2014年房地產(chǎn)會崩盤嗎？

2013年房價(jià)一路飆升，但是隨之而來的2014年卻被認(rèn)為是房價(jià)面臨全面失控的一年。杭州有樓盤突然每平方米降價(jià)6000元，有住戶幾小時(shí)損失50萬。而在江蘇常州，樓盤六折的情況比比皆是。一時(shí)間，房價(jià)面臨全面失控的呼聲甚囂塵上。房地產(chǎn)大佬也突然改變以往看漲的態(tài)勢，對于房價(jià)走勢及2014年預(yù)測的聲音開始不絕于耳。

繼杭州、南京等地之后，北京也再次出現(xiàn)新盤遠(yuǎn)低于預(yù)期售價(jià)的情況。包括萬科在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市當(dāng)前正因“一大波”自住房入市而暗生變局。在此背景下，作為區(qū)域定價(jià)風(fēng)向標(biāo)的萬科率先實(shí)際降價(jià)，標(biāo)志著剛需項(xiàng)目的開發(fā)商開始未雨綢繆跑量。

萬科前CEO王石認(rèn)為2014樓市非常不妙， 而社科院綠皮書的預(yù)測是2014一線城市房價(jià)將春季見頂，二三線城市2014年房價(jià)會穩(wěn)中有升，部分城市樓市可能崩盤。有鑒于全國第一季度、4月、“五一”小長假，樓市成交一片低迷的情況，多地推出“救市”政策，甚至央行都出來喊話力挺首套房貸。

而上世紀(jì)90年代就開始預(yù)言中國房地產(chǎn)市場崩潰的資深“預(yù)言家”前摩根士丹利董事總經(jīng)理謝國忠此次再次預(yù)測中國樓市將“又一次”崩盤，并用“恐怖片”一詞來形容即將到來的崩盤過程。

中國房地產(chǎn)在2014年真的會出現(xiàn)崩盤嗎？

任志強(qiáng)：未來10年房價(jià)仍將上漲

有分析認(rèn)為，單從地方或明或暗的救市行為來看，加上2013年全國各省對土地財(cái)政的依賴程度，盡管中國老百姓對“樓盤降價(jià)”是極度饑渴，但恐怕未能如愿以償，2014樓市崩盤論未可盡信。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要有拐點(diǎn)也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，從整體數(shù)據(jù)來看，成交金額僅下降了幾個(gè)百分點(diǎn)，用局部數(shù)據(jù)來判斷樓市拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

“在中國經(jīng)濟(jì)增長率至少保持在6%時(shí)，樓市沒有泡沫，中國樓市并不是沒有需求，而是需求被遏制。”任志強(qiáng)稱。

任志強(qiáng)在微博上借《美國房地產(chǎn)泡沫史》一書表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，“書中認(rèn)為造成泡沫的原因，一是購房的個(gè)稅減免政策而造成房價(jià)過高，這也許與中國正好相反。二是向低收入家庭提供降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)貸，這與中國也恰恰相反。無法找到中國泡沫的論據(jù)。”

任志強(qiáng)還宣稱：“過去10年，我說房價(jià)要漲，所有人都罵我，說都怪你說房價(jià)要漲，結(jié)果就漲了。我想說，10年前買房的人估計(jì)也賺了不少錢吧，希望你們把你們賺的錢捐給做公益事業(yè)的人。未來10年房價(jià)估計(jì)還會再漲，不信你今日買一套房試試。”

多位權(quán)威專家也在近日接受采訪時(shí)表示，與眾多發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場所走過的路徑相比，中國的房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)展過程中的波折，更多的是一種具有區(qū)域特點(diǎn)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，值得警惕，但并非世界末日。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者、北京市政協(xié)委員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化依然是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的強(qiáng)勁動力，從世界各國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史來看，房地產(chǎn)崩盤都是在城鎮(zhèn)化完成之后，如果真要崩盤，也是在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束之后。在他看來，要談“崩盤”，至少要到2017年之后。

