馮侖：從“地產(chǎn)細(xì)分時代”看“睿模式”的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)影響人物——馮侖

馮侖先生是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志性人物，在業(yè)內(nèi)享有極高的聲譽。他1991年開始領(lǐng)導(dǎo)并參與了萬通集團的全過程創(chuàng)建及發(fā)展工作。1993年，領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)立了北京萬通實業(yè)股份有限公司。1999年與深圳萬科的王石、河南建業(yè)的胡葆森等聯(lián)合發(fā)起并成立了中國首家房地產(chǎn)策略聯(lián)盟機構(gòu)——中城房網(wǎng)，發(fā)起“新住宅運動”。1999年馮侖先生推出“新新家園”品牌——中國第一個實施注冊的高檔住宅品牌，開創(chuàng)了地產(chǎn)品牌建設(shè)的“第三條道路”，在胡潤主持的“2003房地產(chǎn)影響力人物50強”的評選中，馮侖先生位列第四，現(xiàn)任萬通控股董事長。

“房地產(chǎn)是創(chuàng)造最具價值的固定人造空間”

11月23日馮侖先生蒞臨西安睿中心項目，從”地產(chǎn)細(xì)分時代“探討了睿中心獨有的“睿模式”發(fā)展趨勢，馮侖先生的談話引起了西安業(yè)界人士、各界媒體以及同行同業(yè)的強烈反響。整個活動過程中，馮侖先生先是從歷史發(fā)展和人類進(jìn)化的角度講述了人造空間的誕生、錢與人造空間的關(guān)系、人造空間與人的行為密不可分割到現(xiàn)代房地產(chǎn)的雛形，從此引申出他對房地產(chǎn)行業(yè)的理解“房地產(chǎn)是創(chuàng)造最具價值的固定人造空間”。接著馮侖先生從“地段、成本、技術(shù)和行為”四方面闡述了房地產(chǎn)行業(yè)如何創(chuàng)造價值及解讀了“睿模式”在這四方面的體現(xiàn)。

“地段優(yōu)勢是房地產(chǎn)價值的永恒優(yōu)勢”

地段位置決定了房子的價值，只有合適的位置才能賦予房子高的價值。地段是一個城市的區(qū)位——大空間，這個大空間包含了周邊的配套設(shè)施，好的地段就是好的空間，擁有完善成熟的配套。地段優(yōu)勢永遠(yuǎn)都是房子的強賣點。房子可以改造，但地段永遠(yuǎn)不能改變。睿中心是一個跨界理念與創(chuàng)新思路結(jié)合的跨界地產(chǎn)項目，它位于西安市高新區(qū)CBD腹地的泛酒店式全精裝商務(wù)綜合體，周邊配套完善成熟，不管是在這里商務(wù)辦公，抑或是居住、休閑娛樂，都可以提供便利的條件。從這一點上來說，睿中心項目的跨界創(chuàng)新屬性與地段位置結(jié)合更是為項目加分不少。

“成本控制是房地產(chǎn)生存與發(fā)展的生命線”

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本的管理控制是非常重要的因素。在相同空間的前提下，成本的多少影響了房子價值的高低。在成本控制方面，睿中心聘請了中國著名建筑設(shè)計師吳新蕾先生規(guī)劃設(shè)計，專業(yè)人士領(lǐng)導(dǎo)的專業(yè)團隊，高效、合理地利用資源，節(jié)約資源，能促成項目的成功實現(xiàn)。在后期的運營管理工作方面，睿中心的酒店交由瑞士五星級酒店集團瑞斯麗打理，與品牌、高效的企業(yè)合作，除了保證帶給業(yè)主、客戶更好的服務(wù)與更多體驗，從另一種意義上來說，是資源的合理配置與應(yīng)用，能有效地節(jié)約成本。

“技術(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)中不可忽視的因素”

在擁有相同的地段位置、成本的前提下，將更多技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，增加項目的附加值，能帶給客戶更多的體驗。睿中心利用互聯(lián)網(wǎng)先進(jìn)技術(shù)，將互聯(lián)網(wǎng)與“社區(qū)Mall”相結(jié)合，實現(xiàn)了“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”跨界創(chuàng)新型運營模式。同時直飲水、大金戶式中央空調(diào)、光纖入戶、wifi全覆蓋社區(qū)，這些高科技的應(yīng)用，不僅能帶給業(yè)主更多便利，也增加了項目的價值賣點。在立體車庫設(shè)置方面，利用LED節(jié)能照明系統(tǒng)，個性化彩色裝飾路線，全面規(guī)劃了停車的動線，自動引導(dǎo)車主泊車，真正做到為業(yè)主帶來便利。

