是可實現的藍圖？還是難實現的夢？

很多行業人士認為，住宅產業化優勢突顯。譬如從保障性住房層面上講，保障性住房建設規模大、工期緊、售價低、利潤空間小、成本壓力大，一般的企業做保障房很難盈利甚至虧本。住宅產業化在保障房建設中發揮了產業化優勢，讓開發、施工、建材、設計全部無縫連接形成一條產業鏈，提高了效率，降低了成本，保證了質量。實踐證明，住宅產業化模式相比傳統施工模式在確保質量、節約資源、減少工期等多個方面，成效是非常明顯的。目前的住宅建設中，每平方米住宅將造成相當于20公斤標準煤的能源、0.05立方米水、0.05立方米木材、3%混凝土和3%鋼材的損耗。采用產業化模式建造后，能使建筑垃圾減少約83%，材料損耗減少約60%，可回收材料增加約66%。在減少工期方面效果則更明顯，例如一個10萬平方米的小區，用傳統方法建完需要594天，而用住宅產業化的施工工藝僅需290天。

住宅產業化還能夠減少施工對環境造成的污染。現場裝配施工相較傳統的施工方式，減少了建筑垃圾的產生、建筑噪聲的干擾、有害氣體及粉塵的排放。實行裝配施工，既減少了空氣中的揚塵，又可以讓老百姓更早地住上安居房。

住宅產業化果真如此美？恐怕未必這么簡單。

首先便是行業專門技術人才（包括技術工人）的短缺。據中國混凝土與水泥制品協會預制構件分會理事長蔣勤儉介紹，對新工藝不熟悉，專門產業工人缺少等問題一直困擾著住宅產業化的發展。日本上世紀60年代已經開始推廣建筑“部件化”，經過40多年的發展，他們的建筑工人已經由單純出賣勞動力的熟練工變成了具有專門技能的技術工人，每個建筑商手下都有大量的熟練技術工人。這些建筑工人入行前，必須經過兩年系統的培訓與實踐才有資格進入工地。發達國家在采用工廠化生產方式后，施工失誤率可降低到0.01%，外墻滲漏率水平為0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。而國內的建筑業工人入行門檻低，技術要求不高，無法達到產業化住宅生產的要求。

其次，是推進工業化的建造方式，與現有的評價體系是矛盾的。目前在住宅建設中普遍采用的是最低價招標，建筑施工模式已經實現了對成本的最優控制，而住宅產業化則需要大量前期的建設投入，在競價中并不存在優勢。蔣勤儉認為，目前我國的勞動力成本在逐漸提高，在房建行業中也是如此。在一線城市如北京、上海、廣州等地房建行業的用工成本越來越高，一方面說明工人的收入水平得到改善，另一方面也要求工人更新知識，具備進行建造產業化住宅的技能。他預計在未來5到10年內一線城市將會普遍實現住宅產業化。

第三，對企業來說，最重要的一點，成本不降反升。住宅建造的工業化最大的優勢之一是降低成本，但據筆者了解到，在國內推行建造工業化項目的房企成本卻不降反升。據遠大住工相關人士稱，正常來說，像日本這種住宅產業體系完善的國家，預制率越高，平均成本越低。可是目前在我國國內，按現階段的產業鏈情況，預制率越高，成本則越高。據悉，萬科中糧假日風景項目B3、B4號樓采取了住宅的工業化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400～500元/平方米。推行住宅的工業化建造方式原本是為了壓縮成本，而目前國內此類項目的成本卻不降反升。

遠大住工人士也坦言，相對于工業化建造所用的設備和建筑材料而言，國內人工成本更為便宜，而工業化恰好對設備材料要求較高。他舉例稱，例如PC（預制混凝土）外墻模具是可以反復使用，但如果生產規模不大，所生產的PC外墻均攤下來的成本就會很高。如果建筑構件難以形成規模化生產，加上額外的研發費用、運輸費用，項目總體成本并不低。時任萬科執行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅建造的工業化在國內尚屬于發展培育階段，其材料采購成本、所需技術人員的人工成本還相對較高，在目前較小的規模下住宅建造總體成本高于傳統施工方式。據統計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國內僅占16%～17%。“住宅工業屬于制造業范疇，目前國內還沒有哪一家房地產公司擁有真正的建筑構件生產線。”遠大住工的人士稱。萬科在過去的住宅建造工業化項目中，都是與各地的構件廠合作，采購部件造房。

北京市建筑設計研究院第十設計所副所長樊則森也坦言，包括萬科在內涉足住宅建造工業化的公司PC構件目前很難同時滿足規范、成本適當、節能、防止滲漏、預制率高和施工簡易6個方面的要求。大部分工業化建造的住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預制，主要受力結構仍采取現澆方式，預制率普遍在15%～30%之間。

事實上，國內目前多數涉及住宅工業化的項目，與過去開發的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業化”樓盤或項目中的某些建筑構件，是采用OEM（俗稱貼牌生產）的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構件的采購價格被無形推高。

管業內普遍認同住宅工業化是未來建筑產業趨勢，但我們聯系的多家一線房企對住宅工業化均處于觀望中，稱短期不會采取工業化方式建設項目。而其中最重要的理由是住宅工業化屬制造業范疇，在構件沒有規模化生產、工業化住宅建設沒有大規模推開之前，其成本將遠遠高于現有的建筑模式。

北京中聯環建文建筑設計有限公司副總經理、保障性及住宅產業化研究中心主任宋兵更是深刻地指出，目前我國建筑工業化的發展仍然處于一個較低水平，主要表現在三個方面：其一，科研沒有形成體系，且深度不足。科研過于專注在結構的裝配體系，片面強調PC板的裝配率。然而對于一個建筑來說，只有完成了機電設備安裝和室內裝修后才是一個完整的建筑產品，我們稱這樣的建筑產品叫成品建筑。以住宅為例，在發達國家是沒有毛坯房的概念的，所有的住宅都是拎包入住的。因此應該把機電安裝和室內裝修的工業化與結構的工業化共同研究，最終才能形成一個完整的體系。其二，從業人員對工業化的理解不夠。從項目管理人員、設計師、監理工程師，直至施工生產人員，缺乏對工業化的基本概念，缺乏工業化的基本思維訓練。大家對裝配、精度、公差等不理解，對工業化的理解仍然停留在“齊不齊一把泥”的階段。其三，沒有形成全產業鏈的發展模式，即每個專業領域都有相當出色的企業和產品，但缺乏一個平臺去將其整合成一個大體系。