著名城市運(yùn)營專家、沃土中國董事長姜仁在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前商品房供需失衡不是簡單區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的、小面積的，而是整體性的、全面性的、聯(lián)動性的。結(jié)合預(yù)期變化、利率市場化、城鎮(zhèn)化、市場終端心理預(yù)期以及供需失衡等因素綜合分析，中國房地產(chǎn)市場不會因?yàn)檎雠_政策而出現(xiàn)顯著的變化，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)走過了青年，進(jìn)入中年的成熟期。

對于“崩盤論”，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林說：“我是堅(jiān)決反對崩盤之說，十八屆三中全會首度把城鎮(zhèn)化作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)要崩盤你覺得可能嗎？誰要是信中國房地產(chǎn)要崩盤，那就是腦袋有問題了，而且說崩盤論的人，我覺得只有兩種可能性，一是這個(gè)人真的是別有用心，第二種就是智慧不夠，弱智。”

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心專家徐洪才也認(rèn)為總體上來看，樓市還是非常健康的，還是平穩(wěn)發(fā)展的。不存在什么“拐點(diǎn)到了”、“泡沫要破滅了”的情況，這種判斷都是與事實(shí)是不相符合的。

住建部部長姜維新對媒體透露，今年中國房地產(chǎn)的基本政策是雙向調(diào)控。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，“杭州等一些樓盤降價(jià)，不是壞事，而是好事。 目前各省進(jìn)行限購的城市僅一兩個(gè)。不少城市的房價(jià)仍在上漲，根本不用擔(dān)心房價(jià)會大幅度全面下跌。”

針對外界對中國房地產(chǎn)市場“崩盤”的擔(dān)心，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)部研究員張立群認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未完成，居住性需求巨大，而且有嚴(yán)格的抵押貸款管理，個(gè)人房貸償還非常穩(wěn)定，與美國次貸危機(jī)時(shí)的房地產(chǎn)市場完全不同，不必過于擔(dān)憂。

全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康也認(rèn)為因?yàn)橹袊F(xiàn)在的城鎮(zhèn)化實(shí)際水平不到40%，按照國際經(jīng)驗(yàn)要到70%以上房地產(chǎn)才能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)增長期，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化還是處于加速增長期，我們沒有理由悲觀。

潘石屹：悲觀不可避免

在房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛看來，雖然從理論上來說不會崩盤，但當(dāng)集體預(yù)期悲觀的時(shí)候，還是可能出現(xiàn)。

在丁建剛看來：“第一，理論上來說不會崩盤。理論上中國房地產(chǎn)市場不論是從總量、城市化進(jìn)程、還是從大量的舊城改造需求、土地壟斷以及中國外匯管制來分析，絕無崩盤的可能。第二，存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)。如果大家預(yù)計(jì)今年房價(jià)要漲30%，杭州可能很多樓盤都已經(jīng)賣光了；反之，如果說大家預(yù)計(jì)今年房價(jià)要跌30%，那么今年從頭到尾的銷售也許會持續(xù)萎靡。行情慘淡的背后，其實(shí)是預(yù)期的低迷，當(dāng)集體預(yù)期悲觀，那么樓市有可能崩盤。第三，崩盤不是死掉。比如1997年香港樓市崩盤，但經(jīng)過長期調(diào)整后，樓價(jià)已經(jīng)回升。中國房地產(chǎn)市場后面還會漲，哪怕崩盤了還沒有結(jié)束，崩盤不是死掉。”endprint

丁建剛分析認(rèn)為，開發(fā)商如今面臨著“降價(jià)虧死，不降價(jià)等死”的局面，而杭州作為中國房地產(chǎn)市場上一個(gè)標(biāo)志性的城市，若出現(xiàn)崩盤，決不可能是單一城市的崩盤，一定波及到全國。

中原地產(chǎn)市場研究部張大偉也表示，歷史上沒有只漲不跌的房價(jià)。“類似杭州、南京、廣州房價(jià)調(diào)整的信號可能會愈加頻繁地出現(xiàn)。這種情況下，出現(xiàn)明顯降價(jià)信號城市雖然目前還屬于點(diǎn)狀分布，但很難說不會逐漸大范圍出現(xiàn)。”

