探討房地產項目施工管理的方法

【摘 要】當前在我國的經濟發展中，建筑行業發揮著十分重要的作用，它也逐漸成為了推動我國經濟發展的一個重要的因素，房地產的開發管理是對一個房地產項目在很多方面進行有效的管理和控制，所以在房地產開發企業的經營和管理過程中，房地產項目施工管理也占據著非常關鍵的位置，本文主要對房地產項目的施工管理方法進行簡要的分析和探討，以供參考和借鑒。

【關鍵詞】房地產；項目管理；施工管理

在房地產開發項目當中，做好項目管理需要在很多環節的管理上多下功夫，其中，施工管理就是一個非常重要的環節，它能夠很好的保證工程的質量，同時也可以保障在規定的期限內工程可以順利的完工，另外，它還可以對整個工程的施工成本進行有效的控制，所以必須要對這項工作予以高度的重視，這樣才能更好的維護開發企業自身的利益。

1.項目管理在公司的重要性

1.1項目組織（內部與外部）

建立一個更加科學合理的組織體系是項目能夠順利展開的一個重要的保證，因為工程建設的過程中在技術上的要求相對比較復雜，同時也在質量上提出了更加嚴格的要求，所以必須要構建一個相對比較好的隊伍，在人員的經驗和個人素質上都要有比較高的水準，同時在實際的工作中，必須要保證嚴明的紀律。這樣才能更好的保證工程的平穩運行。

1.2階段模型和里程碑

項目從剛剛考試籌劃就已經分成了很多個階段，主要有三個階段，第一個是策劃設計階段，第二個是是施工階段，第三個是招商運營階段，其中第一個階段是根據項目的主題和項目的具體實施來制定比較合理和科學的進度規劃，同時還要在實際的運行中針對不同的特點去對施工作業的形式進行合理的規劃和安排。而進入到了招商階段之后就要開始進行銷售環節，項目就開始了正式的商業化運作。我們這里所說的里程碑主要是指對對項目的具體進度有非常重要影響的施工流程或者是事件。里程碑事件在實際的施工中有非常詳細的運作過程，它對整個工程的運行都有著非常重大的影響。

2.項目實施與控制

2.1信息管理

信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲和應用、檢索和傳遞等工作方面。信息是協調工程項目建設各方之間關系的紐帶，是項目管理人員實施目標控制的基礎，是項目管理決策的依據。

2.2項目控制

2.2.1項目進度目標的控制

為了實現公司的計劃要求按期完成目標，在工作中，項目部通過一系列措施，保證了項目的順利進行，實現了工期目標。在責任明確、分級管理的基礎上，通過合同中設置目標的約束，深化溝通的協調，獎罰分明的激勵等機制的運行，為工期目標的實現提供機制保證。主要措施有：①加強合同管理，增強約束機制；②深化溝通協調機制；③激勵機制的運用。

2.2.2進度控制的措施

主要措施有：①及早組織人力和財力；②抓緊辦理各項審批手續；③突出重點，抓住關鍵線路；④設計先行。

2.2.3投資控制目標及控制基準的確定

本工程投資控制的目標確定為：設計概算不得突破可行性研究批復的投資估算；竣工結算不得突破設計概算，各單位工程的結算基本不得突破分項控制目標。主要措施有：①目標分解，單項控制；②資金使用計劃的編制；③投資控制基準的動態調整。

2.2.4工程價款的結算控制

工程結算是項目在實施過程中進行投資控制的一項重要工作內容，為控制項目投資，項目部嚴格按照合同規定執行，形成了一套有效的工程價款結算控制的總工作思路。

3.項目施工管理

3.1管理思路

3.1.1質量、安全、文明施工管理體系

在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，項目部應對總體目標進行分解，通過控制分目標，保證總目標的實現。要求所有進場的參建單位明確任務目標和項目的重要性，實現目標管理，做到統一思想、齊心協力，按照目標要求，保證每個班組都精益求精地做好自己的工作。

