我國保險資金投資不動產問題研究

李莉蘋

（安徽財經大學，安徽蚌埠233041）

我國保險資金投資不動產問題研究

李莉蘋

（安徽財經大學，安徽蚌埠233041）

自改革開放以來，我國經濟增長不斷攀升，保險作為金融經濟的一部分也發展迅速，其保險企業保費收入的增加也使得保險公司能夠擁有更多的支配資金，保險公司投資于不動產的資金也相應增加。但是我國保險資金對不動產的投資現在還處于起步階段，必然會面臨一些現實性的問題和挑戰，需要我們去努力探討和解決。本文首先闡述了我國保險資金投資不動產的現狀，然后詳細說明了其存在的問題，最后針對問題提出了一些相應的對策和建議。

保險資金；投資；不動產

我國保險業發展迅速，保費收入持續增長，2013年原保費收入已經達到17222億元。保費收入是保險資金的重要來源，保費收入的快速增長給保險公司帶來大量可用于投資的現金，但是目前我國保險投資的渠道主要集中于存款、債券、股票已經基金等金融工具，可以說投資渠道較為狹窄。鑒于此，不動產作為一個新的投資渠道開始發展起來。

保險資金數額巨大，投資收益追求長期性和穩定性，不動產投資周期長、投資收益穩定，與保險資金的投資需求契合度高，因此不動產是一個很好的投資方向，做好不動產的投資工作對保險公司而言意義重大。我國保險公司在不動產投資方面經驗不足，需要加強對此領域的研究。

一、我國保險資金投資不動產現狀

我國保險資金在投資范圍上一直受到限制。但是隨著保險行業的不斷發展，保險資產規模不斷擴大以及保險可投資金也不斷增加，拓寬投資渠道已成為保險行業一致的呼聲。目前我國保險資金投資不動產的現狀，主要可以概括為以下幾個方面。

（一）保險公司有充足的資金進行投資

保險企業想要投資不動產是由于其具有規模大、流動性差、期限長等特點，但是壽險保單的存續期可以長達二十年，因此需要與之相互匹配的長期投資。然而，在很長時間內我國都缺少這種類型的投資項目。從保險資金投資的三大原則：收益性、流動性和安全性來分析，投資不動產具有收益長期穩定、安全性較高的特點，雖然不動產的流動性較低，可是壽險保單長期性的特點恰好與之匹配，所以保險公司應加大保險資金對不動產的投入。

（二）保險資金投資不動產的法律法規不斷完善

隨著法律法規對保險業的監管與保護不斷完善，保險銷售和管理的相關問題得到逐漸改善，因此國家漸漸放寬了對保險業的資金運用限制。2009年10月1日實施的新《保險法》拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循穩健、安全原則，堅持資產負債匹配管理的前提下投資不動產。

隨后，2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，規定保險資金可以分別以股權、債權、物權等方式投資不動產，參與不動產的比例不得高于上季末公司總資產的10%。[1]保險資金不能投資商業住宅、設立房地產企業以及直接參與房地產開發。[2]由此可見，監管部門為了保護被保險人的基本利益，在保證保險公司償付能力的前提下對保險公司投資不動產范圍和投資模式進行了限制。

（三）我國保險資金投資不動產的規模不斷擴大

早在2008年之前，部分保險公司就通過以自用名義購入投資性物業從而進入房地產，例如中國太平洋保險集團以22億人民幣收購了北京金融街的豐盛大廈。2009年10月新《保險法》正式施行之后，各家保險公司在不動產行業，特別是房地產業開始活躍起來，引發了新一輪的購地購樓熱，這也表明我國保險投資不動產的規模在不斷擴大。

（四）直接投資為我國保險資金投資不動產的主要模式

隨著我國城市化進程加快，促進了房地產行業的繁榮，促使保險公司將注意力轉向該領域，并逐步進行投資建設。對于我國目前保險業發展水平落后、服務管理層次較低和專業人才缺乏的前提下，直接投資模式的運用要求比較低，適合目前我國保險業的發展情況，因此成為我國保險資金的投資方式。下表是2014年各大保險公司在不動產領域的投資動向。

表2014 年我國保險企業投資不動產動向

由上表可知，目前我國保險企業投資不動產的模式是直接投資。因為間接模式的開發和運用比較復雜，同時對于專業人才、專業技術的要求比較高，所以在我國也就運用的比較少。與此相反，對于我國目前保險業發展水平落后、服務管理層次較低和專業人才缺乏的前提下，直接投資模式的運用要求比較低，適合目前我國保險業的發展情況，所以我國以直接模式為主。

