不動產登記條例想像空間極大

葉檀

2014年12月22日，《不動產登記條例》公布，自2015年3月1日起施行。作為基礎信息系統，不動產登記條例的想像空間極大。

此前民間最大的期盼“以人查房”并不存在。根據第26條，不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應對不動產登記信息保密，涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。信息各部門可以共享，卻不公開，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，但是普通民眾沒事上網“以人查房”“以人查地”恐怕是泡影。

不動產登記還有更廣闊的想像空間。

首先，為土地制度改革提供了基礎數據。

如果土地制度需要改革，不動產登記提供了第一手的資料。集體土地所有權、房屋建筑物構筑物所有權、森林林木所有權、耕地林地草地等土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權、抵押權、法律規定需要登記的其他不動產權利，都屬于此次不動產登記范圍。可見此次不動產登記從農村到城市一網打盡，沒有漏網之魚。

2014年，某塊地、某間房屬于哪個地方、哪個個人，某人的林地在北緯多少度東經多少度，查詢不動產登記數據可以得出法律意義上的結論，比以前大致劃拉一下，要清晰得多，在此基礎上，林權等交易才是清晰可行的。

其次，未來不動產交易有章可循，農村目前根據人口不斷進行土地分割的情況有可能終結。

為了盤活農村資產，一些地區進行林地、承包地抵押，或者進行市場轉讓，爭議較多。如何進行準確的定價？一些承包地過二三十年再分一次，或者農場主承包了土地之后，由于地價升值，農民要求收回，地方政府需要征地，進入農村的大筆資金在沒有具體不動產權證、沒有法律保障的情況下很容易打水漂。不動產登記開啟了未來的不動產交易之門，不動產登記需要登記上不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請，進行登記，那些經過登記的農場主、土地獲得者也就有了一定的保障。

不動產具有唯一編碼，不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用于該條例。村東頭一塊土地，以前是誰的，現在抵押給誰了，鄰居張三提出了異議，法院是否進行了查封，都在數據系統中，這塊地法律上歸誰所有、經營權歸誰一目了然。

未來土地爭議將隨著農業人口的消失而減少，2014年7月31日發布的《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，明確提出建立城鄉統一的戶口登記制度。取消農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型，統一登記為居民戶口，體現戶籍制度的人口登記管理功能。建立與統一城鄉戶口登記制度相適應的教育、衛生計生、就業、社保、住房、土地及人口統計制度。戶籍意義上的農民身份不存在了，還有什么承包地、宅基地嗎？

大眾最感興趣的是推出不動產登記條例，是否意味著房產稅即將推出？不動產登記是基礎工程，有了不動產登記才能推進房產稅改革。有可能不一定有必要，更不一定意味著現在推出。

未來可能會推出，什么時候推出取決于中國地方政府去債務杠桿是否順利，取決于中國經濟發展模式的轉型是否順利。推出房產稅是中國稅收整體改革的組成部分，未來是改革現有的房地產總體稅收制度，還是與消費稅、城鎮化等同步推進，使地方政府通過合理的稅收解決地方財政收入，擺脫土地財政依賴癥。

不動產登記是個信號，意味著很多種改革可能，方向已經明確，時間并不確定。