海外房地產稅比較

李 文，董 旸

一、海外房地產稅的收入地位及預算級次歸屬

一般而言，許多國家的房地產稅均為地方稅體系的重要組成部分，但房地產稅收入在地方財政收入中的重要程度差異較大，有些國家的房地產稅是地方稅的主體稅種，但有些國家的房地產稅在地方財政收入中占比較低。表1為OECD各國不動產稅(房地產稅)的比重情況，從中可以看出，不動產稅在各國的收入地位很不相同，不論是占GDP的比重、占稅收總額的比重，還是占地方稅收入的比重，差異都比較大。就不動產稅占地方稅收入的比重而言，高者如澳大利亞、英國和愛爾蘭都達到了100%，低者瑞士才僅為1.34%，而其他國家則分布在各個區間。發展中國家也存在類似現象，由表2可見，金磚各國不動產稅占GDP和稅收總額的比重差異也很大。總體而言，各國房地產稅在稅收總額中的比重一般較低，說明就整個稅收體系而言，房地產稅不是主要稅種，但在許多國家，房地產稅是名符其實的地方稅主體稅種。

之所以房地產稅的收入地位在各國會有如此之大的差異，主要原因如下：第一，各國的宏觀稅負，即稅收總額占GDP的比重不同，不動產稅作為總體稅收體系的一部分，其占GDP的比重自然也會有差異；第二，各國稅制的稅種構成不同，其稅制結構也有差異，房地產稅在各國總體稅制中的地位也就不同；第三，各國中央政府收入與地方政府收入的相對比重不同，地方稅在各國總體稅收收入中的占比不同，影響了房地產稅在地方稅收入中的比重，而中央政府收入與地方政府收入的相對比重受分權狀況影響較大，分權程度高的國家對包括房地產稅在內的財產稅的依賴更強；第四，地方稅體系的稅種構成不同，有些國家的地方稅體系稅種構成較為單一，另一些國家地方稅體系的稅種則相對較多，這也對房地產稅占地方稅收入的比重構成了影響。

表1 OECD國家不動產稅比重(2010) (單位：%)

國家不動產稅/GDP不動產稅/稅收總額不動產稅/地方稅收入國家不動產稅/GDP不動產稅/稅收總額不動產稅/地方稅收入澳大利亞1.455.59100.00西班牙0.814.1228.84英國3.4212.06100.00波蘭1.205.8928.59愛爾蘭0.883.96100.00冰島1.825.6820.21以色列2.328.6495.18韓國0.794.0816.34加拿大3.0411.6191.05德國0.462.0715.87新西蘭2.116.7589.16匈牙利0.351.3314.19美國3.0716.7673.03斯洛文尼亞0.492.1711.89墨西哥0.191.3257.39丹麥1.382.9310.79比利時1.244.1954.12土耳其0.241.249.96法國2.469.3753.44意大利0.592.029.04捷克0.241.2251.19愛沙尼亞0.361.727.87斯洛伐克0.422.6150.85芬蘭0.652.196.31芬蘭0.692.8348.10挪威0.341.034.82智利0.532.7240.33盧森堡0.070.294.55日本2.1413.4730.01瑞典0.802.322.62葡萄牙0.652.9138.07瑞士0.090.381.34希臘0.170.8631.68

資料來源：OECD Statistics 2011。

表2其他金磚國家不動產稅比重(單位：%)

國家不動產稅/GDP不動產稅/稅收總額年份比重年份比重巴西20100.4520081.6印度2009～20100.362009～20102.2南非20100.9720083.3俄羅斯20101.1320083.9

資料來源：Prakash, Prashant, Property Taxes Across G20 Countries: Can India Get it Right?[1]

此外，雖然房地產稅是許多國家地方稅體系的主體稅種，但不少國家的地方政府在開征房地產稅的同時，中央、州(省)政府也會開征自己的房地產稅。如丹麥中央政府會課征以財產價值為稅基的財產價值稅，市級政府也對土地課征財產稅，稅基為土地價值[2]；其他如美國、加拿大等在地方政府課征房地產稅的同時，州或省政府也課征一定的房地產稅。