3.1.2以合同為手段，嚴格執行各項制度

主要包括：①樣板先行的引路制度；②對重要工種執證上崗和考核制度；③安全文明施工巡視和保潔制度；④質量安全文明施工處罰制度。

3.1.3激勵評比

①項目信息的管理：要有敏銳的洞察力，對周圍外界的情況發展具有敏感性，包括項目所有相關人員信息的反饋。對所接受和發現的信息要加以分析，果敢的判斷和決定。

②項目的溝通管理：項目負責人要具有很強的溝通能力，溝通是把控計劃和決策的基礎；是組織和控制管理過程的依據和手段；建立和改善人際關系是必不可少的條件；是成功領導的關鍵。

③項目沖突的管理。在對項目進行管理的過程中，一定會產生各種沖突，所以怎樣在不影響工程正常開展的情況下將這些矛盾和沖突妥善解決也是管理過程中需要面對的一個十分重要的問題，想要妥善的解決沖突就必須知道沖突是從何而來，同時在平時的工作中也應該采取有效的措施防止沖突的發生。

3.2變更管理

主要包括：現場簽證控制；設計變更及變更價款的確定；索賠控制。

3.3合同管理

主要包括：①合同總則；②工程合同的簽訂；③合同的審查；④合同的履行；⑤合同的變更或解除；⑥合同糾紛處理；⑦合同的歸檔管理。

3.4風險管理

項日從立項開始，從公司的任何人看來在該地理位置上打造如此規模的商業中心將會存在很大風險。該項目的未來性、復雜性、環境的變化、人的因素四方面風險分析存在以下幾個因素：①商業項目設計、施工變更控制的風險因素；②項目的銷售業績是衡量該項目成功與否的關鍵；③商業項目還存在另一個關鍵因素就是商業的招商運營。

4.項目施工管理對項目的影響

4.1提高項目的資金利用率

房地產開發的過程中需要有大量的資金投入，所以很多開發商都要通過銀行的貸款或者是其他金融機構的融資才能得到充足的運營資金，在實際的運作中，要在保證施工質量的基礎上，采用合理科學的管理對其施工的進度進行嚴格的控制，這樣就大大的縮短了項目開發過程中所使用的時間，資金的回報速度明顯有所提高，同時還減少了開發商在資金方面承受的壓力，減少了財務部門的壓力和費用支出，這樣也使得項目的資金回報率大大提升。

4.2抓住市場機遇，獲取高投資利潤率

項目銷售的過程中會受到很多因素的影響，而且當今的市場經濟也在不斷的發展和深化，所以在這樣的情況下，選擇一個比較好的時機去打入市場是非常重要的，它對銷售的業績有著十分重要的意義，甚至選擇正確的時間打入市場對整個企業的銷售來說都有著積極的推動作用，尤其是在最近幾年，采取有效的措施來提高項目實際的管理水平，和項目的銷售形成良好的配合和協調機制，對企業的規劃運營和管理都能有所提升，企業也可以通過這一途徑更好的抓住商機，從而也幫助企業獲得更高的經濟利潤。

4.3保證交房，完成項目開發

項目開發的是否成功最主要的就是要看項目和工程銷售的實際情況，銷售之后能不能按時的將工程投入使用基本上全部取決于施工企業，所以在項目管理的過程中一定要按照合同的相關要求和標準來執行，這也成為了提高項目管理科學性和合理性的一項十分關鍵的措施，否則項目的開發商就要承擔百分之三的違約金，這是每一個開發商都不愿意接受的。

5.結束語

在項目的建設和開發過程中實施嚴格的項目管理可以很好的展現出工作的實際效果，同時在施工管理的過程中還要對每一個環節都進行適當的調整和協調，這樣才能保證項目相關的人員能夠有比較好的工作積極性，同時還能夠非常好的明確自己的工作內容，進而也可以促進項目管理人員自身業務水平的提升，還可以提高產品開發的效率，減少了開發過程中所需要的費用，同時項目的安全性和實際的工程質量也能得到很好的保證。

【參考文獻】

[1]張志華.房地產施工項目管理探討[J].商品與質量，2009.

[2]林紀文.論房地產項目施工管理[J].科技風，2010.