我國公共租賃住房融資問題探究

王麗青

摘要：根據“十二五”規劃綱要，公共租賃住房的建設規模逐步擴大，同時對資金的需求也逐漸增加，而與其他保障房相比公租房目前的資金來源渠道較少，融資更加困難。因此，必須采取一定的措施擴大公租房的資金來源，保證公租房的供給。

關鍵詞：公共租賃住房；政府；融資；保障

公共租賃房是為了解決城鎮中低收入者、新近就業者的住房問題提出的一種保障性住房形式。隨著公共租賃房投資規模的逐步擴大，資金需求量不斷增加，而其收益水平低、資金使用周期長、投資回收速度慢等特點，導致了公共租賃住房融資比較困難。

一、目前我國公租房融資的主要方式

（一）政府財政撥款

公共租賃住房作為一種保障性住房，其產生的經濟效益有限，吸引社會資金的能力較弱，要保證公共租賃住房的供應量，政府必須給予政策和資金的支持。我國的公共租賃住房建設尚處于起步階段，財政撥款占建設資金的比重很大，而財政撥款的又是中央財政撥款和地方相關配套資金組成，這給地方政府造成了很大的壓力。因此，這種方式只適用于公共租賃房建設面積較小或地方經濟實力強的省市。隨著我國公共租賃住房需求的不斷增加，財政撥款的資金很難滿足公共租賃房建設資金的需求，所以這種方式勢必將成為公共租賃住房輔助的融資方式。

（二）住房公積金融資

住房公積金用于公共租賃房建設的形式有以下幾種：第一，住房公積金貸款，即將閑置下來的住房公積金以發放貸款的形式用于公共租賃住房的建設。住房公積金聚集性、投資性和閑置性的特點，使其與公共租賃住房項目的要求相匹配。住建部下發的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》中明確指出要將公積金的閑置資金以發放公積金貸款的形式用于支持保障房建設。意見明確規定在保證公積金繳納者正常提款的基礎上，可將結余公積金的50%以內用于發放公積金貸款，貸款利率比五年期個人公積金貸款利率上浮10%。第二，住房公積金增值收益，是指住房公積金經營業務收入與支出的差額。住房公積金增值收益主要來自于發放個人公積金貸款、再存款利差收益、購買國債等。這個收益在提取住房公積金貸款風險準備金和上繳公積金中心管理費用后的結余可用于保障房建設。根據相關規定，提取的住房公積金貸款風險準備金不得低于住房公積金增值收益的60%。在支付了管理費用并提取風險準備金后可用于保障房建設。第三，住房公積金繳款者可以利用公積金租住公共租賃房，這樣既減輕了租房者的交租壓力同時又將這部分資金變成了政府的收入，政府可以將這些資金以貸款或者補貼的形式再次投入到公租房建設中。

（三）土地出讓金凈收益

自1998年稅制改革以后，土地出讓收益已經成為地方財政收入的主要來源。近年來，隨著房價的不斷上漲，有些地區的土地出讓凈收益已占到地方財政收入的50%以上。據估計，土地出讓凈收益占到土地出讓金的40%以上。住建部、財政部、發改委三部委于2010年發文，明確指出地方政府應將一定比例的土地出讓金凈收益用于保障性住房的建設。例如：廣州每年用于保障房建設的土地出讓凈收益不低于其凈收益的10%；作為公共租賃房試點的重慶，則每年將5%的土地出讓凈收益用于公共租賃房的建設。

（四） 銀行貸款

銀行信用貸款也是公共租賃住房的主要資金來源之一。銀行貸款一直以來都是房地產行業的主要資金來源，公共租賃住房作為特殊的房地產也不例外。而與其他一般房地產相比，由于公租房有政府的支持，銀行對其放貸的風險比較小，因此，公租房較為容易從銀行取得貸款。

二、我國公共租賃住房融資面臨的主要問題

（一）資金來源方式單一

公共租賃住房的保障房屬性，決定了公共租賃住房的資金來源方式較為單一，其主要資金還是依靠政府財政劃撥。銀行貸款、公積金貸款、土地出讓凈收益等方式都是輔助的方式，其能為公共租賃住房建設提供的資金是極為有限的。而公共租賃住房的這種以政府為主導的籌資方式，既使政府的財政負擔太重，也不利于公共租賃住房的長期發展。因此，要盡快改變目前政府為主體的單一籌資方式，尋求新的籌資方式并設計適合我國實際情況、有助于公共租賃住房長遠發展的公共租賃住房融資體系，以解決資金短缺的問題。

（二）資金投入欠缺

我國保障性住房資金短缺問題十分突出，也成為阻礙公共租賃住房發展的主要障礙。 公共租賃住房主要是解決“夾心層”的住房問題，我國的“夾心層”可謂數量巨大，而能提供的公租房數量遠小于需求量。若要滿足這一需求，需要投入大量的資金，僅僅靠政府撥款是不可能解決的。而公租房的公共產品屬性決定其建設中獲得的利益很少，這也使得公共租賃住房很難吸引到社會資金的投入。因此，政府投入資金的有限和社會資金投入的缺乏造成了公共租賃住房建設資金的嚴重不足。

