不提調控，2014年樓市怎么走

郭文婧

理性：不提調控，不等于不調控

盡管十八屆三中全會沒有明確提出房地產調控，但是提出了“明確市場對資源配置起決定性作用”，但據此得出我國房地產調控將完全回歸市場化的結論，恐怕還為時尚早。一方面，住房除了商品屬性和投資屬性，更主要的是居住功能，對確保社會公平和穩定有著舉足輕重的作用，世界各國的房地產行業都沒有完全市場化，會采取不同形式的限制，以求增加供應、抑制房價過快上漲。另一方面，盡管十八屆三中全會和中央經濟工作會議沒有明確提出房地產調控，但我們需要注意，中央政治局在2013年12月3日召開的會議上，明確強調了“做好住房保障和房地產市場調控工作”。

盡管中央沒有新的調控措施出臺，但從實際情況看，各地的樓市調控不但沒有領“市場對資源配置起決定性作用”之情，反而有加碼之勢。僅僅是自2013年10月底至12月中旬，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等近20個城市迅速跟進出臺樓市新政，舉起調控大旗。

這次驟然而起的“調控潮”，與以往不同，一來基本上都是地方政府主動，其二是三中全會后密集出臺。如果說地方政府之所以主動調控，是因為房價上漲過快不可能完成年初承諾的調控目標，為避免被“約談直至問責”，不得不表態的話；那么，選擇在三中全會后密集出臺，而且全部是房價上漲較快的城市，這實際上也就意味著中央將繼續堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，特別是推進以人為核心的城鎮化，李克強總理曾經強調過：“抑制房價過快上漲可防抬高城鎮化門檻。”

市場對資源配置從基礎性作用到決定性作用，不可能隨著十八屆三中全會的召開自然完成，必須有一個過程，在長效機制和法制建設還沒有真正起作用之前，在房價過快上漲沒有得到遏制之前，樓市調控就難以全面放松。但是，在“全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模”各類城市城鎮化路徑已經明確的情況下，一方面，未來的樓市調控政策將會由地方政府根據當地的經濟、房地產市場、人口規模以及房價走勢等多個角度權衡，出現全國范圍內“一刀切”的可能性降低；另一方面，房價本身會成為城鎮化的一種工具，不同類型城市的城鎮化對房價會有不同的訴求，“房價控制目標”也將會進一步淡化。

既然不提調控，并不等于不調控，那么，為何中央不像過去一樣鮮明地提出加強房地產調控，從而表明對調控樓市的決心、穩定市場預期呢？其一，房地產仍需在某種程度承擔保增長的重任。其二，不提調控還因為世界經濟形勢面臨著重大的不確定性。

選擇：2014年的樓市不可以賭

2014年的樓市走勢必然與2013年的樓市現實有關。一方面，全國樓市已經嚴重分化，一、二線城市持續快速上漲，三、四線城市平穩甚至冷清，房地產市場整體上呈現四個不均衡，即“需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡”，而作為全國房價重要判斷依據的70個大中城市房價統計數據顯示，雖然整體仍在上漲，但到2013年11月份時，漲幅已整體收窄，溫州則繼續環比下降。另一方面，2013年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%，10月在繼續增長之后，11月，推出住宅類用地1337宗，面積6048萬平方米，環比減少3%，同比減少5%：1-11月，除武漢、深圳外，住宅用地累積供應量均超過去年同期，同比漲幅最高的北京、杭州和上海分別為209%、94%、43%，達到了五年來最高值。

現實中還有三個動向值得注意，一是國務院發展研究中心擬定的“383”改革方案，盡管后來被確定為事故，但其中國官方高層智囊機構的地位，也很難說其列出的房地產和土地制度改革方案，完全不會付諸實施：二是“大國導師”厲以寧，在強調不主張搞限購令的同時，也為避免房價越抬越高開出了兩招，即限售與招標建房制。限售就是買房之后轉賣，賣得越早，交的稅越高，招標建房制就是在同等技術標準和質量條件下，誰報價最低就中標：三是一向以“低吸高拋”為慣用投資套利手段的李嘉誠，已加快了拋售內地物業的步伐，2013年密集拋售內地物業的港資還有不少，華人置業主席劉鑾雄套現逾70億港元，鷹君集團套現100億港元，南豐集團套現30億港元，中原集團創始人施永青也將自己持有物業的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、眾安、瑞安等發展商也在紛紛拋售或者加入分拆業務潮。

數據之外，李嘉誠、柳傳志、宗慶后、潘石屹、陳志武、項懷誠、鐘偉、郭建波、王石、秦虹等都表達對2014年樓市的擔憂，但房價一定會下跌嗎？也不盡然。任志強說，房地產沒泡沫，買車搖號的城市房價還得漲：黃怒波說，2014年一二線城市房價會繼續上升，三四線城市則會平穩發展：王健林說，京滬樓市20年漲勢不變，兩年后，二三線城市住宅市場麻煩大了：余英說，2014年樓市肯定會比2013年好：殷嶸說，2014年的樓市會比2013年更好一點，但大規模的上漲，大規模的復蘇不太可能……

過去越調越漲，“乘勝追擊”往往是較好的選擇：現在不提調控，也許到了“見好就收”的時間。在一個不確定性的投資環境中，傻瓜都能賺錢的時代已經結束。如果是自住。本身無所謂買對與買錯：如果是投資，是選擇減持物業，還是選擇繼續加倉，看來就只能賭運氣了。但從謹慎的角度，我們還是應該回味一下李嘉誠的名言：“不要賺取最后一個銅板”。