互聯網經濟形勢下房地產商業模式研究

○王衛華

（沈陽嶺海房地產有限公司 遼寧 沈陽 110004）

市場經濟發展到今天，企業間競爭不再停留在產品、技術、人才、資金上，由于以互聯網為標志的“數字經濟”時代的來臨和現代金融的快速發展使得這一切的獲取變得更加容易，房地產企業要想在千變萬化、競爭激烈的市場中獲得成功，就必須有效地整合各種資源為已所有，形成獨特的競爭優勢，開創自己獨特的商業模式，房地產已步入商業模式競爭時代。房地產業是中國目前發展最為迅速的行業，由于其行業的特殊性也是最受關注的行業，應努力探討適合我國房地產業長遠、健康發展的商業模式。

一、當房地產遇見互聯網，房產商業模式各顯神通

在當前中國經濟的新形勢下，企業若想自救，需要設計新的盈利模式，培育新的持續贏利能力。互聯網經濟形勢下房地產運營模式沖擊巨大，商業模式可以讓企業一夜暴富，也可以讓它瞬間倒閉，可以使不起眼的傳統行業迅速崛起，也可以將相關利益者重新組合成一個新的產業鏈，實現共贏，甚至可以使每一個成本點都變成利潤點。商業模式的真諦在于設計生態價值網絡，使經濟活動中利益相關者均能各取所需、各得其所。而創新模式的捷徑則是整合資源，共同創富。資源整合包括六個方向：目標相同、理念相近、資源互補、能力互助、機會均等、環境相關。

互聯網是指將兩臺計算機或者是兩臺以上的計算機終端、客戶端、服務端通過計算機信息技術的手段互相聯系起來的結果，人們可以與遠在千里之外的朋友相互發送郵件、共同完成一項工作、共同娛樂?；ヂ摼W是網絡與網絡之間所串連成的龐大網絡，這些網絡以一組通用的協定相連，形成邏輯上的單一巨大國際網絡。這種將計算機網絡互相聯接在一起的方法可稱作“網絡互聯”，在這基礎上發展出覆蓋全世界的全球性互聯網絡稱“互聯網”，即是“互相連接一起的網絡”。

如今的互聯網外延正在不斷地擴大。可以想象一下，再過十年、二十年，我們所有的東西都將是與互聯網相通的。比如家里的冰箱、洗衣機，以后的冰箱和洗衣機將和互聯網連接，并通過互聯網提醒人們家中的瑣事，生活的所有東西都會連在互聯網上。一百多年前當電剛被發明出來的時候，第一批電用戶并不是像如今的人們去充值電卡來買電，他們說的是買電燈光，為什么這么講呢？在第一批的用戶里面電只有一個作用，就是用來照亮的，沒有想到還有五花八門的應用。同樣我們對互聯網的感知是非常初級的，幾十年后互聯網的外延將會更加擴大。實際上互聯網會帶來很多模式上的革命和創新，我們知道今天大家都在講移動互聯網。但是一個很重要的話題是要知道移動互聯網并不是把互聯網簡單移動化，不是從PC搬到手機上就可以了。比如手機的隨時、隨地、隨感，手機上都有位置信息、地理信息，可以產生很多新的跟地點相關的模式，在傳統的互聯網都是做不到的。

其實最簡單的互聯網模式是三種，信息、交易和人。我們也知道互聯網的發展經歷了不同的階段，在十多年前互聯網在中國剛剛興起的時候更多是一個門戶跟搜索的時代，所以看到更多的是把互聯網當作信息的平臺。在隨后六七年間，伴隨著互聯網公司的上市，今天互聯網公司形成了三大趨勢，電子商務、社交平臺和移動互聯網，一個簡單的信息平臺在逐漸變成商務平臺。

二、如何構建適合房產發展成功的商業模式，實現持續贏利

互聯網本身并非就是生產力。何為“經濟”?何為“生產力”?經濟是由生產、貿易、服務等各種經濟活動和經濟關系有機關聯所形成的總體格局；生產力是生產物質產品的能力。在經濟運行和生產力發展中，信息有著極其重要的作用，這是不容置疑的，與此對應，互聯網作為一種快速傳遞信息的工具，在提高經濟運行效率、促進生產力發展中，也有著極為重要的作用。但是，第一，雖然在現代經濟中，一些西方經濟學家將“信息”列為繼土地、資本、勞動力、技術、管理等之后的一個生產力要素。但這只是強調“信息”在形成和發展生產力中的重要性，既不意味著“信息”可以取代其他生產要素而成為惟一的生產要素，也不意味著“信息”本身可以生產制造物質產品或直接解決經營問題。第二，互聯網可以快速地實現各種交易，在技術上能夠解決的問題僅限于交易手續方面，而交易對象還是需要通過具體的配送系統（或服務）才能送達用戶，而大量非標準化的產品、價值低的商品或需要用戶直接用感官進行判別的商品，仍難以在網上辦理交易手續。第三，網絡可以為辦公自動化、企業內部管理等提供一個便捷的資料、檔案、數據等方面管理的手段，從而為管理效率提高提供有利的條件。但是，網絡本身不是企業管理活動，也無法代替企業管理過程。顯然，互聯網的功能是有限的，不能將其過分夸大，更不能將“新經濟”僅僅歸結為互聯網上的經濟活動。