（三）各級政府承擔一定的運營風險

在公共租賃住房的整個建設過程中，政府作為主導者，承擔著整個項目的規劃、融資、建設、營運等全部工作。在完成這些工作的同時，政府也必須承擔每個環節的相應風險。由于政府職能的特殊性，它在這些方面的專業技能都比較缺乏，很難良好的管理和控制投融資、建設過程中的風險。這樣既不利于增加公共租賃住房的融資數額也會使整個建設項目存在較大的資金和建設風險。從而會使公共租賃住房這種公共服務資源不能盡如人意。

（四）資金運作、管理效率低

目前，我國的公共租賃住房的投融資管理，主要還是靠相關的行政部門，而與市場化的運作模式相比，管理效率相對比較低。政府作為公共租賃房建設的主導部門，在公共租賃住房籌資管理中既是管理者也是監督者，這使得建設資金運作的透明化程度較低，增加了腐敗發生的可能性。而政府也并非專業的融資機構，管理資金的人員也非專業管理人員，缺乏融資的知識和經驗，從而無法有效的吸收社會的閑散資金為公共租賃住房建設服務。這些都一定程度上造成了公租房資金不足、資金利用率低、資金浪費等現象。

三、解決公共租賃住房融資困難的建議

（一）進一步發揮政府的主導優勢

政府是公共租賃住房建設的主導機構，其作用的發揮直接關系到公租房建設的數量、質量及其保障功能能否實現。政府進一步發揮其主導優勢，出臺有力推動公租房建設的法規和政策，引導并幫助搭建公租房融資平臺，加強對公租房投融資的管理和監督，順利完成公租房的建設及其社會保障功能的實現。

（二）拓寬融資渠道

首先，積極利用商業貸款，銀行的資金通常足夠充裕，能夠為公共租賃住房的建設提供足夠的資金。同時，國家各部委也出臺過相關的政策來鼓勵銀行向公共租賃住房建設發放中長期貸款。這就使銀行資金參與公租房建設具備了政策支持，而同時要采取稅費減免、財政貼息等方式使銀行貸款投資公共租賃住房能取得一定的盈利。其次，完善公共租賃住房信托投資基金。房地產信托投資基金是以發行證券的方式

通過信托公司匯集資金，將資金投資于具有穩定收益的房地產，并將收益按比例分配給投資者，簡稱“REITs”。目前我國已經出現“REITs”，但還未形成規模。公租房建設作為民生工程，工程的穩定性高，而資金風險低，同時由于有國家相關政策的支持，也更容易申請房地產信托投資基金。再次，發揮債務資本市場的作用。債務資本市場是社會融資的主要來源之一，而且通過多年的發展我國的債務資本市場已經具有一定的規模。政府可以發行大量的用于公共租賃住房建設的專門債券。同時要對募集到的資金進行嚴格的監管，以保證其用于公租房的建設。最后，將保險資金引入公共租賃住房建設。保監會頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》為保險資金投資公租房提供了政策支持。保險資金具有長期性，這正與公租房投資周期長的特點相匹配。同時將保險資金投資于公租房的投資回報率遠高于中長期銀行存款的利率，這就使得公共租賃住房建設對保險資金具有一定的吸引力。因此，各公租房項目應積極探索和創新方式，進一步吸引保險資金參與公共租賃住房建設。

（三）構建完善的公租房融資金融體系

第一，構建公共租賃住房融資平臺。政府牽頭建立多種融資方式相結合的融資平臺，吸引社會資金以及機構投資者參與 公租房的建設。借助資本市場的有效運營，實現對引入資金的保值增值，逐步提高平臺的融資和資金保值能力，更好地支持公租房的建設。第二，加強對融資過程及資金的監管。對公共租賃住房建設的規劃、融資、建造、運營等全過程進行監管，保證公租房資金安全、質量放心，以順利實現其保障目標；各相關部門也要對融資工具的選擇進行監督，保證以最低的代價籌得足夠的資金；通過嚴格的監管降低資金風險，發現問題及時解決，在發展過程中不斷優化公租房融資體系。

（四）建立激勵與保障機制

公共租賃住房項目收益與商品房有一定的差距，為了保證參與者的利益，必須給與一定的激勵與保障

第一，給予一定補貼。開發商建成公租房后以成本價向政府出售或以低價出租，為了使開發商繼續參與公共租賃住房的建設，其損失的利益，政府必須給與相應的補貼。具體形式有兩種：一是利息補貼，政府利用公租房專項撥款，給開發商的貸款貼息，使其開發成本降低。二是租金補貼，開發商以低價將房屋租給承租人，這一價格差額必須由政府給予補貼，保證開發商的投資收益。第二，減免稅費。制定公共租賃住房稅費減免措施，減征或免征公租房建設中的相關稅費，比如，相關的土地使用稅、印花稅、土地增值稅等，以減輕開發商的負擔。第三，提供信用擔保。投資者最關心的就是收益和風險。公共租賃住房的收益相對比較低，相對應的風險也應該比較低。為此，應該建立以政府信用為基礎的保障性住房擔保機構，為公共租賃住房的融資和建設提供擔保，進而增強投資者的信心。

參考文獻：

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[3] 韓瑾公租房創新型融資模式研究[M] 西安建筑科技大學碩士學位論文，2012