淺析代建制管理模式下房地產項目風險識別研究

摘要：本文結合多年的實踐經驗，對代建制管理模式下房地產項目的風險識別進行了系統的分析研究。

關鍵詞：代建制模式；房地產項目；風險識別

一、代建制管理模式下房地產項目風險定義及風險因素分析

1、定義

目前，對于代建制模式而言，可以將風險定義為：在以代建制模式下項目正常實施為目標的行動過程中，如果某項活動或客觀存在足以導致承險體系發生各類直接或間接損失的可能性，那么就稱這個項目存在風險，而這項活動或客觀存在所引發的后果就稱為風險事故。

2、風險因素

（1）風險來源

代建房地產項目的風險就是指在實施代建制項目中損失發生的不確定性，根據綜合分析發現代建制模式下的風險來源主要有幾個要素：風險的產生緣于客觀事物的隨機性、不確定性；信息的不完備性是絕對的；風險的產生還取決于代建房地產項目的主體感知度；主體的期望或利益也是代建房地產項目風險產生的一個重要原因。

（2）風險特征

代建房地產項目作為工程項目的一種，代建房地產項目風險具有項目風險的一般特征，即客觀性、不確定性、可測性、潛在性、可變性、階段性、全面性等，同時也呈現出自有特點：風險涉及面加大。代建房地產項目涉及政府、項目出資者、代建單位、承包方、材料設備供應商以及銀行、保險公司等眾多主體。根據代建制模式的特性，其中相關參與者之間的關系錯綜復雜，使得各種不確定因素大大增加，任何一方的行為都可能對全局產生影響。由此可見，代建模式涉及到市場的多個方面、多個行業，對社會發展有著十分廣泛的影響，在現實操作中要管理好這種模式，以利于市場經濟的發展。

（3）代建合同特點引起的風險

代建合同的自身特點也可能成為風險發生的因素。首先，代建合同屬于咨詢、管理服務類合同，難以用現有的標準去衡量和評定；其次，代建合同的客體是工程項目管理，工程項目的不確定性，必然導致管理服務內容、強度、時間等方面的不確定；第三，代建合同的范圍十分廣泛，不僅包括項目管理的內容，還有根據項目法人要求的工程條件落實的內容，在此過程中也會帶來很多不確定因素造成風險；第四，代建合同中，委托人對代建單位可觀察行為存在著信息不對稱性問題，代建單位為了自身利益的最大化而做出一些不利于委托人的逆向選擇行為，給項目帶來風險。

（4）管理權限的變化產生的新風險

代建制模式是由代建單位代理項目法人行使工程項目管理的權力，將會產生新風險，一方面，部分過去是由其他參與者承擔的風險轉移到代建單位的風險，如征地過程的協調風險、施工方的墊資風險等由于代建單位只是根據代建合同代行項目法人權利；另一方面，因為代建制度的使用而新產生的風險，如代建取費風險、代建合同風險等。

二、代建制管理模式下房地產項目風險識別的原則

1、系統性原則

代建房地產項目的壽命周期風險識別要能夠完整地反映整個項目建設過程中的各種風險，各種風險可能發生的概率，損失的嚴重程度，風險因素以及風險的出現可能導致的其他問題。風險識別是否全而完整，將直接影響到風險管理的決策，從而對風險管理的最終結果產生影響。

2、科學性原則

代建房地產項目面臨的風險是一個復雜系統，包含不同類型、不同性質、損失程度不等的風險。因此，必須綜合采用各種風險識別方法，使得風險的劃分和分類科學合理，能夠正確反映其基木內涵和適當的外延，邏輯結構嚴密；同時要盡可能采用量化識別方法，以便得出科學合理的分析結果。

3、動態持續性原則

隨著代建房地產項目的內部和外部環境的變化，實際的風險也在不斷發生變化，舊的風險在消失，新的風險在不斷涌現，因此風險識別工作是連續不斷的動態過程，始終貫穿于項目建設的全過程。

4、全員性原則

代建房地產項目風險識別不只是業主方和代建方決策者的工作，而是組織內所有參與者的共同任務。因為每個組織成員的工作都可能會面臨風險，每個組織成員都有各自的工程管理經歷和風險管理經驗。

三、代建制管理模式下房地產項目風險識別的技術研究

1、核查表法

人類在思考問題時有聯想的習慣，常常因為過去的經驗啟示，而使思想產生浮想和跳躍。通過在以前的工程項目管理中，或者是他人在類似工程項目的管理實踐中，對工程項目可能出現的風險因素及成功的經驗和失敗的教訓會有歸納、總結。通過這些歸納、總結的資料可以把人們經歷過的風險事件及其來源羅列出來，利用這些資料的列表，將當前工程項目各方面因素與其進行比較，分析可能出現的風險。核查表可以包含很多內容，如過去項目成敗的原因、項目規劃的結果、項目產品的說明書、項目組織內人員的技能、項目可利用的資源等。篩選—監測—診斷技術。篩選是依據某種程序將具有潛在危險的影響因素進行分類，選擇風險識別過程；監測是對于某種險情及其后果，進行監測、記錄和分析顯示過程；而診斷是根據癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。

2、事故樹分析法

在工程可靠性分析中常常利用事故樹進行系統的風險分析。事故樹由節點和連接節點的線組成。節點表示事件，而連線表示事件之間的關系。事故樹分析由頂事件開始可以找出引發此事件的各種風險的組合，尋找項目失敗的可能方式。在風險識別中，事故樹分析不但能夠查明項目的風險因素，求出風險事件發生的概率，還能提出各種控制風險因素的方案。既可作定性分析，也可作定量分析。事故樹方法一般用于技術性強、較為復雜的項目。

四、完善代建制房地產項目管理模式建議

1、實行工程擔保和保險制度

鑒于目前代建制項目管理模式尚處于起步階段，絕大多數代建單位規模較小，無力承擔較大的合同風險和工程風險。實行工程擔保和保險制度不失為化解合同風險的有效途徑。即代建單位必須向政府主管部門提出履約承諾，并將這一條件列為受托承建政府投資項目的準入條件，同時應在政府投資和代理費用中各拿出一塊，合并單列為工程保險費，以保障工程風險能通過保險公司轉移分散，確保政府投資項目的順利實施。

實行工程投標擔保及設計責任保險后，中標的勘察設計單位及施工單位等必須向代建單位提供履約保函，政府主管部門則提供工程款支付擔保以確保投資項目成功。

2、制定完善代建制相關的法規政策

政府部門應該盡快制定并在實踐中逐步完善《政府投資項目代建制管理辦法》，將代建制的基本框架建立起來。該辦法主要內容應該涉及代建項目類型、代建項目工作程序、項目代建單位條件與選擇、代建工作內容、代建單位的權利與責任、代建項目執行標準、代建項目報告制度、代建項目的驗收與移交、代建項目咨詢管理費用標準與支付、代建項目中止與終止、防止腐敗條款等眾多內容，從而為代建制的實施與發展指明方向。

總之，推行項目代建制，是完善和擴大開放建設市場的客觀要求，是社會主義市場經濟發展的必然要求，是工程建設市場經濟體制改革進一步深化的必然趨勢。它更有利于發揮市場配置資源作用，較好地解決效率低下和人、財、物資源的浪費等問題，逐步與國際市場規則銜接，最大限度地優化資源配置。

參考文獻：

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