二、海外房地產稅的課稅范圍

由于課稅目的、房地產市場發育程度、稅收征管水平各不相同，各國房地產稅的課稅范圍也有區別，大致包括如下幾種：所有房地產、城市房地產、農村房地產等。有的是針對城鄉房地產設置不同的稅種，如納米比亞，原有的市級財產稅僅對城鎮房地產課征，后又設置了中央政府征收的對農業土地的財產稅；[3]我國臺灣地區則針對農用土地和非農用土地分別課征地價稅和田賦。*為了減輕農民負擔，鼓勵農業發展，臺灣地區的田賦已于1987年停征。但一般而言，出于保護弱質產業的目的，許多國家和地區對農業用地和農業用房減免房地產稅。此外，將房地產稅作為地方稅主體稅種的國家一般將房地產稅的課征與地方公共品的供給直接掛鉤，而地方居民被認為是地方公共品的主要享受者，因此，住宅一般被納入房地產稅的課稅范圍，雖然住宅的稅率水平往往較低。

三、海外房地產稅的稅基

(一)房地產稅的稅基種類

各國房地產稅的稅基多種多樣，就土地和土地改良物(主要指房產)是否予以區分而言，有的是對土地和房產分別課稅，有的是對二者合并課稅，也有分別對土地或房產課稅的情況；就具體的計稅依據而言，有的是采用房地產的租金價值(rental value)，有的是采用土地和土地改良物的市場價值(capital value)，有的是采用土地的市場價值(land value)，即僅就土地本身價值課稅，有的則是采用房地產面積(area)。

表3世界不同區域的房地產稅稅基比較(單位：個)

區域國家總數房地產評估價值土地價值土地改良物價值租金面積定額非洲258147116加勒比地區13440850亞洲2462011110大洋洲7260400西歐13900600東歐206100150南美161420100北美3300000合計1215216437426

資料來源：Michael Bell (2011)。[3]

表3為世界上選用不同房地產稅稅基的國家個數的分區域統計。由表3可見，選擇房地產評估價值作為稅基在OECD國家和南美國家中較為普遍。房地產評估價值具有較為公平、可以體現房屋最優使用價值等優點，較其他形式的稅基更為優越；其缺點則是對房地產市場的成熟度、房地產市場信息的充分性以及房地產評估專業人員的充足性等要求較高。因此，在非洲、亞洲等發展中國家較多的地區一般不采用房地產評估價值，反而是采用租金、面積等作為房地產稅計稅依據的國家較多。在當今世界，雖然房地產稅稅基呈現多元化，但是，隨著社會經濟的發展，將房地產評估價值作為稅基已成為未來的發展趨勢。

(二)房地產稅稅基的確定辦法

由于房地產面積、租金收入等較易確定，因此，這里所說的房地產稅稅基的確定辦法主要指以房地產評估價值為基礎的房地產稅稅基的確定辦法。

1.房地產稅稅基確定的技術方法。就技術方法而言，將房地產評估價值作為稅基的國家常常采用計算機輔助批量評估(computer-assisted mass appraisal, CAMA)系統作為確定房地產評估價值的方法。所謂計算機輔助批量評估技術是指在廣泛搜集臨近社區房地產市價、房地產收益等資料的基礎上，利用計算機模型估計特定房屋的計稅價值。而對于不同種類的房地產，其價值評估所依據的數據種類也不同。如加拿大卡爾加里市將房地產分為三類，即住宅(residential property)、多單元住宅(multi-residential property)和非住宅(non-residential property)。對住宅評估的依據是房屋的市場價格；由于在國外多單元住宅一般是用于出租而非房主自住，因此，評估的依據是房屋的收入，即房屋評估價值為房屋租金收入的資本化；而對于非住宅，則依據其具體類型的不同分別采用三種方式進行評估：一是依據房屋的市場價格，二是依據房屋收入的資本化，三是依據房屋的成本，包括土地的市場價格及房屋的維護及改良成本。*The City of Calgary。卡爾加里市的做法較好地詮釋了不同種類住宅評估價值的依據。

