房地產經濟與建筑經濟的鏡像關系和汲水理論

樊占軍

（河南五建第三建筑安裝有限公司，河南平頂山 467000）

連續(xù)多年的國民經濟統計數據顯示，房地產行業(yè)和建筑行業(yè)是國民經濟兩大支柱產業(yè)，兩大產業(yè)帶動了國內房地產經濟與建筑經濟的蓬勃發(fā)展，并在國家經濟中占著非常重要的比例。房地產經濟、建筑經濟對國民經濟乃至國家發(fā)展來說，至關重要。

一、房地產經濟

從物理角度上講，房地產是包括建筑造型以及結構等的外表形象。從經濟角度來講，運用經濟眼光觀察、研究建筑物，運用經濟學語言描述實際物體，房地產經濟正是如此。為了促進國民經濟的發(fā)展，增加國民收入，近年來國家大力發(fā)展房地產經濟，隨之而來，房地產經濟為我國創(chuàng)造了極大的經濟收入，這是其他任何行業(yè)無法比擬的，與此同時，房地產行業(yè)解決了一大部分人的就業(yè)問題，緩解了國家就業(yè)壓力。[1]房地產行業(yè)帶來的各種增值，同時，帶來的各種風險，統稱為房地產經濟。循環(huán)經濟就是從生產到流通、從流通到消費、再從消費到生產的這種周而復始的循環(huán)過程。一般來說，一個循環(huán)周期中，生產、消費、流通出現在獨立的經濟部門，至于建筑，很難定義是流通部門還是生產部門，因為流通產業(yè)中并沒有建筑流通這類業(yè)務，并且建筑通常是通過承包進行的，也就是說不需要流通環(huán)節(jié)，但是建筑物所有權的轉讓屬于流通，就此而言，房地產經濟與該類流通有一定的關系，房地產產業(yè)就是與該類流通有關系的產業(yè)。[2]

二、建筑經濟

建筑經濟學的研究內容包括：建筑經濟學的性質、理論、方法，建筑業(yè)的宏觀經濟問題，建筑企業(yè)的經濟問題，建筑市場的建立與發(fā)展問題等。中國的建筑經濟學已初步建立起學科基礎，取得了一批比較好的研究成果，但無論從理論上還是從研究方法上，都需要進一步發(fā)展提高。研究建筑經濟的目的在于探索建筑行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在此基礎上改善生產關系，最終為促進建筑生產技術的發(fā)展，更好地提升建筑行業(yè)活動的經濟效果。

三、提出房地產經濟和建筑經濟的鏡像關系

廣義的房地產經濟是指房地產相關經濟范疇，其可以是獨立的經濟體，也可以與其他任何產業(yè)相互交叉和關聯。建筑經濟則是指在建筑領域，對建設項目經濟方面做出的預測、分析、實施、決策、評估等各項活動。對房地產經濟進行評價時，多從可建設用地面積、規(guī)劃用地面積、地上或地下建筑面積、建筑密度、建筑層數、建筑高度、容積率、綠化率、停車位等主要建筑技術經濟指標入手。[3]為了方便講房地產經濟和建筑經濟對比論述，把它們分別看做相對獨立的整體。房地產經濟與建筑經濟之間的關系可以用鏡像關系來形容。通俗一點講，照鏡子時，鏡子內外的像很相似，但實際上，二者卻截然不同，鏡子外面是實實在在存在的實物，鏡子里面是通過照鏡子產生的影像。從這個角度上來講，建筑經濟是實在的、活動的人和物，而房地產經濟則是產生的影像?？梢詮囊韵氯齻€方面具體論述二者之間的鏡像關系。

（一）房地產企業(yè)和建筑企業(yè)的關系

建筑企業(yè)是建筑產品生產環(huán)節(jié)的主體，而產品流通環(huán)節(jié)的主體則是房地產企業(yè)。一個完整的過程應該是，首先，房地產企業(yè)項目立項、批準，之后，建筑企業(yè)進行生產，接下來，轉化為建筑產品乃至房地產產品，最終，房地產企業(yè)對建筑產品進行銷售活動。

（二）房地產經營活動和建筑生產活動的特點

房地產企業(yè)的角色比較復雜，更像是一個整合商，將各種資源或者與資源相關的經濟活動進行整合，房地產企業(yè)更多地是從事高端經營管理，通過前期業(yè)務人員、工程現場管理人員、銷售人員以及會計人員共同完成房地產的開發(fā)經營活動。建筑企業(yè)卻與之不同，建筑企業(yè)提供建筑生產活動，包括實實在在的勞動、架子工、瓦工以及木工等，最終將物資轉化成建筑產品，成型的建筑產品再配上建筑企業(yè)的組織經營管理，最終構成建筑企業(yè)的日常生產活動。[4]

