建筑智能化系統(tǒng)管理方式對住宅小區(qū)的管理

摘 要：本文主要闡述了建筑智能化管理系統(tǒng)在我國住宅小區(qū)的應用現狀，并且與歐美國家小區(qū)的應用做對比，進而能夠指出我國未來住宅小區(qū)智能化管理的發(fā)展應該采取的模式。

關鍵詞：智能化管理 管理 模式

1. 歐洲國家住宅小區(qū)的建筑智能化管理方式

在歐洲的一些國家里，例如美國和德國等，住宅小區(qū)的物業(yè)的主要任務不再是管理，而是趨向經營管理模式，對于小區(qū)內包括智能化管理系統(tǒng)在內的各種系統(tǒng)的日常維護和維修，不再自己親自去做，而是分派給各個專業(yè)的公司去做，物業(yè)只負責分配任務和管理，起到調度和指揮的作用。這種獨特的管理模式有以下幾點好處：

（1）物業(yè)的工作量減少

這個好處是很明顯的，因為物業(yè)本身不用再承擔自己并不擅長的維修和維護，而把這些專業(yè)的任務交給專業(yè)的公司去做，物業(yè)本身只負責他們擅長的決策和管理，這些專業(yè)的公司需要定時的向物業(yè)公司提交設備運行狀態(tài)的報告，并且還要提出日常維護的意見。

（2）可以完全展現出智能化管理系統(tǒng)的作用

專業(yè)的公司對系統(tǒng)的理解有著更深刻的認識，可以幫助住戶對于系統(tǒng)的使用，設備的維護提供更大幫助，對于參數的調試會變得更到位，這就可以使得智能化管理系統(tǒng)能夠發(fā)揮更大的作用。

（3）延長智能化管理系統(tǒng)的使用年限

專業(yè)化的管理會使對智能化管理系統(tǒng)的維護變得更及時，從而提高使用壽命，提高使用的效率，還體現在專業(yè)的公司理解系統(tǒng)的各部分作用，發(fā)揮其應有的效果。

（4）成本減少

在這種管理模式下，成本節(jié)約不僅表現在水、電等資源的節(jié)約上，延長設備的使用年限上，更重要的是，這種模式轉變了以往的物業(yè)由服務向管理的轉變，是質的變化

（5）提高了管理的水平

即使物業(yè)公司能夠招聘到水平很高的員工，但是員工的素質再高，也不可能跟專業(yè)的公司整體化的水平和素質相提并論，雖然物業(yè)并不是自己親自去做服務，但是整體的水平確實再提高。

2. 我國小區(qū)的建筑智能化管理方式存在的問題

2.1 對智能化管理系統(tǒng)的理解不夠深刻

當下，在我國的住宅小區(qū)內，無論是自己組織的人員或者是專業(yè)的物業(yè)公司，對智能化系統(tǒng)的理解是很不深刻的，還局限在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式上，這就使得我們國家在應用小區(qū)智能化系統(tǒng)上，是比較落后的。

2.2 對系統(tǒng)沒有完整的規(guī)劃

由于對智能化系統(tǒng)沒有足夠的認識，建筑單位沒有真正了解到智能化系統(tǒng)到底是什么，它并不是各種技術系統(tǒng)的簡單堆疊，而是需要看用戶需要什么功能的系統(tǒng)，我們就安裝什么樣的系統(tǒng)，一切都要以需求為主導因素。而僅僅以智能化系統(tǒng)的多少來評估優(yōu)劣，這種做法是很不切實際的。

2.3 設計部門與施工部門脫節(jié)

設計院在設計一個智能化系統(tǒng)的時候，一定要充分考慮到現實的施工條件，絕不能閉門造車，設計者本身的知識水平和理論上的技術水平要和施工單位相匹配，只有這樣才不會出現設計院的規(guī)劃設計和施工單位的建設相互脫離的情況。

2.4 施工部門現場混亂

由于智能化系統(tǒng)的建設是很復雜的，并且技術也是在不斷更新，建設單位本身，或是監(jiān)理方如果管理不慎的話，很容易造成施工現場混亂的局面。這種局面會造成智能化系統(tǒng)質量下滑的嚴重后果。

2.5 驗收條件不健全

在我國，對于建筑智能化管理系統(tǒng)的驗收方式是以電氣工程為標準來驗收的，但是智能化系統(tǒng)自己本身就是獨立的一個工程，用其他的標準來衡量，不免會造成驗收結論缺乏依據的可能。這同樣會造成智能化系統(tǒng)的質量下降。

