房屋買賣合同解除后的房屋差價(jià)損害賠償

●孟江川子/文

房屋買賣合同解除后的房屋差價(jià)損害賠償

●孟江川子*/文

理論與實(shí)務(wù)中均存在人民法院能否支持房屋買賣合同案件中簽訂合同時(shí)房屋的價(jià)值與市價(jià)之間的差額損失賠償?shù)臓幾h。本文通過分析合同解除與損害賠償?shù)南嚓P(guān)理論問題，認(rèn)為在一方違約導(dǎo)致房屋買賣合同被解除時(shí)，另一方當(dāng)事人提出要求當(dāng)事人對房屋差價(jià)部分進(jìn)行損害賠償?shù)恼埱?應(yīng)當(dāng)屬于人民法院可以支持的損害賠償范圍。

合同解除 損害賠償 房屋差價(jià) 救濟(jì)途徑

一、合同解除與損害賠償請求權(quán)的立法模式

縱觀各國法律規(guī)定及理論研究，合同解除與損害賠償請求權(quán)之間的關(guān)系不外乎兩種：一是選擇主義，以德國為代表，主張于債務(wù)不履行時(shí)，債權(quán)人得就解除合同或主張債務(wù)不履行之損害賠償，擇一行使，合同解除與損害賠償互相排斥，不能并存。二是兩立主義，以法國、意大利、瑞士、日本為代表，主張債權(quán)人得于合同解除的同時(shí)請求損害賠償，合同解除不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。

我國《民法通則》第115條規(guī)定：“合同變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。”《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”2003年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條和第9條也規(guī)定，因出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見，我國在立法層面上亦采取兩立主義，確立了合同解除與損害賠償請求權(quán)并行不悖的制度。

二、如何確定合同解除后損害賠償?shù)姆秶?/h2>

雖然我國已在立法層面承認(rèn)合同解除與損害賠償并行不悖，但對于因一方違約而解除合同的情況下?lián)p害賠償?shù)姆秶撊绾斡?jì)算，即對于損害賠償?shù)膬?nèi)容是信賴?yán)鎿p失，還是履行利益損失,則存在分歧。信賴?yán)嬗址Q為消極利益或消極的合同利益，主要是指合同當(dāng)事人因信賴對方將全面履行合同而支付的對價(jià)或費(fèi)用，如郵電費(fèi)用、趕赴締約地或查看標(biāo)的物等所支出的合理費(fèi)用、為運(yùn)送標(biāo)的物或受領(lǐng)對方給付所支付的合理費(fèi)用。而履行利益又稱為積極利益或積極的合同利益，是基于債務(wù)人的履行行為債權(quán)人直接獲得的利益，如出賣人履行合同,買受人可獲得的利益。對信賴?yán)娴馁r償是為了使受害人恢復(fù)到締約前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，對履行利益的賠償是為了使當(dāng)事人達(dá)到合同履行后所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài),而履行利益則是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。因此有觀點(diǎn)認(rèn)為，非違約方選擇合同解除的情況下，其不應(yīng)得到履行利益的賠償，一方面合同因解除而消滅，就不再有基于合同債務(wù)不履行的損害賠償責(zé)任；另一方面，在對方違約時(shí)，解除權(quán)人可以選擇繼續(xù)履行，但其選擇解除合同就表明不再主張履行利益。但同時(shí)亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，在合同解除前,合同己經(jīng)依法成立,當(dāng)事人一方違反合同的,就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，這種責(zé)任客觀存在，無論當(dāng)事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復(fù)原狀”,是在原給付方面的歸還,并沒有涵蓋履行利益,因而出于對解除權(quán)人的周全保護(hù),還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償（并不限于信賴?yán)娴馁r償）。因此，合同解除時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償,不僅包括信賴?yán)妫€應(yīng)當(dāng)包括履行利益。

三、房屋差價(jià)應(yīng)當(dāng)包含在合同解除后損害賠償范圍內(nèi)