2.房地產稅稅基的制度規定。就房地產稅稅基的制度規定而言， 許多國家和地區的房地產稅是以評估價值直接作為計稅依據的。如我國臺灣地區，其地價稅的計稅依據就是經地價評議委員會評估后所公告的公告地價的80%～120%；其房屋稅的計稅依據也是經不動產評價委員會按照房屋構造單價標準、房屋折舊率及耐用年數標準、房屋地段調整率標準等實施評估后公告的房屋評估價值。這種計稅依據較為直觀。也有一些國家和地區在計稅依據的確定方面規定得更為細致，從而在統一的評估價值基礎上，實現了對不同種類房地產計稅依據的不同對待。如美國紐約*The City of New York。將所有的應稅房地產分為四類：一到三單元的住宅為第一類；三單元以上的住宅為第二類；公用事業公司設備和特殊的特許經營物業為第三類；其他房地產(包括辦公樓、工廠、商店、酒店等)為第四類。這些種類房地產稅的計稅依據均以評估價值為基礎。但因一些措施的存在，計稅依據并不簡單地等于評估價值。首先，不同種類房地產的計稅依據被設置了不同的評估價值比率。對于第一類房地產，其計稅依據為房地產的評估價值乘以6%，即其計稅依據并非房地產評估價值本身，而是評估價值的6%；第二類房地產的計稅依據為房地產的評估價值乘以45%。這實際上是通過對稅基的區別對待設定了不同種類房地產的差別稅負。其次，對特定種類房地產計稅依據增幅設置了不同的限制。如根據州法律的規定，第一類房地產計稅依據的增長不能超過前一年計稅依據的6%或五年內不能超過20%，即這類房屋計稅依據為房地產當年市場價值的6%，或上年計稅依據的106%，或五年前計稅依據的120%中的較低者。基于此，相當部分房地產的計稅依據是低于當年市場價值的6%的。同時，房地產計稅依據的變化規律與房地產市場價值的變化規律也會出現不同，即由于上年計稅依據常常低于上年房地產市場價值的6%，因此，在當年房地產市場價值下跌時，計稅依據卻仍可能增長。對于第二類房地產中的十單元以下住宅也有類似規定，只不過增長限額變成上年計稅依據的108%或五年前計稅依據的145%。這樣的規定同樣體現了稅法對特定種類房屋(主要是住宅)在稅收負擔方面的照顧，也能夠在房地產市場價值發生較劇烈變動時，在一定程度上保持房地產稅基的穩定。

對于評估時間，不同國家和地區的規定也不盡相同，但一般均定期重新評估。如丹麥財產價值稅的稅基——房地產價值是每兩年評估一次，臺灣地區的地價稅稅基——公告地價是每三年重新發布一次，紐約市的房地產稅稅基則是一年一定。定期重新評估可以避免房地產的評估價值與實際價值脫節。

四、海外房地產稅的稅率

(一)房地產稅的稅率種類及水平

1.稅率結構。就稅率結構而言，有的房地產稅實行定額稅率，有的實行比例稅率，還有的實行累進稅率，許多國家和地區會依據房屋的用途不同將上述不同結構的稅率混合使用。如臺灣地區的地價稅就分為一般稅率和特別稅率，其中一般稅率為15‰～55‰的5級超額累進稅率，而特別稅率則為比例稅率，分別適用于符合條件的住宅用地(2‰)、事業直接使用土地(10‰)、公共設施保留地(6‰)及公用土地(15‰)；房屋稅則依據房屋的不同用途分別適用不同的比例稅率，如住家用房屋為1.2%～2%，營業用房屋為3%～5%，私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用房屋為1.5%～2.5%。*臺灣“財政部”的《稅法輯要》，2011年。

韓國房地產稅稅率較為復雜，在綜合房地產持有稅中，住宅實行0.5%～2%的超額累進稅率，土地實行0.5%～0.7%的超額累進稅率(閑置土地的稅率幅度為0.75%～2%)。此外，地方政府還開征幾種不同的財產稅，其中土地稅中的一般土地稅和特別土地稅均實行超額累進稅率，前者的稅率幅度為0.2%～0.5%，后者的稅率幅度為0.2%～0.4%；而單項稅(separate tax)則針對不同用途的土地分別規定了不同的比例稅率，如稻田、果園等稅率為0.07%，高爾夫球場及奢侈度假村用地稅率則為4%。地方房產稅的稅率相對復雜，對非居住房產實行差別比例稅率，高爾夫球場與奢侈度假村建筑稅率為4%，居住區的工廠建筑稅率為0.5%，其他非居住房產稅率為0.25%；對于住宅，別墅稅率為4%，其他住宅則實行0.1%～0.4%的超額累進稅率。*Ministry of Strategy and Finance of Korea. A Guide to Korean Taxation, 2012。

