商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造最大化商業(yè)價(jià)值的設(shè)計(jì)要點(diǎn)探討

段立晶 李柱星

摘 要：產(chǎn)品的創(chuàng)新性和持續(xù)的生命力是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展的關(guān)鍵，也是其商業(yè)價(jià)值的來源。商業(yè)設(shè)計(jì)需要考慮商家、消費(fèi)者，包括商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的綜合性和專業(yè)性要求；需要順應(yīng)城市規(guī)劃脈絡(luò)、協(xié)調(diào)不同開發(fā)主體的關(guān)系。而目前的商業(yè)設(shè)計(jì)存在的一系列問題還難以達(dá)到市場要求。本文就商業(yè)設(shè)計(jì)、商業(yè)價(jià)值、兩者關(guān)系和目前商業(yè)設(shè)計(jì)中存在的問題進(jìn)行了分析，并且對創(chuàng)造最大化商業(yè)價(jià)值的設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行了討論。

關(guān)鍵詞：商業(yè)設(shè)計(jì)；商業(yè)價(jià)值；創(chuàng)造；最大化

1 商業(yè)設(shè)計(jì)存在的問題

近十年來，受土地政策、政府財(cái)政等影響，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了井噴式發(fā)展，城市化和城市現(xiàn)代化步伐的加快、城市消費(fèi)人口的劇增以及市民物質(zhì)生活水平的逐步提高，又在很大程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。越來越多的地產(chǎn)商紛紛投入資金，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大型商業(yè)項(xiàng)目八面開花，其問題也接踵而至。

1.1 同質(zhì)化較嚴(yán)重

國內(nèi)購物中心近幾年集中放量開發(fā)后隨之而來的同質(zhì)化問題。千篇一律的玻璃幕墻加石材的外立面、業(yè)態(tài)組合、主力店、品牌組合、樓層規(guī)劃與布局動(dòng)線、內(nèi)裝，強(qiáng)化了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化的程度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，如今國內(nèi)逾1000家購物中心均缺乏鮮明的主題、特色或吸引力。為解決同質(zhì)化問題，需要在設(shè)計(jì)方面創(chuàng)新，而創(chuàng)新的基礎(chǔ)則是對商業(yè)設(shè)計(jì)的基本認(rèn)知。

1.2 基本專業(yè)知識(shí)較缺乏

目前，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏國際視野，研究與規(guī)劃水平普遍偏低，在不了解城市及區(qū)域規(guī)劃、未進(jìn)行市場研究、周邊配套不夠完善的情況下盲目開發(fā)，導(dǎo)致定位不準(zhǔn)確而嚴(yán)重虧損的情況普遍存在。商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對周邊市場的客群及需求、競爭情況及市場趨勢進(jìn)行調(diào)查研究后，結(jié)合城市、區(qū)域及地塊本身屬性進(jìn)行合理定位，以前瞻性的視角進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃才能獲得持續(xù)競爭力。

2 商業(yè)價(jià)值的市場需求

2.1 具有長期保值的可能性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在城市變遷的過程中，需要保證其自身的完善和成熟，達(dá)到開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費(fèi)多方的共贏。所以，建筑、空間、設(shè)備規(guī)劃的前瞻性是商業(yè)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。封閉式購物中心的設(shè)備多，建筑成本、運(yùn)營及維護(hù)成本均較高，適合于消費(fèi)力基礎(chǔ)較強(qiáng)的城市。但在消費(fèi)力基礎(chǔ)較弱的城市，出于運(yùn)營的考慮，則更適宜采用街區(qū)式商業(yè)建筑，以步行街作為一個(gè)主要的建筑亮點(diǎn)，構(gòu)筑開放式的商業(yè)建筑。

2.2 保證商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營

從基本商業(yè)功能，招商和運(yùn)營管理，以及客戶需要的角度出發(fā)，提出商業(yè)設(shè)計(jì)要求，這些要求中很多國家規(guī)范未涉及，需要開發(fā)商、專業(yè)的顧問與設(shè)計(jì)單位共同研究，以符合目前商業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。良好的建筑格局規(guī)劃和良好的商業(yè)業(yè)態(tài)分布組合，是保證商業(yè)項(xiàng)目良性運(yùn)營的關(guān)鍵，使得各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)值得到比較理想的體現(xiàn)，各個(gè)功能之間各得其所，互相促進(jìn)而且都保持比較理想的人流。

2.3 吸引消費(fèi)者

作為商業(yè)項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)，建筑風(fēng)格的主題式創(chuàng)意表現(xiàn)給人們的第一印象在吸引消費(fèi)者方面起著很大作用。此外，商業(yè)項(xiàng)目理性的經(jīng)濟(jì)范圍科學(xué)的界定是一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，就是距離購物中心一個(gè)小時(shí)車程內(nèi)的消費(fèi)人群，但一個(gè)成功的購物中心能吸引多大范圍內(nèi)的客流，能持續(xù)吸引多長時(shí)間的客流，關(guān)鍵還要取決于項(xiàng)目所形成的形象區(qū)隔和提供給消費(fèi)者的服務(wù)和感受。

