商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理

柴曉東

摘 要：近年來，我國商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)投資總額占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年上升趨勢。但是，我國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的項目管理水平卻沒有與之相適應，還停留在相對比較落后的水平。問題表現(xiàn)為：成本控制注意力集中在施工環(huán)節(jié)，輕視技術管理，僅能部分的利用先進項目管理工具和方法等。

關鍵詞：地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；管理

傳統(tǒng)的成本控制主要是對建筑安裝成本進行控制，采取的方法是通過對項目成本形成過程的監(jiān)控管理，指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支，以便及時糾正偏差，把各種生產(chǎn)費用控制在計劃成本范圍之內(nèi)，以實現(xiàn)項目成本目標。在現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中建筑安裝的控制已經(jīng)比較完善，成本信息和控制技術也比較透明和成熟。因此，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概念中已經(jīng)開始使用"全面營銷"與"全面物管"等管理方法，實行全面控制。

1 商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本構成

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本及費用構成如下：1）土地費用（含城鎮(zhèn)土地出讓費用，土地征用費用或拆遷安置補償費等）。2）前期工程費（含項目的可行性研究、地勘費用、規(guī)劃費用、設計費用等。3）建安工程費，指項目建設中發(fā)生的建筑工程、設備及安裝工程費用等。4）市政公共設施費用（含基礎設施和公輔設施建設費兩部分。5.其他如管理費用、稅費、銷售費用等。

2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實施項目成本控制的有效措施

2.1 投資決策階段的項目成本控制的措施

（1）收集資料、編制可行性研究報告。生產(chǎn)商首先要做好投資決策階段和項目初期計劃的基礎資料收集工作，進行工程的投資初期預測，項目的工程造價人員要對資料的準確性、可靠性進行調(diào)查，認真分析，提高投資預測、經(jīng)濟分析的準確性。其次，在前期基礎工作的基礎上，編制房地產(chǎn)項目的可行性研究報告。

（2）進行工程造價投資論證與決策，確定項目的可行性，選擇較優(yōu)方案。正確進行投資分析與決策，是確定與控制建設投資成本的前提，也是確保投資方向正確的保證。項目投資決策包括選擇和決定投資行動方案、對擬建項目的必要性和可行性進行技術、經(jīng)濟論證，比較不同建設方案進行技術與經(jīng)濟計劃的比較選擇，并做出判斷和決定。

（3）編制投資估算報告，嚴格審查估算報告。保證投資估算與實際生產(chǎn)成本的準確一致性，是建設項目投資估算是擬建項目前期可行性研究的一個重要內(nèi)容，這也是初步估計項目未來的經(jīng)濟效益，以決定是否實施項目生產(chǎn)，它是進行房地產(chǎn)項目決策的主要依據(jù)。

（4）重視建設項目的經(jīng)濟評價。建設項目經(jīng)濟評價是在可行性研究和評估過程中，采用科學的經(jīng)濟分析方法，對項目建設期和生產(chǎn)期內(nèi)投入產(chǎn)出諸多經(jīng)濟因素進行調(diào)查、預測、研究、計算和論證，經(jīng)過比較選擇，推薦最佳決策項目的重要依據(jù)。

2.2 設計階段成本控制的措施

（1）加強技術培訓，全面提高各方面人員的綜合素質

（2）建立必要的規(guī)章制度，使工程造價管理由單一控制變?yōu)槎喾娇刂?/p>

（3）運用價值工程進行設計階段的工程造價管理

（4）把限額設計作為設計階段工程造價管理的重要手段

（5）逐步建立科學的工程造價分析系統(tǒng)，為設計階段工程造價提供準確的依據(jù)和標準

（6）及時編制概預算定額，使各項指標更貼近科學技術發(fā)展的實際情況

2.3 招投標階段成本控制措施

實行建設項目的招標投標是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措，對于擇優(yōu)選擇承包單位，降低工程造價，使工程項目成本得到合理有效控制，具有重要意義。房地產(chǎn)仙姑招標階段控制造價的主要方法有以下幾種：

（1）單位工程方面：采取總承包為主，部分項目分包的方式。（2）甲方提供材料方面：對于影響工程品質的主要材料（如外墻漆、裝飾材料等），統(tǒng)一由甲方提供，大宗主要機電設備也應該甲方提供。甲方購買項目工程材料應該通過招標、競標進行，以確保材料價格低于承包商供應材料價格，以免損傷承包商的工作積極性。（3）在智能化的工程項目方面：應統(tǒng)一采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調(diào)價款的方式。

2.4 施工銷售階段成本控制措施

（一）施工階段成本控制措施

施工階段成本控制是建設項目實施階段造價控制的關鍵，施工成本占建設總費用的很大比重，關系到整個項目的經(jīng)濟效益。我國的傳統(tǒng)成本控制主要是施工階段，具有豐富的經(jīng)驗，包括合同條款的制定及施工過程中的合同跟蹤與管理的加強；施工組織設計的優(yōu)化和施工方案的技術經(jīng)濟比較；工期、質量、造價三者之間關系的處理；工程變更、現(xiàn)場簽證和索賠的管理、市場材料及設備的詢價；建立詢價體系建設工程的材料及設備費等。

（二）銷售階段成本控制措施

營銷成本主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。控制營銷成本關鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用。可以從以下幾個方面來對銷售階段的成本進行控制，如：

（1）結合項目目標成本，建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。（2）完善營銷供應商選擇控制流程。（3）通過營銷供應商成本信息庫的建立和營銷供應商的評估機制，有效地降低營銷成本。（4）通過改變銷售方式來降低成本，以前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，而現(xiàn)在商鋪出售已經(jīng)成為了一種銷售模式。

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