美國哥倫比亞特區的房地產稅稅率同樣是將比例稅率與定額稅率相結合，其稅率如表4所示。可以看出，其對商業或工業用房實行二級超額累進稅率，而對其他種類的房地產則實行比例稅率。

表4 美國哥倫比亞特區的房地產稅稅率

資料來源：Office of Tax and Revenue, The District of Columbia, Real Property Tax Rates。[4]

2.稅率差別。由前文所列稅率還可以看出，不同國家和地區房地產稅往往實行差別稅率，主要依據房地產種類設置不同的稅率標準。一般而言，住宅的房地產稅稅率較低，而商業用房的房地產稅稅率較高。除前文列舉稅率外，美國各地商業房地產與住宅的房地產稅有效稅率的比率也可以較好地反映這一點，該有效稅率比率指的是價值100萬美元的商業房地產有效稅率與當地中位數價值的住宅有效稅率的比率。由表5可見，除個別城市外，絕大多數城市商業房地產的有效稅率均高于住宅，紐約市甚至達到了6:1的水平，而美國全部城市商業房地產有效稅率平均為住宅有效稅率的1.751倍。

表5 美國部分城市商業房地產與住宅房地產稅有效稅率比率(2010年)

資料來源：Lincoln Institute of Land Policy, 50-State Property Tax Comparison Study, 2011。

加拿大卡爾加里市住宅與非住宅房地產有效稅率見表6。可以看出二者之間也有較大差別。

表6加拿大卡爾加里市房地產稅有效稅率(單位：%)

年份住宅稅率非住宅稅率年份住宅稅率非住宅稅率20080.461.1320090.501.1420100.591.3820110.571.5620120.621.6220130.631.43

資料來源：The City of Calgary。

此外，一些國家對業主自住住宅和非業主自住住宅也實行差別稅率，而業主自住住宅的稅率較低。如前所述，美國房地產稅的第一類房地產主要為業主自住，而第二類房地產則大多為出租，與第一類房地產相比，稅負較高。新加坡財產稅則非常明確地設定了業主自住住宅稅率(owner-occupier tax rates)和非業主自住住宅稅率(non-owner-occupier tax rates)，2014年1月開始生效的非業主自住住宅稅率為10%～19%的6級超額累進稅率，而同期的業主自住住宅稅率則為0%～15%的9級超額累進稅率*Inland Revenue Authority of Singapore。，對相同價值的房屋而言，二者稅負差距很大。這表明非營利性住宅的房地產稅稅負水平往往是受到限制的。

3.稅率水平。從前文所列的房地產稅率可以看出，不同國家和地區稅率水平差別較大，許多國家不同地區之間房地產稅的稅率水平也存在很大差異。以美國住宅房地產稅為例，2007～2011年間，60%的縣房地產稅低于其中位數房屋價值(median home value)的1%，37%的縣該指標在1%和2%之間，3%的縣該指標超過了2%，其中只有5個縣超過了3%。[5]稅率水平也可以不同地方財產稅的中位數房地產價值財產稅收負擔率或平均有效稅率來表示。2010年美國價值30萬美元的城市住宅的房地產稅有效稅率最高的是底特律，為3.26%，最低的火魯努努僅為0.24%；而價值100萬美元的商業房地產的有效稅率最高的底特律為4.01%，最低的夏延市(Cheyenne)僅為0.65%。*Lincoln Institute of Land Policy, 50-State Property Tax Comparison Study, 2011。