3 創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

商業(yè)的運(yùn)作是一門科學(xué)，他的一切規(guī)劃都必須符合人類的心理習(xí)慣，從人性的角度進(jìn)行戰(zhàn)略決策，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)沒有固定的、現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)可以參照，需要對項(xiàng)目回報(bào)最大化又最合理化的分析，根據(jù)消費(fèi)者的習(xí)慣預(yù)測未來競爭的狀況，進(jìn)而做出富有理性的設(shè)計(jì)方案。

3.1 合適的尺度

規(guī)劃尺度應(yīng)以人的尺度為根本，要因區(qū)域經(jīng)濟(jì)的狀況和消費(fèi)者的需要，進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，例如在美國，購物中心街道寬度以9至15米為宜，而在中國，購物中心的街道寬度以6至10米為宜。購物中心的規(guī)劃尺度必須充分尊重人的感受，滿足人的需要，在中國的購物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)中，就必須要根據(jù)人的習(xí)慣來進(jìn)行設(shè)計(jì)，如人們在商業(yè)街內(nèi)行走時(shí)，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”的，而橫向關(guān)注范圍就在10米至20米之間，至于超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。因此，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中，要從各個(gè)方面進(jìn)行綜合的考慮。

3.2 突出中庭的作用與效果

優(yōu)秀的中庭設(shè)計(jì)創(chuàng)造感受，提升購物的樂趣，更大程度地延續(xù)各個(gè)樓層之間的商業(yè)價(jià)值，并通過與電梯的聯(lián)動(dòng)，打破傳統(tǒng)購物中心的樓層價(jià)值規(guī)律，而建立全新的、具有更高價(jià)值的商業(yè)體系。中庭創(chuàng)造空間感，多中庭的設(shè)計(jì)更能創(chuàng)造持續(xù)的空間感，能適時(shí)地?fù)碛幸粋€(gè)開闊的視覺舒展，通過中庭的作用減低疲累，創(chuàng)造驚喜，讓消費(fèi)者在消費(fèi)過程中得到愉悅的身心享受。中庭，已經(jīng)成為一個(gè)購物中心的形象名片，不僅起到商業(yè)櫥窗的作用，還能夠滿足多功能應(yīng)用的需要。

3.3 商鋪格局規(guī)劃

在商業(yè)街道布局中需要設(shè)有一條環(huán)回的流線，這條流線越順暢，在經(jīng)營上越能產(chǎn)生良好的整體效果。科學(xué)的商鋪及街道布局，可以合理的分散和引導(dǎo)人流，維持商場整體的租賃價(jià)值，減少商場內(nèi)部產(chǎn)生局部的經(jīng)營死角的可能；通過對消防分區(qū)、業(yè)態(tài)分布、可使用商業(yè)面積等方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，在體現(xiàn)科學(xué)、合理的前提下獲得最大的可使用面積；采取人性化的思路，通過動(dòng)靜區(qū)、中庭、景點(diǎn)和配套功能的協(xié)調(diào)分布，使一個(gè)面積較大的商業(yè)場所中擁有舒適而理想的環(huán)境，使顧客在消費(fèi)時(shí)擁有清晰的方向感，不容易迷路，并且在較長時(shí)間的停留中始終擁有舒適的心情，不容易導(dǎo)致疲累和壓抑感。

3.4 配套設(shè)施投入

一個(gè)現(xiàn)代購物中心配套設(shè)施的設(shè)置是否合理，直接關(guān)系到這個(gè)購物中心的商業(yè)價(jià)值。例如，與建筑規(guī)模相應(yīng)的室外廣場，一方面可以進(jìn)行豐富的商業(yè)促銷和展示活動(dòng)，另一方面又可以形成室內(nèi)商業(yè)外部化的活廣告效應(yīng)，成為購物中心吸引人流的一個(gè)重要手段。利用下沉式廣場，將人流往下吸引，會(huì)極大地提高地下商場的租賃價(jià)值。隨著私家車日益增多，停車場的停車位數(shù)量及尺度應(yīng)考慮滿足未來幾年或幾十年的使用需求，同時(shí)應(yīng)運(yùn)用良好的車流引導(dǎo)體系，明確動(dòng)線，最大程度上方便顧客。自動(dòng)扶梯作為人流輸送引導(dǎo)配套體系的最主要配套，在中庭位置和重要的出入口位置都應(yīng)該有設(shè)置，使每一個(gè)樓層都有相對理想的人流，使各個(gè)樓層的商業(yè)價(jià)值維持一個(gè)穩(wěn)定的梯度。

4 結(jié)束語

為提高商業(yè)產(chǎn)品附加值和行業(yè)競爭力，商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)本著實(shí)現(xiàn)節(jié)能節(jié)地、綜合利用資源的目標(biāo)，創(chuàng)造人性化的室內(nèi)外商業(yè)公共活動(dòng)場所，實(shí)現(xiàn)商業(yè)建筑的可持續(xù)發(fā)展。通過與城市發(fā)展需求相協(xié)調(diào)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)把控，加強(qiáng)商業(yè)建筑的專業(yè)化設(shè)計(jì)，規(guī)劃好業(yè)態(tài)及其配比，尊重商業(yè)規(guī)律，敏感捕捉消費(fèi)市場的變化，重視購物環(huán)境的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)人性化，商業(yè)價(jià)值必將得到最大程度地實(shí)現(xiàn)，商業(yè)項(xiàng)目也能夠更好地適應(yīng)市場的變化。

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