財(cái)經(jīng)評論人楊國英表示，無論是基于局部市場的恐慌，還是基于我國極其懸殊的房價(jià)收入比和租售比，均表明在未來較長的時(shí)間內(nèi)，房價(jià)不僅已不具備持續(xù)大幅上漲的動力，即使“溫和上漲”也極難有效持續(xù)。

馬光遠(yuǎn)在其微博上表示，今年房價(jià)下跌、房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整周期是大概率。馬光遠(yuǎn)稱，房地產(chǎn)市場氣氛緊張，崩盤論和暴跌論者又活躍了起來。但他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)最后的命運(yùn)肯定是崩盤，但肯定不是今年。

中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚判斷，“房地產(chǎn)出現(xiàn)了相當(dāng)嚴(yán)重的過剩，泡沫非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來。”向松祚認(rèn)為，房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求在大幅放緩，“從前幾年的50%降到最近一個(gè)季度的20%以下，大家都知道現(xiàn)在投資房地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)”。

新城地產(chǎn)歐陽捷表示，由于美聯(lián)儲可能加快退出QE，導(dǎo)致美國長期利率出現(xiàn)上漲，加上最近兩個(gè)月人民幣貶值力度超出市場預(yù)期，變相提高了海外資金成本，加大了海外融資的難度。即使部分中小型上市房企強(qiáng)行“闖關(guān)”，也需要支付較以往更高的融資成本。

前國家統(tǒng)計(jì)局副局長賀鏗更明確地指出“房價(jià)脫離實(shí)際”：“房地產(chǎn)就是一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，讓那些房地產(chǎn)商按照一些有錢人炒房的方式瞎炒，那我們的房地產(chǎn)就脫離了民生行業(yè)中的一個(gè)方向。禁是禁止不了，我寄希望于盡快出臺房產(chǎn)稅，對于超面積的房子應(yīng)該加強(qiáng)征稅，超的越多，征的越多，稅率越高，這樣可以解決‘炒房的問題。國外的經(jīng)驗(yàn)也是用這個(gè)辦法來解決問題。”

作為身在“房產(chǎn)局中”的SOHO中國有限公司董事長、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹，此次也發(fā)表觀點(diǎn)“唱衰樓市”。潘石屹直言：“我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)……盡管最近，房地產(chǎn)開發(fā)商、學(xué)者，用各種經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)行分析，尤其是任志強(qiáng)為代表。我認(rèn)為是瞎掰。做市場的人，不要太相信這些。”

之所以看跌房價(jià)，潘石屹分析到，原因有三。一是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺后，會增加市場上的供應(yīng)量。二是，房產(chǎn)稅政策的推出。潘石屹說，現(xiàn)在北京，就我所知，擁有房子20套以上的人是有的。擁有100套房子的人也是有的。而且這些房子都沒有租出去。“如果出臺房產(chǎn)稅政策，就導(dǎo)致持有成本增加。就會促使這些人，將手中的房子變成市場的供應(yīng)量。供應(yīng)量大的話，房價(jià)就會下跌。”三是，三中全會決定中提到，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。潘石屹舉例到，北京CBD是4平方公里，但是北京的農(nóng)村建設(shè)用地有1006平方公里，相當(dāng)于250多個(gè)CBD。所以土地的供應(yīng)量是非常大的。

除此以外，潘石屹也直言，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，最薄弱的環(huán)節(jié)還不是銀行貸款。承擔(dān)金融風(fēng)險(xiǎn)最大的是金融產(chǎn)品。

“信托、第三方理財(cái)、委托存款，利率都很高，質(zhì)量都很差，而且開發(fā)商愿意用這樣高的利率去貸款。實(shí)際上，他們的資金鏈也是很緊的。當(dāng)房價(jià)下跌20%-30%，這些問題就全暴露出來了。”潘石屹說。

潘石屹坦言，我們看好中國，看好中國的未來，看好中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但“不看好中國的房地產(chǎn)。”endprint