萬科發言，樓市發炎

韓紫嬋

在享受了10多年來樓市飛速發展甜頭后，最近中國一些規模較大的房地產企業開始變得憂心忡忡起來。從2013年底到2014年初，房地產的銷售人員發現一些二、三線城市的房子開始變得越來越難賣，降價銷售都很難完成手頭的指標。

在5月1日到3日勞動節假期這一傳統新房銷售旺季，54個城市的新建住宅銷售面積同比減少47%。身為中國市值最大開發商的萬科自3月份以來在北京、杭州和成都把房價最高下調15%。

一份來自官方的數據從邏輯層面佐證了中國房地產正在遭遇史上最嚴酷的冬天。國家統計局數據顯示，中國4月份商品住宅銷售額環比下降18%。搜房的數據顯示，4月份房價同比攀升9.1%，連續第四個月增速放緩。

雖然在2008年和2011年，中國樓市都因為中央政府針對高房價的調控政策而出現了暫時的房價增速放緩，但最終在積壓的需求下又重新迸發時，房價依然保持了上漲的勢頭。

但這一次真的不同，看空中國樓市的悲觀力量似乎來得更加洶涌。新華社旗下的《經濟參考報》援引中國房地產學會副會長陳國強的話，“過去3、4月份時常出現樓市‘小陽春，今年這個時段樓市卻迎來一輪‘倒春寒。這樣的降溫態勢恐怕還會進一步持續。”

和大部分報道當下中國樓市走向的媒體一樣，這份報紙也引述了萬科集團副總裁毛大慶的一份“內部講話”《全國房地產將下行，搞不懂北京樓市》。

毛大慶在講話中說：“我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面。”在這一份據傳是毛大慶的講話中，他強調了中國不同城市間，房地產市場正在發生著分化，一些二、三線城市將面臨房價不再飛漲的困境。

這份來自房地產商的講話稿還將最近中共嚴厲地打擊腐敗的行動也列為房地產價格下行的輔助因素。講話稿中的翔實數據和對宏觀政策與當下房地產下行之間關系的推演為它帶來眾多信奉者。

雖然毛大慶和他的老板、萬科集團總裁郁亮，都拒絕承認這份講話代表萬科集團或者毛大慶個人的觀點，但是這份講話事實上已經成為了中國房地產市場發泄“看空”觀點的一個出口。

震蕩

毛大慶這份唱空樓市的內部講話稿最早通過一家財經媒體雪球網泄露出來。

這位房地產商人在講話稿中坦言新一屆政府上臺后開展的廉政風暴與房價下行的關系：“反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是少了一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人，以及一批對于持有高端樓盤有疑惑心理的人”；“某省某地級市公安局局長在北京銷售房子，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴重減緩”。

雖然此前民眾已從媒體零星的報道知道，以往火爆的奢侈品、高端酒樓、禮品市場在遭遇嚴峻反腐形勢的打擊，但從一位房地產商人的口中直接確證反腐已經波及到地產市場，尚屬首次。

毛大慶在講話中透露，中國房地產的價格正在出現兩極分化現象。“一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道”；“問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面”。

文中所述的樓市低迷的景象與6年前頗為相似。2008年的中國，經過長達4年的房地產調控，被地產界稱作華南五虎的碧桂圓、珠江、合生創展、富力、恒大地產，全部出現資金鏈問題，降價一觸即發。而且，萬科、中海、金地等深圳品牌房企，已經在全國包括北京、杭州、上海等地開展 15%至 30%的降幅，發生退房潮、斷供潮，中介公司開始出現關門閉店。

正如茨威格在《人類群星閃耀時》中充滿深情地描述，“在一個人類群星閃耀時刻出現以前，必然會有漫長的歲月無謂地流逝。在這種關鍵的時刻，那些平時慢慢悠悠順序發生和并列發生的事，都壓縮在這樣一個決定一切的短暫時刻表現出來。這一時刻對世世代代做出不可改變的決定，它決定著一個人的生死、一個民族的存亡甚至整個人類的命運”。對2008年的中國房地產企業來說，最關鍵的決定是當年中國政府為救市啟動的四萬億刺激經濟政策，這一政策事后也被許多經濟學者認為，是此后房價死灰復燃的根源。