由此可見，不同國家和地區一般均依據本地狀況選擇不同的稅負總水平，并通過不同稅率的靈活運用，在獲取適當收入的同時體現政府的政策目標。

(二)房地產稅稅率的確定方法

總體而言，房地產稅稅率的確定方法可以分為兩類：一類是在房地產稅稅法中確定固定的房地產稅稅率，在這種情況下，房地產稅稅率是不能隨意變動的；若要改變，則須由有關權力機關修改稅法。另一類是不設置固定稅率，而是由地方政府根據財政支出倒軋出房地產稅的收入需求，然后依據當地房地產稅稅基推算出房地產稅稅率，再向納稅人公布。在這種情況下，房地產稅稅率不是固定的，而是每年都在變動，美國和加拿大的各城市一般采用后一種辦法。

相對而言，由稅法確定固定稅率的辦法在每年執行時較為簡單，且可預見性較強，但稅率水平與地方政府的收入需求可能存在脫節；后一種方法能夠很好地體現房地產稅的受益性特征，且有利于向納稅人說明其繳納稅收的用途，但計算可能較為復雜，尤其是在地方稅體系稅種較多、準確預測其他收入較為困難或上級政府轉移支付數額不確定時，會較難實施。當房地產稅收入較少，僅占地方政府稅收收入較低比重時，這種方法也不適用。同時，這種方法可能導致房地產稅支付的不可預見，從而引發納稅人的反感。

地方政府根據財政支出倒推房地產稅稅率的方法能夠實行還有一個重要的前提條件，即地方政府具有較高的地方稅立法權。一般而言，聯邦制國家的地方政府才具有這樣的權力，所以，這種稅率確定方法在單一制國家往往不適用。

五、海外房地產稅的稅收優惠

各國對特定種類的房產或特定種類的納稅人均設置相應的房地產稅優惠措施，這些優惠措施較為明確地體現了政府的政策意圖。

不同國家和地區的房地產稅優惠措施有共性，也有不同之處。許多國家和地區房地產稅優惠的共同特點是：首先，優惠數量較多。房地產稅在獲取稅收收入的同時，也是政府重要的政策工具，在收入分配、資源配置等方面發揮著重要作用，因此，許多國家和地區的房地產稅設置了數量較多的優惠措施。其次，優惠指向類似。各國和地區的房地產稅優惠存在相似的優惠指向。對于住宅類房地產，房地產稅優惠更多針對低收入者、老年人、殘疾人等弱勢群體；對于非住宅類房地產，政府機關、軍隊、基礎設施、非營利性組織和單位、涉農的房地產往往被列入優惠范圍。再次，照顧性優惠占主體。許多國家和地區的房地產稅中照顧性優惠和鼓勵性優惠并存，但一般照顧性優惠占主體，尤其是在住宅房地產稅優惠中。

由于不同國家和地區政府的政策目標不同，房地產稅優惠措施在具體內容上必定存在差異，此外，優惠措施還有其他不同之處：首先，優惠規定的詳略程度不同。有的國家和地區對房地產稅優惠規定得非常細致，對優惠種類和優惠幅度的具體金額均一一列示，有的國家和地區則相對粗略。其次，優惠規定的列示方式不同。有的國家和地區按照不同種類房地產分別列示稅收優惠項目，尤其是在稅收優惠規定得相對細致的國家，這種列示方式更加清晰，有的國家和地區則不分房地產種類，統一列示稅收優惠項目。