二、我國保險資金投資不動產存在的問題

由于我國保險資金投資不動產尚處于起步階段，保險資金在不動產市場發揮其應有的作用將會是一個漫長的過程。就目前情況來看，保險資金投入不動產有以下主要問題。

（一）缺乏專業型人才

由于我國保險行業起步晚、發展緩慢以及人們一直以來對保險行業的誤解，導致我國保險行業一直缺乏相應的專業人才。保險業投資不動產業，這包括保險業和不動產業，因此要充分發揮兩者的促進作用，這使得專業人才顯得更為重要。一方面，既要熟練掌握保險業的專業知識，又要透徹分析不動產業情況。另一方面，既要懂得如何合理分配保險投資資金，又要看準不動產投資對象，實現資產與負債的合理匹配，提高資金的運用效率。然而就目前情況來看，保險資金投資不動產行業的專業型人才相當匱乏。

（二）可投不動產與保險資金不相匹配

截止2013年末，保險公司可運用資金余額為76873.41億元，然而我國的不動產業的發展并不能滿足保險資金的投資需求。從風險與回報的匹配角度考慮，往往一線城市核心地區的商用物業能取得高租金和低空置率，因此在長期投資中獲得較高的回報水平，符合保險資金安全性的要求。故一、二線城市的商業物業成為保險資金的投資重點目標。然而，由于現階段我國城市化和不動產業發展水平落后，我國保險資金可投不動產資產較少，可投不動產不能滿足保險公司龐大的投資資金。

（三）不動產投資面臨較大風險

首先，不動資產具有流動性差，不易變現的特點，并且受經濟周期性變動、社會政治環境、供求關系的影響，具有市場風險。其次，交易市場的信息不對稱，使得不動產交易時可能產生交易風險。最后，不動產投資還可能遭受自然災害和人們意外的過失行為所帶來的風險。例如，地震、洪水、海嘯、臺風等自然現象，意外的火災等人為事故，都可能使不動產受到損毀。并且我國很多不動產投資的商業運作程度還不夠成熟，這就增加了更多的不確定性因素，使得收益也往往存在較大的不確定性。

（四）不動產投資監管機制不完善

為確保投資的安全性以及規范市場，保監會發布并實施《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，明確規定不動產類資產的賬面余額不得超過保險公司上季末總資產的30%。雖然我國法律法規正在逐步完善，但在保險資金投資不動產的監管問題還有很長的道路要走。

三、對我國保險公司投資不動產的建議

我國保險資金不動產投資剛進入實質運作的初級階段，不管是發展現狀還是未來前景，不管是現在的問題還是潛在的危機，都值得去深入分析和研究并提出對策和建議，以促進保險業和不動產業的發展。針對我國現階段保險資金投資不動產的現狀和問題，本文主要提出以下幾點對策和建議。

（一）加快培養專業型人才

保險公司目前投資不動產方面的專業人才匱乏是一直以來存在的問題。因此，首先，需要提高相關從業人員的準入門檻，為此就要建立嚴格的考試選拔機制來提升從業人員的基本文化水平及專業素養。其次，要加強培訓員工的專業技能。保險公司應定期舉辦相應的培訓活動，提升員工的知識水平及服務態度，經常性開展一些交流活動，促進員工之間的相互了解，互相交流工作經驗，加強實踐技能。最后，保險公司要形成科學合理的用人環境，在人才激勵、職位晉升和工作約束等方面建立完備且可操作的規章制度，不僅可以招到人，更可以留住人，使得人盡其用。

（二）大力發展經濟，推動城市化發展，完善不動產市場

雖然法律和監管部門放寬了保險投資不動產的限制，但是我國保險行業的發展水平依然不高。要促進保險行業的發展，必須大力發展經濟事業。一方面，只有大力發展經濟，才能促進城市化的發展，從而完善不動產市場，讓保險公司發掘更多的可投不動產。另一方面，只有大力發展經濟，才能促進人們生活水平的提高，轉變對保險業的傳統觀念，積極投保，從而促進保險業的發展。

（三）加強風險管理體系建設

首先，應完善投資決策制度，建立運營規范、管理高效的風險控制體系，可以幫助保險資金管理部門，使決策制度更加科學完善。其次，要根據保險監管部門對保險資金投資不動產的具體規定，制定符合本公司實際情況的投資組合策略。最后，保險公司應加強企業自身管理，選擇合理的投資模式，從而減少業務開展的盲目性。

（四）加強對保險資金投資不動產的行業監管

我國的保險行業與發達國家存在較大差距，法律法規不完善，行業的自律性也較低，然而有效的監管對保險資金投資不動產的安全性有著至關重要的作用，因此有關部門應該加強有效監管。首先，要樹立開放型的監管目標和監管理念，正確引導保險資金投資不動產的發展。其次，要盡快完善我國的監管法律法規體系，爭取為保險資金投資不動產創造一個公平公正的市場環境。最后，要努力改進監管方式和手段，推進保險資金投資不動產的信息化建設和完善監管信息系統。

[1]張 全.我國保險資金投資不動產探析[J].現代商業，2011(5).

[2]張 蘭.不動產投資閘門放開保險資金“絕緣”商業住宅[N].金融時報，2010-05-17.

［責任編輯：王 帥］

F840.32

A

1005-913X（2015）03-0136-02

2015-01-15

李莉蘋(1990-)，女，安徽阜陽人，本科學生，研究方向：保險。