但這一次真的不同。以至于毛大慶近乎用一種警告的語氣告誡他的聽眾，這次與以往是根本的告別，甚至是一種切斷，無論是對待腐敗問題，還是對經濟措施手法的變化。

“過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導，加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的。”

這份無意泄露的講話稿迅速引發了地產界的震蕩。

多家媒體以萬科率先唱空中國樓市為標題做出報道，一位媒體記者甚至在前往萬科在唐山的樓盤實地調查時，聽到一位住戶訴說自己如今遭遇的“房事”困擾，“目前自住一套，其他的一套養狗、一套養鴿子，剩下三套租了兩年都沒租出去”。

但也有媒體“陰謀論”地指出，毛大慶的講話意外泄露是萬科以往應對樓市低迷的慣用手法—唱衰樓市時，迅速降價占領市場，等樓市回暖后再獲取巨大利潤。endprint

也有委屈者。例如，萬科的精神領袖王石，他在接受一家經濟周刊專訪時抱怨：“為什么樓市一降價消費者就鬧事？為什么這時政府采取的態度基本是袖手旁觀？因為雖然按照契約精神來講，買賣已經成了，但是我們中國歷史文化傳承下來的，還有一個原則，叫做同情弱者原則。”

拋開各懷心事的當局者和他們持有的復雜立場，事實是，中國樓市在高溫10年后終于出現了降溫的先兆。

救市沖動

2003年，中央將房地產作為國民支柱產業。據不完全統計，此后與房地產直接相關的宏觀政策出臺達到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個政體所的權力邊界。

遺憾的是，伴隨雨點般調控的，仍然是一條陡然上浮的房價曲線。據國家統計局城鎮入戶調查的口徑計算，過去十年間，中國城鎮住宅價格年均漲幅約為16.1%。在住房矛盾突出的大中城市，人們對房價上漲的感觀可能更為強烈。

據國務院新聞辦主管的《中國日報》報道，首都北京的五道口華清嘉園被稱為“宇宙中心”，最初房價約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。10倍的上漲幅度高于統計局數據，但可能更貼合大城市居民的心理感受。

《21世紀經濟報道》也認為，此次毛大慶本人對樓市看空的觀點也并非代表所有開發商的態度。“在上述內部交流中，現場有人對當前市場還是樂觀的，他發言是為了平衡，提醒大家關注可能的風險。樓市的樂觀派大有人在。華遠地產董事長任志強、保利地產廣東公司董事長余英即是樂觀派的代表；而對中央救市抱有期待的開發商中高層也為數不少。”

樓市起伏事關地方財政支柱，地方并非沒有救市的沖動。按照《第一財經日報》的說法，“隨著經濟形勢的下行，除一線城市和部分上漲較快的二線核心城市外，其他城市都有放松房地產調整的內在需求”。

從4月開始，南寧、天津濱海、無錫、杭州、蕭山等地出臺新政放松限購政策后，5月5日，央廣又放出消息“寧波悄然放寬購房資格，只口頭傳達無具體文件”的消息，安徽銅陵市政府官方網站更貼出明文通告，宣布5月1日起購房者可獲稅收補貼優惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列政策。于是，這個全國最小地級市一夜成名。日前，各門戶紛紛在首頁轉發相關報道，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭更將其喻為“放響‘裸奔救市第一炮”。

據專欄作家徐達內的觀察，此次地方救市，無論是國有還是市場化媒體都保持一致態度，即不贊同，與往年的曖昧相比，今年的態度尤為堅決。

新華社5月7日發文，文章標題為《樓市現“拐點”“松綁救市”當三思慎行》，其記者在走訪中發現，“當下樓市確已呈分化態勢，風險固不可忽視，危機亦不宜放大。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而‘救市，讓開發商心頭一熱，卻易讓老百姓心頭一涼。”