以美國為例，2006年各州有效房地產稅優惠項目多達216項[6]，這些優惠的方式多樣，取向也各不相同，有的與房地產價值相關，有的與房地產用途相關，有的則與納稅人收入及其他條件相關。以紐約市第一類住宅房地產稅稅收優惠為例，2013年其減免種類包括學校稅減免(School Tax Relief，STAR)、年長者優惠學校稅減免(Enhanced STAR)、年長房主免稅(Senior Citizen Homeowners′ Exemption, SCHE)、殘疾房主免稅(Disabled Homeowners′ Exemption, DHE)、退伍軍人減免(Veterans Exemption)、致殘的犯罪受害者和見義勇為者減免(Disabled Crime Victim and Good Samaritan Exemption)、神職人員減免(Clergy Exemption)等，減免的幅度和依據各不相同，受惠納稅人的范圍也寬窄不一。其中，學校稅減免的受益面較廣，適用于調整后總收入為50萬美元或以下的獨立房屋、公寓的房主，只要至少一個房主將該住房作為其最主要的住所，稅收減免幅度約為每年200美元；年長者優惠學校稅減免則僅適用于年收入為81 900美元及以下的超過65歲的房主，稅收減免幅度約為每年400美元；年長房主免稅適用于年收入37 400美元以下的超過65歲的房主，能夠依據收入水平的不同減少5%～50%的房屋評估價值；殘疾房主免稅適用于年收入37 400美元以下的有殘疾的房主，同樣是依據收入水平的不同減少5～50%的房屋評估價值。其余的優惠也都有明確的優惠指向和優惠幅度。從上述規定可以看出，這些優惠大多面對低收入者、老人、殘疾人等弱勢群體或退伍軍人等為國家做出貢獻的個人。*The City of New York。

在房地產稅的各類優惠中，與收入相關聯的優惠是被廣泛采用的種類。房地產稅的缺陷之一就是其稅基為財產存量，因此，稅負可能會與收入流量脫節，而與個人收入相關聯的稅收優惠則可以在很大程度上緩解這個問題。美國的“斷路器”優惠(circuit breaker)就是較為典型的與收入相關聯的房地產稅優惠，其在房地產稅的實施中發揮了重要作用。之所以將這類優惠稱為“斷路器”，是因為其與能夠避免電流過度負荷的斷路器功能類似，這類優惠能夠使得低收入者規避過高的房地產稅負擔。在前述紐約市房地產稅優惠中，年長者優惠學校稅減免、殘疾房主免稅、年長房主免稅等均屬于“斷路器”優惠。“斷路器”優惠的優點是針對性強、公平作用顯著、成本相對較低，一般被認為是較有效率且效果較好的房地產稅優惠形式。當然，一些文獻也指出，美國目前的“斷路器”優惠也存在一些問題，如僅僅對房主提供優惠而將租戶排除在外、低收入標準過于嚴苛、優惠幅度過小等，但“斷路器”優惠不失為一種較為優良的房地產稅優惠。

上述美國的房地產稅優惠較為側重于個人，我國臺灣地區的房地產稅優惠又代表了另一個類型。臺灣的“房屋稅條例”分別規定了對公有房屋、私有房屋的減免稅規定，如公有房屋中，各級“政府機關”及“地方自治機關”辦公房屋及員工宿舍；公立學校、醫院等校舍、院舍及員工宿舍；郵政、電信、鐵路、公路、航空等事務使用房屋及員工宿舍；“政府”配供貧民居住的房屋等均免稅。私有房屋中，完成財團法人登記的私立學校及學術研究機構的校舍及辦公用房；完成財團法人登記的私立慈善救濟機構直接供辦公使用的自有房屋；用于飼養禽畜的房屋、培植農產品的溫室等農業用房；住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者，均可享受免稅待遇。對“政府”平價配售的平民住宅、合法登記的工廠供生產直接使用的自有房屋等，則減半征收房屋稅。*臺灣“財政部”的《稅法輯要》，2011年。

六、小 結

由前文可見，在世界范圍內，房地產稅不論是從收入地位、課稅范圍、稅基、稅率，還是稅收優惠規定等方面，各國的規定多種多樣，共性和個性并存。其成因主要包括如下幾方面：

第一，國家結構形式不同。聯邦制國家和單一制國家在中央與地方之間的立法權劃分方面存在很大差異，這些差異會直接影響房地產稅課稅要素的確定。一般而言，聯邦制國家的地方政府具有很大的立法權限，可以獨立確定地方稅的稅種及各稅種的課稅要素，而單一制國家地方政府的立法權限則低得多，一般只能在中央確定的大框架內對地方稅的課稅要素進行有限制的選擇。房地產稅作為地方稅種受此影響很大。因此，在一些聯邦制國家，如美國、加拿大的每個城市都有自己的房地產稅制度，課稅要素差異很大，而在單一制國家，房地產稅制度則相對整齊劃一。

