營改增對房地產企業的影響及管理對策

長興縣財政局 葉自芳

增值稅主要是對企業和個人銷售或進口貨物、提煉加工、修配勞務的貨物，提供應稅服務實現的增值額所征收的稅種。國家進行營改增稅制的改革，是為了將稅負轉嫁向消費環節，避免營業稅的重復征收問題，由消費者承擔稅負，提高企業的資金積累和市場競爭能力。

一、營改增對房地產企業的發展可能造成的影響分析

(一)土地成本與進項稅不能抵扣

營改增對于房地產企業首先影響的是成本結構。在當前房地產企業的成本結構中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財務成本，而根據現行的政策法規，土地成本是無法與進項稅進行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當地房地產企業實施營改增后所承擔的稅負就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對較高。如果房地產企業的建筑安全成本產生的增值稅，可以與進項抵扣，那實施營改增對甚至可能降低企業的稅負。

(二)建筑安全成本缺失增值稅發票

建筑業受營改增稅制改革的影響，常造成房地產企業缺失建筑安全成本的增值稅發票，導致房地產企業的稅負增加。建筑業實施營改增改革后，造成各項增值稅專用發票或發票抵扣有限等問題。目前，國內建筑材料供應商構成很雜，往往無法提供增值稅專用發票。另一方面，建筑工主要來自農民工和勞務公司。勞務公司本身缺少可抵扣的進項稅，作為微利企業也難以承擔高額的增值稅銷項稅；農民工的勞務產生的人工費用，更沒有增值稅發票，這些最終會影響到房地產企業的進項稅抵扣。

(三)營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流

由于國內房地產企業的運營形式多以項目公司為主，那么房地產企業就必須先就預售收入進行稅款預繳，進項稅款必須等到項目竣工結算完成，收入確認后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產企業便承擔了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產企業的現金流。

(四)房地產企業缺少科學合理的政策過渡階段

國內目前在建、在售的房地產開發項目缺少科學合理的過渡政策，造成一些開發項目無法進行增值稅發票的抵扣，使房地產企業最終承擔了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實施前，房地產企業收購的項目，在營改增后想要轉讓，如果缺少科學合理的過渡政策，必然會增加房地產企業的稅負。

二、房地產企業對營改增的管理措施

根據其他行業實施營改增改革的經驗，為減小營改增可能產生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

(一)加強供應商管理，獲取可抵扣的增值稅發票

由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價，將增值稅轉嫁給開發商是很難實現的。因此，房地產企業應優先選擇具備正規行業資質和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發票的建筑施工企業進行合作。同時，房地產企業要加強內部管理，加強對材料采購和勞務委托等過程的票據管理；加強與建筑施工企業的工程決算管理，保證及時收到有效的增值稅抵扣發票；提高會計核算質量和精準性，堅持有發票才抵扣，盡可能實現項目竣工驗收與會計核算同步進行。

(二)理清經營活動，科學安排業務

對于房地產企業來說，科學合理地稅務籌劃，保證企業實施營改增改革后，實現稅負減輕的效果，必須要先理清房地產企業的自身業務流程，明確存在營改增風險的經營活動項目。對于各項環節，及時計算出可抵扣的增值稅進項，保證房地產企業有效實現稅負減輕。國內目前的一部分房地產企業，采用將部分業務活動和企業職能進行外包，以此來實現稅務的科學籌劃，幫助企業進行轉移稅費。這對于那些不能解決進項稅抵扣的房地產企業來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進行服務外包的過程中，一定要注意產品質量，維護好企業的品牌形象。

(三)大力開發商業地產項目，促進企業客戶的銷售

目前國內的住宅市場總體呈現供大于求，物業購買者掌握著價格的主動權，對于開發商的無端提價是不會接受的。因此，房地產企業的增值稅想要轉嫁給物業購買者是很難實現的。而商業物業消費者獲得的增值稅發票，可以作為公司的進項稅進行抵扣，實現增值稅稅負轉嫁向買家。房地產企業可以充分發揮商業地產項目進項稅額的抵扣優勢，科學規劃業務，加快房地產企業的轉型升級，通過多態發展來抵御房地產市場的投資風險。

(四)加強企業財務、稅務管理

實施營改增后，增值稅營業稅的處理、財務核算會更加復雜，需要加強對會計人員的培訓，需要重新梳理內部業務系統同財務核算系統的銜接、匹配，提前做好稅務申報程序準備、納稅申報和各項財務、稅務材料的提交、留存。

三、結束語

房地產企業通過對自身發展方式的轉變，選擇可靠的建筑供應商，健全內部管理，規范財務、稅務的制度建設，提前做好稅務籌劃，才能保證在營改增過程中，實現稅負成本的降低。

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）

[2]許亞敏.試論營改增對我國房地產開發企業的稅負影響及應對措施[J].現代經濟信息，2015（7）