既然我國《合同法》沒有將履行利益的損失排除在損害賠償范圍之外，在僅對信賴?yán)孢M(jìn)行賠償不足以彌補(bǔ)受害方損失，造成雙方當(dāng)事人利益失衡的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮將履行利益的損失納入損害賠償?shù)姆懂?即以履行合同后債權(quán)人所能獲得的利益為參照,計(jì)算損害賠償。實(shí)踐中，隨著房價(jià)的不斷上漲，房屋買賣糾紛也不斷增多，其中相當(dāng)一部分表現(xiàn)為出賣方對原合同價(jià)不滿，在要求買方加價(jià)被拒絕后，將房屋另行出售給第三人。若第三人已善意取得系爭房屋，則原房屋買賣合同已無繼續(xù)履行可能，買受人不得不向法院起訴要求解除合同。由于房屋升值部分的利益附著于房屋而存在，因此買受人無法享有房屋升值的利益，而違約方反而因?yàn)樽约旱倪^錯(cuò)得到“額外收益”，這就違背了民法最基本的公平、正義原則。正如格雷大法官所述“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益”。因此，在一方違約導(dǎo)致房屋買賣合同被解除時(shí)，另一方當(dāng)事人提出要求當(dāng)事人對房屋差價(jià)部分進(jìn)行損害賠償?shù)恼埱?應(yīng)當(dāng)屬于人民法院可以支持的損害賠償范圍。

四、如何確定房屋差價(jià)

對于房屋差價(jià)損失的賠償問題，如果雙方有明確約定或通過協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)依照雙方約定；如果雙方無約定或不能協(xié)商達(dá)成一致,人民法院可以綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯(cuò)程度、雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大、守約方是否存在損益相抵等因素予以適當(dāng)調(diào)整。例如，上海市高級人民法院2006年頒布的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中就規(guī)定，在合同不能履行的情況下，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型，其次是相鄰幢同樓層及房型，再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失。無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。此外，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

五、需要注意的問題

雖然上文著重闡述了合同解除后賠償房屋差價(jià)的合理性，但個(gè)案中是否可以獲得賠償還應(yīng)注意以下兩種情形。一是，只有在合同法定解除的情況下守約方才可以請求房屋差價(jià)損失，在約定解除的情況下應(yīng)依據(jù)雙方合同約定處理。二是，合同解除的原因應(yīng)限于房屋交付義務(wù)的不能履行或遲延履行致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因其他原因解除合同的,當(dāng)事人可以另行尋求救濟(jì)途徑。

六、案例分析

2008年7月21日，潘某（乙方）與上海某地產(chǎn)公司（甲方，下稱地產(chǎn)公司）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》（下稱預(yù)售合同）一份，約定乙方向甲方購買系爭房屋，建筑面積127.17平方米，總價(jià)款暫定為人民幣2,168,192元。補(bǔ)充條款第4條約定：甲方交付房屋需取得《住宅交付使用許可證》，甲方承諾在2009年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同，并要求甲方支付房款總價(jià)的5%的違約賠償金。上述合同簽訂后，潘某付清全部房款。但地產(chǎn)公司未能依約于2009年6月30日之前取得大產(chǎn)證。

2009年8月3日，潘某以地產(chǎn)公司為被告向一審法院提起訴訟，請求判令解除合同，地產(chǎn)公司歸還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定潘某單方解除合同理由不能成立，判決駁回其訴訟請求，潘某不服提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。后潘某向二審法院提出申訴。二審法院將本案發(fā)回一審法院重審。發(fā)回重審期間，潘某增加訴訟請求，要求地產(chǎn)公司賠償因房價(jià)上漲而給其造成的損失。

結(jié)合上文關(guān)于合同解除與損害賠償?shù)姆治觯P者認(rèn)為潘某請求房屋差價(jià)損失的訴訟請求依據(jù)不足。理由如下：首先，潘某和地產(chǎn)公司已約定，若地產(chǎn)公司不能按約取得大產(chǎn)證，潘某有權(quán)單方面解除本合同，并要求地產(chǎn)公司支付房款總價(jià)5%的違約賠償金，既然雙方已明確約定合同解除的后果，就應(yīng)當(dāng)依照合同約定處理。其次，雖然地產(chǎn)公司遲延辦理大產(chǎn)證，但其違約行為并未導(dǎo)致潘某的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，潘某在合同可以繼續(xù)履行的情況下選擇終止合同權(quán)利義務(wù)，并不能請求賠償房屋差價(jià)損失。最后，本案在發(fā)回重審期間房價(jià)的上漲已經(jīng)很明顯，此時(shí)，潘某可以選擇撤訴，原合同繼續(xù)履行，如此便可以得到房價(jià)上漲而附著于房屋上的利益。根據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，案件被發(fā)回重審說明以前的訴訟過程被合理推翻，處于一審宣判前的階段，原審當(dāng)事人的地位恢復(fù)，只要撤訴申請出自原審原告自愿，又在法律許可的范圍內(nèi)，法院通常會(huì)允許撤訴。而潘某執(zhí)意選擇解除合同，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此帶來的不利后果。

*上海市人民檢察院［200003］