“限購”不可能完成的歷史使命

在2010年“新國十條”出臺四年多的時間里，全國已有四、五十個主要城市采取了住宅買賣“限購”措施，這是一次歷史罕見的房地產非市場化政策性“調控”。截至目前，房價出現了趨勢性變盤，各地陸續放棄“限購”。然而，在整個過程中，市場并沒有看清“限購”到底對中國房地產市場起到了什么歷史性作用。

“限購”出臺有兩個重要背景，一個是2008年“四萬億”之后整個房價失控性上漲，2009年全國房價平均增速超過25%（十五年來最大漲幅），到2010年的時候，因房價問題造成的社會輿論壓力已經非常之大，可以說因此政府一度面臨執政挑戰；另一方面，房價上漲預期導致社會各領域投資偏向房地產，若不出臺限購，房地產市場“囤積居奇”的現象將難以遏制。從當時的情況看，“限購”有一定的合理性。

從歷史的角度來看，中國經過了三十多年的粗放式發展，財富分配出現了嚴重不平衡，追其根源，是政策的不合理，以及國有資本缺乏約束和競爭、權力尋租導致的腐敗等問題造成的。關于中國財富分配的問題，2010年世界銀行發布報告顯示，中國1%的家庭掌握了全國41.4%的財富，財富集中度遠超美國，成為全球兩極分化最嚴重的國家之一。收入分配格局失衡導致社會財富向少數利益集團集中，尤其是向官僚利益集團和壟斷利益集團集中。處在財富高端的少數人會盡情的買入房產等，把自己的財富再次轉換成增值預期強烈的資產，而普通人不僅要忍受高房價，還面臨出租市場無話語權的絕對弱勢地位。“限購”可以說從一定程度上放緩了財富分配進一步失衡的腳步。

但“限購”本身不是問題的關鍵，我們需要關注的是，財富的初次分配有沒有隨著改革的推進而走向公平。如果“初次”分配都是扭曲的，那“二次”分配就會更加不公平，甚至可能會增加社會的不穩定性因素。房地產面臨的問題實際上又回到了原點，“限購”在這方面的作用極其有限。

沒有“限購”的中國房地產市場，需要面對的問題是否依然如故？

在制度性改革，以及財富分配問題沒有改善之前，中國投資者對股市、債市、基金、保險等領域的可信度是否在提升，一些投資者參與國際市場的條件是否已具備，各類投資渠道是否真正意義上在拓寬，如果回答是否定的，投資領域“殺回”房地產市場的可能性依然較大。尤其是在“限購”逐步取消的情況下，在對金融資產沒有“歷史”認可度的大多數“土豪”眼里，房子依然是首要增持對象。

四年來，限購不是讓買不起房的人買了房子，限購只是將買得起房子的人的需求延后了幾年。當市場重新回到起點，“你”還是那個買不起房的你，而“他”會竊喜和感謝限購，因為未來你所需要的房子將再次掌握在他的手里。至于很多“老百姓”希望房地產市場崩盤來獲得廉價房產，我要告訴大家的是，中國諸多市場都牽扯到了政府信用，為了維護這種信用，就算繼續出臺“四萬億”、走向惡性通脹，暫時也不會讓諸多“違約”事件發生；就算“泡沫”真的破裂，富人只是變成了窮人，而窮人則可能變成“乞丐”，兩者的距離很難發生扭轉。

因此說，關注“限購”的問題，我們一開始就偏離了方向。