采用公允價值計量投資性房地產會粉飾其財務報表，投資者進行投資決策時務必要謹慎。

（三）上市公司投資性房地產公允價值計量對納稅的影響

1.取得投資性房地產的納稅影響，由于稅法上不區分投資性房地產和非投資性房地產，將它們看作固定資產或無形資產處；所以，無論是采用公允價值模式，還是成本模式，其納稅處理都是相同的。

2.后續計量不同對納稅的影響，采用公允價值計量模式計量投資性房地產，需要根據稅法規定把折舊額進行計算調整，在資產負債日，上市公司公允價值與賬面價值差額，計入當期損益，同時對該項損益進行調整。而采用成本計量模式進行計量，則會簡單一些，當企業計量折舊政策與稅法規定一致,不需要進行納稅調整，只有在不一致的情況下才需要對折舊額部分進行調整。

3.處置時對納稅的影響，采用公允價值計量需把累計公允價值和原已經計入所有者權益的金額一并轉入到處置資產的當期損益中，應納稅所得額為處置收入扣減歷史成本后的差額。計量模式的不同對處置時所納稅額是有影響的。

言而簡之，采用公允價值有利也有弊。有利的方面主要包括：（1）減少當期折舊或攤銷費用，增加上市公司當期的利潤；（2）房地產發展良好時，期末房價上漲將會增加公允價值變動損益，從而增加當期利潤，提高公司業績；（3）上市公司在持有投資性房地產期間采用公允價值模式進行后續計量帶來的公允價值變動收益增加當期會計利潤的同時不會帶來當期的稅收支出。同時，不利方面包括：（1）對投資性房地產公允價值的確定，由于我國市場還不夠完善，獲取活躍報價存在一定的難度；通常聘請專業房地產評估機構出具評估價格或房地產經紀公司通過市場調查報告獲取的信息來確定公允價值，加大了上市公司采用公允價值計量的信息成本。（2）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產會形成所得稅的暫時性差異，當年末匯算清繳企業所得稅時需要對投資性房地產進行納稅調整，這將會增加會計核算工作量和成本。（3）以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，在資產負債表日需以公允價值入賬，需調整公允價值與賬面余額之間的差額；這會增加利潤的波動性。隨著投資性房地產公允價值的增減變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及股票價格，加大企業的經營風險和財務風險，不利于企業的穩定發展。（4）采用公允價值進行后續計量，企業的凈利潤會隨著房地產市場價值的增減而大幅波動，但是其公允價值變動所增減的凈利潤在房地產處置前并沒有真正的現金流入或流出，即確認的公允價值變動損益并沒有真正的現金流作為支撐，造成凈利潤與現金流量相背離。

三、投資性房地產公允價值的運用現狀

盡管公允價值比起歷史成本能更客觀地反映公司經營業績，但在目前為止，存在投資性房地產的上市公司中采用公允價值計量的上市公司仍然很少。在2007 年，在存在投資性房地產的630 家上市公司中，只有18 家采用公允價值計量，采用比例為2.86%；2008年，在690 家上市公司中只有20 家采用，采用比例僅為2.96%；在2009 年，772 家存在投資性房地產的上市公司中，只有25 家采用，采用比例為3.24%；在2010 年，833 家上市公司中只有27 家采用公允價值，采用比例達3.24%；在2011 年，905 家上市公司中30 家采用了公允價值計量，采用比例也只有3.31%；就是在2012 年也只有32 家采用公允價值進行后續計量。該現狀是由我國市場條件不完善、體制不健全、公允價值運用條件苛刻、規則不明，會計人員職業素質還達不到等形成的。

四、完善公允價值計量投資性房地產的對策

（一）完善資產評估體系

我國會計核算中公允價值的使用與國際會計準則達到了實質上的趨同，但是我國公允價值的規范與國際準則相比仍有很大的差距。加之，當前我國市場環境的不完善，對公允價值的確定難度很大，投資性房地產公允價值的相關性及