2.6 管理過于復雜

盡管建筑智能化系統(tǒng)非常復雜，它包含著電氣工程，信息工程兩方面的性質。但是我們在管理上一定要盡量的簡化，不要把簡單的事情做復雜，對于管理要簡單明了，高度透明，分工明確，這樣不僅能夠提高辦事效率，并且對于責任的劃分也更為明確，還能有助于提高系統(tǒng)的使用壽命。

2.7 管理人員數量少、層次低

對于智能化系統(tǒng)的使用者來說，沒有將維護和使用系統(tǒng)所需要的所有技術人員配置齊全。同時，對于智能化系統(tǒng)管理來說，需要的是具有較高的理論知識貯備和豐富的操作經驗的人員。當然，在現實中，兩者都具備的高端人才也不會來應聘管理員這個職位。

上述的幾個問題，我們可以看出智能化系統(tǒng)在我國的應用還存在著很大的問題，導致我國的智能化系統(tǒng)并沒有發(fā)揮出其應有的作用，有很多系統(tǒng)形同虛設，甚至不僅不會帶來便利，還會給管理部門造成很大的壓力。

3.智能化管理系統(tǒng)在我國的應用

在分析了我國智能光系統(tǒng)管理存在的問題之后，覺得我們應該從以下幾個方面來提高自己的管理水平：

（1）要對節(jié)能有清醒的理解

節(jié)能最簡單的體現為建筑的建設成本節(jié)約。我們以往用于構建成本節(jié)約意識是不夠的。工程造價應注意以下幾點，一個是辦公花費；第二，人員工資。第三是水電費用。第四維護花費。第五設備使用成本。數據顯示，如果對于智能建筑系統(tǒng)能做適當的管理和使用，建設成本將節(jié)省大約25%。成本節(jié)約在主要與正確的智能建筑系統(tǒng)的管理和使用有關。

○1 通訊網絡系統(tǒng)是能夠成倍的提高我們的辦事效率的、同樣可以降低我們的勞動強度、自然辦公成本也會降低。

○2 建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)可以實時監(jiān)控設備的工作及運行狀態(tài).提供正確的維護信息。與根據設備狀況進行必要、及時的維護和定期全面維護相比，該系統(tǒng)可以節(jié)約維修成本、延長設備使用壽命、降低設備使用成本。

○3 依靠管理人員的經驗對水、電、暖系統(tǒng)進行控制與建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)精密的邏輯控制是無法比較的.通過邏輯控制.使所有設備處于最佳運行模式可以大幅度節(jié)約水、電費用。

○4 對建筑智能化系統(tǒng)的正確管理和使用可以延長智能化系統(tǒng)本身的使用壽命，進而節(jié)約其設備使用成本。

（2）正確認識安全管理

智能小區(qū)的建設和安全管理應采取的方法是結合人工管理和技術管理。安全系統(tǒng)的特點是全面、實時、這是增加安保人員數量也不能獨自完成。特別是電視監(jiān)控系統(tǒng)是保護區(qū)域全面實時監(jiān)控，記錄門禁系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)可以監(jiān)控非法外部入侵。電子巡邏系統(tǒng)通過技術手段也可以加強安保人員本身的管理，因為安保人員的素質也是當前安全隱患中很重要的一點。

（3）正確認識服務概念

業(yè)務服務概念局限于服務態(tài)度，除了建筑和房地產服務的概念也應該體現在為業(yè)主提供一個高效、安全、舒適的私人辦公環(huán)境和個人空間。要做到這一點，必須依靠科技，充分發(fā)揮智能建筑系統(tǒng)的作用。專門通信網絡系統(tǒng)可以提供一個方便、有效的方法辦公。BA系統(tǒng)可以做通風、空調、人性化控制系統(tǒng)通風、預冷、預熱和給人們提供一個舒適的辦公環(huán)境，電視監(jiān)控、門禁管理、可視對講機、安全、防火、如遠程抄表系統(tǒng)可以為人們提供一個安全、舒適、防止干擾的私人住宅環(huán)境。

（4）正確認識投資與收益

投資和收入的理解必須有一個長期的觀點，如果我們從從長期的角度來看，簡單地降低管理成本和相對增加收入的方法不一定是正確的。針對建筑智能系統(tǒng)的觀點，不提高質量管理人員，不重視系統(tǒng)的建設和維護，必然會導致異常操作縮短使用智能建筑系統(tǒng)的時間，結果是一個更大的損失和浪費。

4.總結

上面的分析我們可以看到建筑物的使用和智能社區(qū)系統(tǒng)管理應采用委托專業(yè)公司管理的模式。這種管理模式可以充分發(fā)揮智能建筑系統(tǒng)的作用，提高其使用效率，這種管理模式可以實現真正意義上的使用成本降低，更重要的是，這種管理模式可以使我國房地產公司的經營理念得到根本改變。

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