A房地產公司財務現狀分析及對策研究

沈艷麗

（沈陽工程學院，沈陽 110136）

1引 言

隨著我國經濟的快速發展，房地產公司逐年增多，房地產市場的環境也越來越復雜，房地產市場競爭異常激烈，政府和金融機構也逐漸增強對房地產市場的宏觀調控。房地產市場與國家的總體經濟形勢關聯極強，它的繁榮和衰退關系著整個國民經濟的發展。我國的房地產市場更是取得了飛速的發展，取得了長足的進步，商品房的交易量快速提升。據統計，房地產開發公司的資產負債率普遍超過70%，這就意味著房地產企業發生財務風險的可能性非常大。因此，對該行業內具有代表性的公司——A房地產公司的財務分析具有一定意義，可為我國眾多的房地產企業進行財務分析提供借鑒。

2 A房地產公司財務狀況分析

2.1 銷售狀況分析

2.1.1 各年銷售值縱向分析

表1 各年度銷售相關值

（1）從表1中可以看出，除了銷售額增長率在2010年12月到2011年12月有所增長外，其他數據都有所下降。凈利潤增長率在2010年到2011年這段時間內下滑幅度比較大。說明雖然2011年的銷售額上升了，但成本的增長率更高，導致凈利潤的減少。

（2）2011年12月末到2012年12月末，A地產的3個增長率都為負值，說明A地產的銷售額、毛利和凈利潤都是負增長。這與A地產主席涉嫌“中石化”黑幕調查，導致A地產股價大跌是

有一定聯系的。同時因為A地產的資產負債率較高，需要大量借款用于償還短期債務，導致其凈利潤持續減少。

2.1.2 各年銷售值橫向分析

（1）由表2可以看出，A地產和萬科、保利、碧桂園還是有一定差距的。這主要是因為在這4家房地產企業中萬科地產、保利地產、碧桂園地產的規模較大，可以銷售的商品房較多導致的。

（2）從增長率來說，在2010年12月末到2011年12月末，除了A地產，剩下的3家地產企業的銷售額增長率都是下降的，這是由于2011年國家實行宏觀調控造成的。而A地產在2011年實現銷售額的增長是因為A在2011年間收入大量借款發展企業相關物業，打造高端品牌，從而帶來的影響。

表2 各公司銷售相關數據

2.2 現金流量情況分析

從表3可以看出：

表3 A地產現金流量表

3 A房地產公司財務指標分析

3.1 償債能力分析

償債能力是指企業是否有足夠的資產用于償還企業的債務。企業能否進行現金支付并償還債務是企業能否平穩發展的重要影響因素。

本文對A公司短期償債能力進行分析評價，具體選取流動比率和速動比率兩個指標。的速動比率較高，那是因為當時A地產應付賬款的總額也較少。

表4 短期償債能力指標

隨著企業規模的擴大，應付賬款的增加，流動比率逐漸降低。2011年下降至1.55；2012年，公司進行重整，流動比率反彈至1.77。速動比率從2009年12月末到2011年12月末，都呈現下降趨勢，說明公司存貨在不斷增加。

3.2 盈利能力分析

3.2.1 動態盈利能力指標分析

企業實現凈利潤與銷售收入的對比關系可以用銷售凈利率來表示，用以衡量企業短期獲利的實力。企業銷售收入的增加必須因此獲得更多的凈利潤，這樣才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在企業的經營中經常可以發現，由于銷售成本、財務成本、管理成本的增加，企業凈利潤并不一定會同比率增長，有時也可能會出現負增長。盲目擴大生產和銷售規模未必會為企業帶來利益。A地產公司動態盈利能力指標見表5。

表5 A地產動態盈利能力指標

對表5分析如下：

（1）銷售毛利率和銷售凈利率整體呈現下降趨勢。一方面，A地產的許多項目目前處于開發階段，仍需要大量資金的投入，銷售的面積和規模也不大。另一方面，A走的是高端品牌的路線，導致其存貨處理速度較慢。

（2）A地產的銷售毛利率要普遍高于A地產的銷售凈利率，說明A地產的產品成本較高，拉低了銷售凈利率的水平。

3.2.2 靜態盈利能力指標分析

靜態盈利能力指標分析包括資產凈利潤率和凈資產收益率。資產收益率是企業在一定時期內的凈利潤和資產平均總額的比，是判斷企業獲利能力的重要指標。

凈資產收益率是凈利潤與平均股東權益的比，該指標反映所有者權益的收益水平，是衡量企業運用自有資本的效率的指標。

從表6可以看出：

（1）2009年12月末到2010年12月末，資產凈利潤率和凈資產收益率都有所提升，2010年12月末到2012年12月末，資產凈利潤率和凈資產收益率都呈現下降趨勢。

（2）資產凈利潤率和凈資產收益率趨勢基本保持一致，說明該企業可以在隨后幾年適度增加負債的規模，利用財務杠桿，增加盈利能力。

3.3 杜邦分析

杜邦分析系統，也稱為杜邦財務分析系統，是一種財務比率分析系統?？梢越Y合相關財務指標和財務報表，使用適當的方法對企業的財務狀況進行全面的分析和評價，可以充分反映企業整體財務狀況和經營成果，也可以指出指標之間的內在聯系。杜邦分析以凈資產收益率為核心的財務指標，揭示了企業的獲利能力。

表6 資產凈利潤率、凈資產收益率

表7 凈資產收益率因素分析

表7分析如下：

（1）凈資產收益率變動最大的兩個會計期間分別是2012年和2011年，在2010年度，變化很小。2011年間，該公司的銷售額和凈利潤下降，2012年稍有好轉，但仍然呈下降的趨勢。

（2）從表7中可以看出，對凈資產收益率影響最小的是權益乘數，說明企業的資產管理能力良好。

4 A房地產公司財務風險分析

通過上述各財務指標的分析，盡管A地產的資產負債率較低，但財務狀況仍存在著一定的風險。表現在：資產周轉緩慢，盈利能力不強，資金鏈要求較高，房地產行業屬于風險較高的行業，因此，A地產必須進行財務風險控制。具體風險分析如下：

（1）資產負債率水平低，償債能力較強。A地產的總資產負債率維持在50%以下，長期償債能力較強，因此公司可以在未來幾年通過貸款補充資金，擴大資產規模。

（2）開發周期較長，資金鏈風險較大。A地產的存貨周轉率逐年降低，說明企業存貨的變現能力在下降，未來可能帶來資金鏈緊張的風險。

（3）盈利能力不高，毛利率下降。A地產的許多項目目前正處于開發階段，需要大量資金支持，而且存貨的變現能力減弱，成本較高，說明公司盈利的風險在增加。

5 結論及建議

本文通過對A房地產公司財務狀況及財務指標的分析，發現該公司財務方面狀況如下：首先，A房地產公司的資產負債率不高，這說明A房地產公司可以通過繼續舉債來擴大自己的規模，并謀取更多的利潤，其次，我們可以看出A房地產的盈利能力并不是很強，財務風險較高，這些分析結果對A房地產公司來說非常重要。

首先，A房地產公司需要對自身的財務指標進行監控，如資產周轉率、凈利潤率等的變化，通過指標的變化分析出現這種情況的原因，發現企業可能存在的風險，使企業的管理人員可以采取適當的措施規避風險，減少風險可能帶來的損失。其次，A房地產公司應該建立財務預警系統以幫助公司規避風險，獲取更高的利潤。

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