“網絡經濟”只是對在互聯網上進行信息傳送和辦理交易手續等經濟活動的概括，不是對所有經濟活動和經濟現象的概括，因此，它絕對不意味著可以取代農業、工業、商業、交通業、金融業等各個產業而成為惟一的產業。不僅如此，“網絡經濟”還是由眾多產業支持的。

房地產市場不是一個理論性命題而是一個實際性命題，商業模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業模式是實戰型的是可以用的、選的、創造的，是可以復制的。持續贏利是對一個企業不否具有可持續發展能力的最有效的考量標準，也是判斷房產商業模式是否成功的唯一的外在標準。因此，在互聯網經濟形勢下設計房地商業模式時，能贏利和如何持續贏利也是構建房產商業模式重要環節。

三、對互聯網經濟形勢下房地產商業模式的認識及體會

互聯網房地產是一個快速的、大規模的、持續增長的市場，商品資源可以通過選購、開發源源不斷的給予提供，而且商品設有一定的掛牌期，可以不斷的更新、變化，適應不同時期的市場需要。

互聯網房地產是一種正循環的持續發展模式，它是互聯網房地產持續發展的重要保證，它通過固定資產價值發行互助金、租賃互助房源、流動資金投資產生利潤、互助房源定期銷售利潤，使互助金基準值增值，吸引更多投資者參加互助房地產，而更多投資者的加入，使發行更為順暢，基準值上升更快，資金更充裕、投資回報更豐厚、循環往復，無限發展。

任何一個企業的收入規模根本上都是取決于客戶數量及平均客戶貢獻兩個因素。因此要想快速增長，就要設計能快速增加付費客戶數量的各種策略，或者是提高平均客戶貢獻額。而互聯網房地產的正循環發展模式，正是保障管理企業快速提高投資者投資價值，擴大投資者群體以及增加投資者投資貢獻額的重要保證。房地產由于立足于互聯網，服務于實際客戶，所以它的傳播速度、規模效應將會給管理公司帶來不菲的廣告收入，綜合性的服務內容也能產生巨大的穩定收入?；ヂ摼W房地產的范圍性擴展，還會產生無限的衍生收入和邊際收入，這在目前是無法估量的，取決于互聯網房地產的發展速度和不斷的創新能力。

互聯網房地產是集投資、交易、開發、經紀等循環的、綜合性的網絡服務平臺，非一般單純性服務平臺。它需要通過各個環節循環運作后形成一個有機的操作流程，是一種經驗的積累和現代化網絡管理技術的結合，它不是任何企業或個人能夠抄襲和復制的。

網絡思維則是由眾多點相互連接起來的，非平面、立體化的，無中心、無邊緣的網狀結構。它類似于人的大腦神經和血管組織的一種思維結構。比如傳統的寫作和解讀，常采用線性順序。由于受稿紙和書本有限空間的影響，人們必須按一定的時空和邏輯順序，來書寫或解讀某種信息。而電腦寫作和解讀，信息載體幾乎沒有空間限制，完全可以突破時間和邏輯的線性軌道，自由翱翔于思維的廣闊天地，進行隨意的跳躍和生發。它可以在文本的任何一個節點上，增加和補充新的思想內容，刪除不合主題的冗余材料，不同的部分可以任意調換先后次序，進行自由組合。

互聯網思維”商業模式的打造：

用戶需求：挖掘、尋找與滿足。

網絡關鍵詞：人群/產品/服務定位，如“發燒友”。

互聯網關系鏈：微博、微信、SNS等。

網絡大數據：數據分析是決策的基礎，類似于市場調研。

個性化定制：千人千面，有針對性的提供產品或服務。

用戶體驗：物超所值、讓用戶尖叫。

四、結語

推動人類社會發展有兩大車輪，一是不斷提速的信息革命，二是不斷更替的能源革命，無論是信息技術的發展，還是新能源的不斷開發，都是在幫助人類克服物理空間上的溝通局限。利用互聯網天生的信息高速流動優勢，從根本上解構地產行業以地理位置為中心的商業模式和價值鏈，克服房地產在物理空間上無法移動的天生劣勢。

互聯網地產以承載企業高效溝通的高速地產網絡平臺為核心，化解傳統地產以位置和價格為中心給人類帶來的一系列安居煩惱，把傳統地產的核心能力（地產開發流程）邊緣化，使之成為互聯網地產企業的OEM，把購房者承受的位置與價格競爭轉化為不同城區、不同城市之間的土地供給、配套服務競爭，大幅降低購房者的經濟壓力，大幅提高居住者的通勤品質，這既是互聯網去中心化的關鍵能力，也是“開放、平等、協作、分享”互聯網普惠精神的真諦。

[1]郭強：基于新經濟特性的互聯網商業模式研究[A].提高全民科學素質、建設創新型國家——2006中國科協年會論文集[C].2006.

[2]羅清啟：互聯網經濟時代家電業傳統發展模式已過時[N].經濟參考報，2011-07-26.