物業管理公司財務管理策略探析

姜麗坤

摘要：物業管理公司一般與房地產行業相配套，是我國目前的新興行業之一。隨著社會經濟的發展拉動了對房地產市場的極大需求，物業管理公司在這些年也隨之得到了蓬勃發展。然而在物業管理公司里的財務管理方面還存在諸多的問題，相關財務制度還不是很健全，本文分析了我國當前物業管理公司財務內部控制的現狀及存在的問題，“對癥下藥”，提出了相關的對策與思考。

關鍵詞：物業管理公司；財務；財務管理；對策

一、引言

隨著我國住房商品化改革與房地產業的快速發展，我國物業管理公司開始建立以及發展到現在，經歷了一個不斷完善的過程。由于當前房地產市場需求過大，發展勢頭迅猛，以及隨著新時期城鎮化水平的提高也帶動了人們對此行業的龐大需求，盡管剛興起，物業管理公司發展還是挺快的，然而，并不是所有物業管理公司都能獲得可觀的收益，只有其中一小部分企業的盈利狀況還算理想。究其原因，便是因為財務內部控制環節的薄弱。2008年，財政部、證監會等五部委聯合發布了《企業內部控制基本規范》，對內部控制方面進行了一系列的相關規定，比如上市公司應當對本公司內部控制有效性進行自我評價，報告的披露等。因此，物業管理公司只有通過強化財務管理與內部控制，發展壯大自身，才能使公司的企業價值得以充分的實現。

二、物業管理公司財務財務管理的現狀

（一）重視程度不高，內部控制意識薄弱。因為物業管理本身在我國屬于新生事物，致使很多物業管理公司對內部控制這一方面不是很重視，潛意識里認為簡單的解決好財務問題便是做好了內部控制，對其的思考也沒有上升到戰略的層次。抱著內部控制與企業關聯不大的心態，一些物業管理公司對相關人才的內部控制培訓工作也缺乏了積極性，導致他們的自身素質不足，知識不過硬，便難以適應這愈來愈復雜的財務管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內部控制工作跟不上財務的繁雜演變，一些物業管理公司也將必然面臨著生存危機。

（二） 物業管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務管理工作中，成本管理工作的基礎地位不可動搖，在日常的公司賬務處理中，物業管理公司不同于其他一些類型的公司，所發生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關成本也盡皆隱含起來。因此這也導致公司財務信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內部控制的有效性、科學性。大部分物業管理公司都僅注重在成本數量上有何大的變化，對于為何會有這么大的變化卻并沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴重的缺陷，急需加以改善。

（三）會計核算不規范，忽視監督考核。對于公司內部的會計控制制度和考核相掛鉤的監督機制，大部分物業管理公司都不予重視，這便導致公司重考核，輕內控的一幕上演。雖然公司里的財會系統體現出極強的內控作用，但也同時有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個方面加以體現出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關問題的發生。另一方面事后考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事后考核評估。

（四） 公司內部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發展的資金是我國物業管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業管理公司的正常運作，便要采取措施及時開辟新的資金來源渠道。在當下，我國物業管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業管理公司開創投入的資本金，物業維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務所獲得的一些經營性收入，也有一些公司轉向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業管理公司大都屬于中小型企業，注冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認可的不動產資產數量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發放的貸款。

三、加強物業管理公司財務管理的相關對策

（一）提高公司內部財務人員素質水平。在每個公司內部，財務人員的素質水平關系到信息披露工作的質量，進而影響到公司的正常有效運作，物業管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務工作人員時必須要杜絕任人唯親的現象發生，要堅持德才兼備、以德為先的原則，可以從應聘者是否具有相關從業資格、專業技能以及最高學歷等多方位全面考評，為公司引進一批優秀拔尖的財務人員。 第二，公司也應該對財務工作人員的培訓力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環境中可以使員工能及時掌握最新的財務知識，然后用于工作中來，也使員工自身業務素質有所提高。公司還可以通過培訓向員工灌輸內部控制對于提高公司財務管理水平、實現企業價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹記內部控制的具體要求，按章辦事；通過職業道德培訓還可以確保員工能夠對提供的會計信息質量要求負責。第三，公司還需建立一套科學的獎懲制度，更好的調動財務人員認真工作的積極性。

（二） 加強財務成本管理， 完善公司會計制度。物業管理公司通常從事的都是服務業，所以其對應的財務成本管理應該也根據服務功能作對象。公司可以采取作業成本法來確定服務所發生的實際成本，擴大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠將間接費用準確地分攤計入成本。設立一套完善并具備可操作性的成本核算系統，認真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業管理公司在經營服務時，為客戶進行大批的固定資產管理，在設置的成本會計科目下，準確無誤的將營業成本劃分成所提供的共性服務與個性服務成本，在公司會計核算時，還必須確保資產核算的及時性、準確性以及真實性。

（三） 會計核算和財務監督并重。正確及時的財務信息貫穿于物業管理公司整個的經營業務及其價值流轉過程的每個環節中。內部正確的會計核算以及嚴格的財務監督，更是事關企業內部經營管理的成敗，因此，可以說這在物業管理公司中相當于“神經中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務控制時要時刻關注防范經營風險以及財務隱患，以實現公司規范性的經營以及企業價值最大化的目標。要設立一套完善并且獨立的財務控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務監督，也就是要涉及到公司內部的各個部門、組織以及經營業務等，并且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。

（四）高度重視并加強資金管理。首先，開辟新的資金來源渠道，僅靠物業管理服務收入顯然難以支撐公司持續發展的龐大需求，當前需要拓寬服務范圍，開展獲得多種經營的其他收益。其次對資金的運作要規范科學，做好日常監控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對于外面的應收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業管理公司方可得以持續長久的發展。此外，和一些地產金融機構合作，開展社區金融服務，如通過APP等方式，為業主提供接入或網點支持，獲取業主享受相關服務的中介費或傭金。

四、結論

綜上可以看出，物業管理行業是伴隨著我國改革開放特別是房地產業迅猛發展而發展壯大的，前途大好，但由于公司財務管理水平亟待完善，如內部控制的不足、重視程度不夠、會計核算與監督不完善以及資金管理力度不夠導致物業管理公司的發展難以為繼，生存遭受危機。處于這愈演愈烈的市場競爭的環境中，物業管理公司要想一改舊貌，重新奮起，以便更好更快的長久發展，當前就必須對公司的財務內部控制予以加強，建立一套完善并獨立的內部控制制度，完善公司的基礎財務工作，加強公司財務成本管理，有效提升公司的核心競爭力，實現物業管理公司企業價值最大化的目標。（作者單位：沈陽萬科物業服務有限公司財務部）

參考文獻：

[1]劉兵.物業企業財務管理存在的問題及應對措施[J].中國總會計師，2011（11）.

[2]吳芳.物業管理企業內部控制改進的思考[J].中國管理信息化，2013（11）.