房屋測繪成果質量控制及成果檢查常用辦法分析

【摘要】本文主要結合當前房屋測繪技術水平、質量控制水平、監督檢查的現實狀況，對房產面積測算工作中常見的問題進行重點分析，探討了房屋測繪檢驗的程序、方法，并判定房產面積測算成果質量及其是否符合相關規定，以供廣大從業者交流探討。

【關鍵詞】房產面積；測繪；檢查；技術

隨著當前城鎮化的快速推進，房地產行業得到飛速發展，住房建設與居民的住房需求強勁，人們對房產面積尤其是公攤面積的疑問比較突出，本文主要結合房產面積測繪成果的生產、質量狀況，依據國家現行有關房屋產權面積的測算、共有共用面積的分攤、功能區域的劃定等文件和規范，對房產面積測算工作中的成果質量進行二次檢查，從而確保房屋產權面積測算成果準確可靠。

房產面積測算成果的質量檢查元素包括： 房產面積測量精度；測量方法、測量記錄的正確性；房產面積技術依據的正確性、房屋邊長測量數據處理、非實測數據采用的正確性、合理性、共有共用面積分攤、計算的正確性、房產面積測算基本要件收集的完整性、有效性等。

通常按照同一工程設計要求、同一房產項目、同一測量時間段等一致性條件分組成檢驗批次，從而確定檢查的樣本量，抽取的房產面積測量成果樣本應具有代表性，檢驗批次中房屋主要為住宅樓時則應抽取住宅樓作為檢驗樣本；檢驗批次中房屋主要為商住樓時則應抽取商住樓作為檢驗樣本；檢驗批次中房屋主要為綜合樓時則應抽取綜合樓作為檢驗樣本。主要樣本資料為房產面積測量報告，包含測量草圖、測量記錄表、測量數據平差處理表、面積計算表、計算說明及附件資料等。

一、房產面積測繪檢驗

1、數據精度檢測

作業檢測過程中應先整體、后局部，先外后內，測點兩端選取房屋的相同高度參考點，分層分戶實地測量，每條檢測邊長測量兩次以上，兩次檢測數據較差的符合以下要求：

1） 使用測距儀兩次檢測讀數之差絕對值不大于0.005m。檢測邊長數據平差處理后用于計算房產面積。

2）利用全站儀繪制房產分幅圖的所采集的房屋各角點數據于測距儀數據的較差不大于0.025m。在遇到房屋結構呈圓形、橢圓形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不規則形狀時，必須利用全站儀測量房屋實體所采集的數據。檢測數據平差處理：

a分層逐戶繪制房屋權屬界線；

b對邊長觀測數據進行平差處理；

c房屋外圍長度數據與室內分段丈量數據較差在限差內時，以房屋外廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦得到邊長平差值；

d房產面積計算。采用平差處理后的檢測邊長數據，計算各房屋單元建筑面積，并經過共有共用面積的分攤計算得出整幢房屋的產權建筑面積，各功能區產權建筑面積，各戶型產權建筑面積，其他產權單元建筑面積。

3）分攤方法。根據房屋功能區域劃分、各單元對共有共用面積共有共用情況，采用整體分攤或多級分攤方式完成。其中：

a一級分攤。根據房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務范圍劃分若干功能區，一般按住宅、辦公、商業、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區域進行劃分。各功能區域共有共用面積，按各功能區建筑面積依比例分攤。

b級分攤。依照第一級分攤的方法，按各房屋單元的建筑面積依比例分攤至各層。

c其他分攤。房屋需要進一步分割時，在上一級分攤的基礎上再進行分攤計算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛生間等由部分房屋產權人共同使用的部位，有協議的，以協議為準進行分攤，無協議的，按建筑面積依比例分攤。

4）房產面積測量精度統計。將分類房屋產權面積與原成果值進行比較，得出房產面積精度檢驗結果，并進行錯漏分類。逐一計算符合限差規定的房產各單元建筑面積的數學精度。取平均值作為單位成果數學精度。

2、觀測質量檢查

對測量使用的儀器設備進行符合性核查，通過本項目測量報告及其他相關成果資料對照檢查測量方法的規范性、正確性，重點檢查房屋外圍的邊長測量是否完整、齊全、正確， 房屋層面、戶型、共用區間等的內部邊長測量是否完整、齊全、正確； 檢查墻體厚度測量是否完整、齊全、正確。

3、計算質量檢查

對房產面積技術依據的正確性進行核實；對照檢查樣本成果房屋邊長測量數據處理、非實測數據采集的正確性、合理性，計算全部面積、計算一半面積和不計算面積規定執行的正確性，共有共用面積分攤、計算的正確性，分類面積數據計算的齊全性，非商用面積計算軟件驗證的符合性，檢查成果資料應用軟件驗證的合法性。

4、資料質量檢查

工作中應對房產面積測量基本數據收集的正確性、完整性、有效性進行全面檢查，確保數據資料完善準確。

二、房產面積測繪成果質量檢查方法

依據對房屋產權面積的抽樣、檢驗，對樣本成果質量進行詳查和抽查，評定房產測繪成果質量，進而核定整個檢驗批次的成果質量，得出檢驗項目的房產權屬面積的測算、共有共用面積的分攤、功能區域的劃定等是否符合國家及地方相關規定，通常采用以下方法進行檢查。

作業組自檢，檢查深度100%。主要檢查內容有：房產調查及野外測繪內容是否正確、齊全；圖形繪制及符號表示有無錯誤、遺漏；分攤方法計算結果的合理性、正確性：成果內容的完整性、準確性等。作業組自檢通過后提交野外記錄和計算成果資料。

專職質檢員檢查，檢查深度100%。主要檢查內容除野外記錄、圖形繪制、分攤計算等正常檢查外，還需對照該項目的委托書、建設工程規劃許可證、土地證等內容進行必要的相關性檢查。發現差錯，及時督促作業員進行改正，對內業檢查無法確定錯誤原因的必須進行野外復測。修正后，重新進行質量檢查，并做好質量檢查記錄。質檢員將檢查合格的資料提交技術負責人進行審核。

負責人審核，檢查深度30%一100%。主要檢查內容有：資料是否齊全，作業方法是否合理，成果格式是否符合登記要求及一些相關性檢查等。如果再發現問題，應指示質量檢查員督促作業員改正，同時對該項目的質量給予評分和等級評分，最后由分管領導抽檢。

為保證測繪產品的質量，除了高強度的業內檢查外，還應保證一定比例的外業檢查。每個項目野外作業結束之前，作業組均須進行野外自檢，主要檢查每幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合差，各項指標均確保在誤差范圍內。作業組長還需對測區進行巡視檢查，確保無誤后結束野外作業。技術部門需不定期組織對測繪產品進行野外抽查，并做好野外檢查記錄。

結束語

房產面積測繪看似是一項簡單的測繪工作，但其責任十分重大。在房產管理、城市規劃中的作用日漸突出，其成果質量的好壞影響越來越深遠。在房產測繪工作各環節中，如何控制好房產測繪成果質量是各個房產測繪單位及管理部門永恒的主題。事實證明，只要在測繪作業過程中的每一個環節都能控制好成果質量是最為便捷和行之有效的方法。而房屋套型尺寸的準確、計算面積部位的認定準確、房產要素準確、房產面積計算分攤準確四個環節是控制好房產面積測繪成果質量關鍵所在。

參考文獻：

[1]DB/T24356-2009，測繪成果質量檢查與驗收[S]2009