（三）房地產業(yè)和建筑業(yè)緊密聯系，息息相關

房地產業(yè)和建筑業(yè)二者既有獨立生產活動部分，又有穿插交叉環(huán)節(jié)，其中，建筑業(yè)施工與房地產業(yè)開發(fā)是兩大產業(yè)的交叉點?？梢赃@樣說，沒有建筑業(yè)的生產活動就沒有房地產業(yè)的經營活動，同時，沒有房地產業(yè)立項，也就沒有建筑業(yè)的生產，兩者關系密切，共同承擔起了國民經濟中重要的一部分。

四、房地產經濟和建筑經濟汲水理論分析

房地產經濟與建筑經濟之間的關系不僅僅是鏡像關系，還可以用汲水理論引出二者的關系。經濟學中有個名詞叫做汲水政策，是指經濟蕭條時，通過拿出一定的公共投資促使經濟回復正常的一種活動政策，其是應對經濟波動的一種財政政策。這里則引用汲水理論類比房地產經濟和建筑經濟。建筑經濟好像是打井，而房地產經濟及其產品好像是井中的水。下面可以運用汲水理論闡述一下二者之間的關系。

（一）優(yōu)質資源有限，循環(huán)資源無限

一般情況下，不同城市的水，品質不同。同樣的，不同城市房地產資源，表現價值不同。地段的好壞直接影響了房價，同樣一套房子放在黃金地段可能3萬，而放在郊區(qū)只值3千；水資源是循環(huán)的，雖然不停地汲取水資源可能會造成井中的地下水暫時性地枯竭，但通過人工回灌或者雨水滲透，同樣是可以實現循環(huán)。與水資源類似，房地產產品類同。大規(guī)模開發(fā)銷售可能會導致某個區(qū)域階段性的飽和，但通過舊城拆遷改造、產品壽命到期再生產，同樣可以達到循環(huán)；水被使用的時候才具有使用價值，而水的價值則是通過市場最終確定的，資本論中，價值規(guī)律指出，使用價值圍繞價值上下波動，在相對時間單位內表現平穩(wěn)。這個經濟規(guī)律放在房地產方面來說，這個相對時間可能會比較長，而這個時間段內則表現出單邊平穩(wěn)上升，上漲。[5]

（二）打井活動是實實在在的生產活動必然具有實實在在的內在價值

打井是人體力付出，是一種是實實在在的勞動，是創(chuàng)造價值的唯一源泉。同樣的，建筑企業(yè)生產活動也具有同樣的性質，建筑企業(yè)通過勞動創(chuàng)造了建筑產品，創(chuàng)造了價值，同時這種勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉。在后期的房地產銷售中，建筑企業(yè)生產產品的價值就附加在房地產經濟之中，通過銷售得以實現；通貨膨脹年復一年的積累也同樣將累計價值附加到了房地產產品之中，表象為房地產價值在逐年升高。

房地產經濟和建筑經濟存在的汲水理論具有其實際的應用意義。這個看似簡單的“打井取水”的理論，來描繪相對復雜的房地產經濟和建筑經濟，會把繁瑣復雜的問題變得簡單。如果有人提出疑問：房價會不會出現暴跌現象呢？可以這樣說，雖然優(yōu)質水資源稀缺，但即使發(fā)洪水，帶來的也只是短暫的波動，波動之后，還是會遵循物質守恒理論。水自身具有使用價值和價值，而打井這一活動又具有勞動的價值，那么，這一現象就必定會遵循價值規(guī)律。不管是國內市場還是國外市場，房地產經濟和建筑經濟一定遵循市場規(guī)律，并受到價值規(guī)律的支配和調節(jié)。中國是一個很大的房地產市場，在市場經濟和農村人口城市化的背景下，取二十年不算太長也不算太短的相對周期，中國房地產市場表現為穩(wěn)中有升，而投機者等待的逆轉大調不會出現。盡管有時在人為的調控下會表現出一些假象，但真正尊重的還應是市場和價值規(guī)律這兩只無形的手。

[1]閆新紅.論房地產經濟與市場經濟發(fā)展的協調[J].現代商業(yè)，2011(8).

[2]吳永強.試論建筑經濟與住宅產業(yè)化[J].中國房地產業(yè)，2010(3).

[3]王朝旭，馬 珺，等.經濟基礎知識[M].北京：中國人事出版社，2013.

[4]劉 暢.房地產經濟與建筑經濟的鏡像關系和汲水理論[J].建筑與發(fā)展，2011(7).

[5]平狄克.微觀經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2001.