剛性需求與住房空置率

郭文婧

西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心日前發(fā)布研究報告稱，我國家庭的住房擁有率已達到90.8%，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房約4898萬套，2014年第一季度城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%。

目前樓市膠著，以住建部總經(jīng)濟師馮俊為代表的一派認為“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場大多數(shù)指標都在增長，只是增速在下降，并不等同于負增長，屬于正常的市場調(diào)節(jié)”；以萬科老總王石為代表的則比較悲觀，認為“樓市進入了下半場”。中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的空置率無疑也是一枚震撼彈，因為依據(jù)西方國家的經(jīng)驗，空置率超過10%，就被認為存在嚴重泡沫。現(xiàn)在，我國的空置率達到了22.4%，比“國際警戒線”高出了一倍多，豈不意味著房地產(chǎn)已病入膏肓，惟有“崩盤”一條路了？

而實際情況并非如此，10%的“國際警戒線”于我國之前已經(jīng)失效，再以此為依據(jù)做預(yù)測，結(jié)論豈不是荒謬。同樣是數(shù)據(jù)說話，美國居民購買房產(chǎn)按揭負債達到了居民總資產(chǎn)的70%左右，而我國目前居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比還只有47.9%，其中按揭負債僅占居民總資產(chǎn)的10%。以此為依據(jù)，“樓市崩潰”的可能性目前幾乎不存在。正因為如此，中國家庭金融調(diào)查與研究中心的報告也說：“雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風(fēng)險不大?！?/p>

住房空置率，作為判斷房地產(chǎn)市場走向的一個重要指標，直接關(guān)系著政府決策，可謂意義重大。然而，為何住房空置率這一指標在我國的參考意義并不大呢？住建部總經(jīng)濟師馮俊說的很直白，一方面，空置率沒有一個準確的官方定義，現(xiàn)在很多媒體、專業(yè)人士講的空置率和國際上講的空置率是不同概念；另一方面，我國現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。一個概念都不清楚的指標，怎有參考價值？

我們常說，住房是剛性需求。然而，住房除了作為生活必需品之外，還可以作為投資品。于是，我們就沒有注意“剛性需要”和“剛性需求”兩個概念的區(qū)分，我國城市化的進程決定了住房在我國相當長時期內(nèi)，無論是出于自住，還是投資投機，“剛性需要”都會非常旺盛。然而，只有居民的收入能夠負擔(dān)得起房價，“剛性需要”才可能轉(zhuǎn)化為“剛性需求”。而這，正是西方國家統(tǒng)計“住房空置率”的基礎(chǔ)，也是調(diào)控房屋持有成本的依據(jù)之一。

聯(lián)合國已經(jīng)對住房單位、空置房和空置率進行了定義，大多數(shù)國家只是結(jié)合國情略作更改。以美國為例，對住房空置率的統(tǒng)計，除了強調(diào)無人居住之外，更強調(diào)已經(jīng)建好并已經(jīng)售出，因為這樣更有利于對“剛性需要”的判斷。而我國住房空置率的統(tǒng)計，官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年來竣工總量的比例。表面上看，這種統(tǒng)計有利于評價“剛性需求”，然而，房屋未售出的原因，除了“剛性需求”之外，還有很多其他因素，比如開發(fā)商自持、現(xiàn)房銷售，或者建的房屋根本就不適合居住等。

市場規(guī)律說“供求關(guān)系決定商品價格”，我們往往異化為“剛性需求”決定商品價格。實際上，就房地產(chǎn)來說，更多的是“剛性需要”決定著房價走勢。更糟糕的是，由于我國的貧富差距較大，即使是官方公布的2013年全國居民收入基尼系數(shù)也達到了0.473，民間統(tǒng)計或估計的更高，使得測算“剛性需要”向“剛性需求”的轉(zhuǎn)化率非常困難。加上我國計劃生育導(dǎo)致的兩個甚至三個家庭支撐一套房的“剛性需要”，更使得“剛性需求”失真。正因為如此，我國住房空置率統(tǒng)計，就更加失去了意義。

基于科學(xué)的調(diào)查方法之上，有分門別類的、跟蹤的長期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，才能弄清我國“剛性需要”與“剛性需求”之間的關(guān)系，才能給我國的“住房空置率”下一個科學(xué)定義，才有參考價值。目前，就連官方“研究建立空置住房調(diào)查辦法”、“改進房屋空置統(tǒng)計方法”的承諾，都還沒有下文，民間的抽樣又有多大的說服力呢？更別說基于用電量、黑燈率的奇葩統(tǒng)計了。也就是說，空置率本身是個真命題，但至少在我國目前還完全是個假命題。endprint