“空間的行為決定了空間的價值”

在固定人造空間里的行為決定了房子價值的多少。工業(yè)革命時代的人造空間，像工廠只是有生產(chǎn)功能、戲院也只是具有看戲的功能，房子的功能細(xì)分的非常清楚。互聯(lián)網(wǎng)時代，人類在空間使用形式上越來越多地趨向混合型。現(xiàn)代人有著多重身份，他們的行為也是多樣化的，所以現(xiàn)代的人造空間不再是單一化、細(xì)分化，它不但要滿足居住功能，更是要兼?zhèn)涠喾N功能，這種多樣功能疊加就是混合功能，房子的功能逐步混合化，才能實現(xiàn)各種可能性，像現(xiàn)代人需要社交、商務(wù)辦公，吃飯、運動、休閑娛樂、閱讀，這種行為的混合，要求房子的功能不再單一、細(xì)分化，而是混合化、多樣性、人性化。睿中心是一個典型的具有混合型功能的項目，首先從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，它涵蓋了五星級產(chǎn)權(quán)眾籌酒店、全景觀5A甲級寫字樓、社區(qū)Mall三大產(chǎn)品于一體，這就注定它的功能是混合的、多樣的。其次睿中心打造西北電商聯(lián)盟運營中心，以互聯(lián)網(wǎng)與“社區(qū)Mall”相結(jié)合，打造O2O“社區(qū)Mall”運營模式，全面實現(xiàn)了信息和實物、線上和線下、實體店與社區(qū)之間的無縫銜接，開創(chuàng)共贏的商業(yè)模式，開發(fā)商、業(yè)主、商家的利益都實現(xiàn)了共贏。不管是睿中心的大天新材料上市股改產(chǎn)業(yè)鏈眾籌新模式，還是大天瑞斯麗五星級產(chǎn)權(quán)眾籌酒店的“產(chǎn)權(quán)+股權(quán)”雙贏置業(yè)模式，都是地產(chǎn)與金融高效結(jié)合的新型模式，是客戶居住需求與投資需求的深度結(jié)合。健康是每個人都應(yīng)最為關(guān)注的問題，但是現(xiàn)在不是所有的人都有足夠時間和精力去關(guān)注自己和家人的健康，睿中心打造的智慧社區(qū)管理及大健康服務(wù)平臺，有效地解決了業(yè)主及家人對健康的需求。

空間的行為除了混合型需求，還有運營導(dǎo)向。開發(fā)商除了蓋房子，更重要的是運營，在現(xiàn)代很多房地產(chǎn)開發(fā)商都轉(zhuǎn)型為運營商，最具有代表性的人物就是潘石屹。對于房地產(chǎn)項目來說，特別是綜合體項目，運營，尤顯重要。睿中心打造西北電商聯(lián)盟運營中心，如何讓這種先進(jìn)的“社區(qū)Mall”更好地為業(yè)主和商家服務(wù)？這就需要運營平臺的支撐。睿中心打造了智慧社區(qū)管理及大健康服務(wù)平臺，怎樣讓健康平臺更好地為業(yè)主服務(wù)？這還需要運營。五星級產(chǎn)權(quán)眾籌酒店由瑞斯麗來打理，如何能提供給客戶最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)？如何實現(xiàn)盈利？酒店里的各種混合型功能如何實現(xiàn)？這也是運營需要考慮的問題，是一項極大的挑戰(zhàn)。

空間里的行為是睿模式最大的優(yōu)勢，睿中心是睿模式的載體，就是理想城市的體現(xiàn)，混合功能、運營導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)先行、管理創(chuàng)新。睿模式是大天控股以跨界理念與創(chuàng)新思維解讀房地產(chǎn)運營的模式，這種模式也成功實現(xiàn)了大天控股從房地產(chǎn)開發(fā)商到運營商的轉(zhuǎn)型。