第二，預算管理體制及地方稅體系不同。不同國家在各級次政府財權和事權的劃分方面存在差異，因此，地方政府的主要收入來源也不同，有些國家中央政府的轉移支付數額較高，而有些國家的地方政府則更主要依靠自有財力，因此，房地產稅在不同國家和地區的地位和作用各不相同。此外，不同國家地方稅體系的稅種構成存在差異，有的國家地方稅體系稅種較多，地方稅收來源多樣，有的國家地方稅體系的稅種則較為單一，這也會影響房地產稅在地方稅體系中的地位，并進而影響其稅基和稅率的確定。

第三，政府政策意圖不同。即使在國家結構、預算管理體制及地方稅體系相似的國家和地區，其房地產稅的各項規定也會存在差異，究其成因，很大程度上是由于決策者的主觀意圖不同。有的國家和地區注重對弱勢產業農業的照顧，對涉農房地產免稅或減稅；有的國家和地區致力于減輕居民和低收入者的稅收負擔，則對自住住宅實行低稅率，同時對各類低收入者實行種類各異的稅收優惠；有的國家和地區意圖鼓勵工商業發展，就將工商業房地產與其他經營性房地產相區別，并實行較低的稅率。

第四，經濟發展水平和稅收征管能力不同。這兩者是房地產稅設置的硬約束。首先，若經濟發展水平較低，一方面，民眾和企業的資產較少，房地產稅稅基較窄，且納稅人負稅能力較差，通過房地產稅獲取較高收入無可行性；另一方面，房地產市場發育通常也較差，較難形成房地產的公允市場價格，從而使房地產評估價值缺乏客觀基礎；同時，較低的經濟發展水平對應的經濟管理水平也較低，房地產相關持有和交易信息的記錄缺乏且不夠準確。其次，相對流轉稅而言，房地產稅是一種對稅收征管要求更高的稅種，一方面，其納稅人為自然人，而眾所周知，在稅收征管方面，自然人納稅人較法人納稅人的管理難度更大；另一方面，房地產稅的課征會涉及到房地產的權屬確定、房地產價值評估等問題，對稅務機關獲得和處理信息的能力要求較高。因此，財產稅的征收對一些發展中國家是一個巨大的挑戰，如印度只有60%～70%的城市地區的財產被真正評估，且都在36個最大的城市，評估價值平均只有市場價值的30%左右，任何想提高評估價值的努力都會遭到強烈反對，而36個最大城市房地產稅的平均征收率只有37%。[7]鑒于此，在經濟發展水平相對較低、稅收征管能力相對較差的發展中國家，房地產稅在課征范圍、計稅依據、稅率等方面的規定與發達國家存在較大差異，往往采取較為粗陋但簡單易行的稅收制度，因而稅額也相應較低。

總之，目前國際上存在形形色色的房地產稅，不同的房地產稅對應于不同的國情，我國改革房地產稅不能盲目照搬發達國家模式，而應當立足于中國實際，從發達國家房地產稅的設置中汲取有益且適應中國國情的經驗，使我國的房地產稅在收入籌集和社會經濟調節方面發揮應有的作用。

[1]Prakash, Prashant. Property Taxes Across G20 Countries: Can India Get it Right[R]. Oxfam India Working Paper, 2013.

[2]Property Tax in Denmark[EB/OL].http://denmark.angloinfo.com/money/general-taxes/property-taxes/.

[3]Norregaard, John.Taxing Immovable Property-Revenue Potential and Implementation Challenges[R]. IMF Working Paper, WP/13/129, 2013.

[4]Office of Tax and Revenue, The District of Columbia, Real Property Tax Rates[EB/OL].http://otr.cfo.cd.gov/node/389122.

[5]Harris, Benjamin H. and Brian David Moore. Residential Property Taxes in the United States[R].Urban-Brookings Tax Policy Center working paper, 2013.

[6]Kenyon, Daphne A. and Nethany P. Paquin. Property Tax Relief: The Case for Circuit Breakers[J]. Lincoln Institute of Land Policy working paper, 2010.

[7]Rao, M. Govinda.Property Tax System in India: Problems and Prospects of Reform, National Institute of Public Finance and Policy[R]. New Delhi, working paper, 2013-114, 2013.