可靠性很大程度上需要依賴于評估和審計，所以完善資產評估體系至關重要。健全、完善的評估和審計準則體系是順利進行投資性房地產公允價值計量的有效保障。在當前的市場環境不健全，首先，必須加快制定有關公允價值取得、評估和變動的相關細則，建立一套完善的資產評估制度；其次，積極引入第三方房地產評估機構，加強資產評估師隊伍建設；最后，要提高檢查監管部門的監管水平，同時有效發揮社會監督的作用，強化對資產評估機構的監管。

（二）規范上市公司公允價值信息披露

由于公允價值計量比較復雜，信息使用者要完全理解投資性房地產公允價值信息，必須要有相應的信息披露。信息披露的公開、透明是遏制企業操縱利潤，粉飾報表最有效的方法。國家應該制定相應的會計準則，要求公司必須充分披露充分披露其所持有的全部投資性房地產的種類、功能用途、初始成本、使用狀態情況、公允價值的確定方法、所聘請的評估機構、采用的評估方法、證據來源以及估計假設等要素，防止公司從中操縱利潤損害投資者利益。而對于自行確定公允價值的上市公司必須披露可比項目價值的具體情況，對于不存在活躍市場、但類似可比資產存在活躍市場的投資性房地產，應當要求披露投資性房地產持有期間存在活躍交易的類似資產的交易價格，同時披露將可比資產的交易價格調整為該資產公允價值的依據。

（三）提高會計人員職業判斷能力和道德素質

公允價值相關準則的頒布實施給會計從業人員確定公允價值時有很大的空間，企業可以自行選擇評估方法。在采用公允價值計量時，需要會計人員做出會計職業判斷。會計職業判斷，是指會計人員在面臨不確定經濟事項時，根據會計法律法規，結合企業自身的經營環境和經營特點，運用會計專業知識和從業經驗，通過計算、分析、比較等，合理合法地對會計主體發生的經濟事項和交易采用會計處理原則、方法等做出斷定。會計職業判斷非常重要，同時會計人員的道德素質也十分重要。通過會計繼續教育、財經法規與會計職業道德的培訓，提高會計執業人員自身素質，讓其熟練掌握新制度和新準則，從而能在確保會計信息質量的同時降低企業成本。

五、結束語

盡管目前我國采用公允價值計量的存在投資性房地產的上市公司非常少，但采用公允價值計量能使我國與國際準則接軌，簡化了與其的交易，也能更客觀地反映公司資產的情況，給予一些特殊公司挽回的機會。對于上市公司首次使用公允價值能使公司賬面利潤有很大的改觀，但是，必須明確，僅靠會計政策的變更是無法實現企業的營業收入的。

[1]史力文.投資性房地產價值計量模式比較及制約因素探討.商業時代.2010.

[2]翟留鏡，喬英.淺議投資性房地產以公允價值計量對利潤的影響.中國商界.2010.

[3]王艷，陳小輝.投資性房地產準則對上市公司業績的影響.北方經濟.2007.

[4]韓冰.投資性房地產公允價值計量的財務影響研究.財務管理.2013.

[5]張曉麗.會計計量—歷史成本法和公允價值計量對上市公司業績的影響.財會研究.2011.

[6]郭鮮菱.新會計準則實施—對房地產上市公司經營業績的影響.工作研究.2009.

[7]左承.新會計準則下公允價值對企業投資性房地產的影響及應用分析.交通財會.2009.

[8]稅雪.投資性房地產公允價值后續計量模式選擇問題研究.商業會計.2013.

[9]李丹.淺析投資性房地產處置時的會計處理及對財務報表的影響.財會研究.2013.

[10]經艷莉.投資性房地產計量模式的探討.新會計.2013.

[11]孫露卉，宋晨.新會計準則對投資性房地產公司的影響.財政監督.2012.

[12]張鳳環.淺析新會計準則對上市公司經營業績的影響.財會研究.2008.

[13]郭志茹.淺談投資性房地產的計量模式對財務指標的影響.財會研究.2011.