無論媒體和操盤者如何看，所有人都在觀望一個人的態度，即總理怎么看？

從整體上看來，房價受資金面和政策面的雙重影響，房價變動的背后，一定有總理宏觀經濟決策的影子。

總理的辦法

“房價到底是總理說了算，還是總經理說了算？”這是一個被中國人曾經激烈爭議的話題。從整體上看來，房價受資金面和政策面的雙重影響，房價變動的背后，一定有總理宏觀經濟決策的影子。

在房地產問題上，前任總理溫家寶有著自己的感觸。據《南方人物周刊》刊載的《溫家寶十年》一文報道，溫家寶上臺之初，就對房地產業進行調控。

2003年，央行下發的121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》對房地產業實施了嚴厲的調控措施，但是僅僅78天后，國務院發布78號令《關于房地產市場持續健康發展的通知》，調控方向完全逆轉。

2012年，溫家寶在全國人大會議之后的記者招待會上坦言，“我覺得房地產市場關系到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業和房地產企業的利益，改革的阻力相當之大。”

在此次招待會上，這位總理回顧了自己2003年以來的房地產調控，坦言調控不見效，“群眾也在責怪我們，說房價越調越高，政策不出中南海。”并且放下狠話：“房價還遠遠沒有回到合理價位。”當天股市中的房企股價應聲大跌。

2013年2月20日，溫家寶在中南海主持他任內的最后一次國務院常務會議，媒體報道稱，他“最后一次阻擊房價”。2013年2月22日國家統計局發布的數據顯示，70個大中城市有四分之三左右的城市新建商品房和二手房環比價格均有所上漲。

現在，李克強接過前任總理的棒繼續調控房價。

此前在中共中央機關刊《求是》雜志5月刊中，李克強通過署名文章《關于深化經濟體制改革的若干問題》，系統闡述了已經讓他“嘗到甜頭”的轉型思路：“人無遠慮，必有近憂。現在回過頭看，如果不是用改革的辦法，即簡政放權、創新宏觀調控方式、著力調整結構‘三管齊下，而是采取短期刺激政策，不僅去年的結果可能會大不一樣，而且今后幾年的日子也許會更難過。靠改革創新，既解決當前突出問題，又為長遠發展奠定基礎，這是去年實踐給我們的深刻啟示。”

“無為而治”的總理更愿意把調控之手用在房地產領域中的一個特殊環節上—棚戶區改造。這一思路早在今年3月，全國人大二次會議的政府工作報告上就初露端倪。

在當時的政府工作報告時，李克強袒露過他對房價調控的制度設計—“2014年要加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上；提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行，年內基本建成保障房480萬套。”

遼寧原省長陳政高已確認履新住房和城鄉建設部黨組書記。2005年，剛剛出任遼寧省委書記的李克強在全國率先開展大規模的棚戶區改造工程，當年起歷任沈陽市長、市委書記、遼寧省省長的陳政高蕭規曹隨，至2011年底，全省累計改造棚戶區2910萬平方米，改善了70.6萬戶、211萬棚戶區居民的居住條件，也形成了“政府主導、市場運作”等特點的棚戶區改造“遼寧經驗”。

所以，早在4月29日陳政高辭去遼寧省長職務之際，輿論即普遍預測這位總理的“老伙計”將代替已到年限的姜偉新出掌住建部，并根據《政府工作報告》指引，將今后工作重心更多地向棚戶區改造傾斜，側重為這項民生和發展工程擔任監理角色。

在今年3月的政府工作報告中，除了涉及到房地產稅與加快棚戶區改造、完善住房保障機制之外，外界較為關注的是李克強“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展”這句表述。

最新一則來自銀行的消息印證了李克強對樓市的態度。根據中國央行網站的公告，該行召開住房金融服務專題座談會，15家商業銀行出席會議。公告稱，央行要求商業銀行“提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。該行還敦促銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，并加強對住房貸款風險的監測分析。endprint