淺談我國房產稅對房價的調控作用

【摘要】近年來，隨著國民經濟的較快發展，我國房地產價格也呈現過快增長的趨勢。如何遏制房價過快上漲，使房產需求回歸居住本質成為政府調控的重點目標。本文在探討我國房產稅現狀和問題的基礎上，分析了開征房產稅對調控房價產生的作用，并對如何充分發揮房產稅對房價的調控提出了相關的建議。

【關鍵詞】房產稅；房價；作用；建議

1 關于房產稅

1.1 房產稅的概念及其特征

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅不僅具有一般稅收的共同特征.同時也具有其自身的特質。首先，房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；其次，房產稅的征收范僅限于城鎮的經營性房屋，不涉及農村。

1.2 房產稅的作用

房產稅兼具直接稅與間接稅雙的重屬性.稅收轉嫁形成稅負。使得經濟稅負人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔稅負的人將會由于稅收的影響而改變自己的經濟行為，從而產生綜合的社會經濟效應。房產稅的稅率、稅基、征稅對象和計稅依據的變化都會產生價格變遷，通過價格機制的傳導作用，對房產價值或者房產租金產生影響。

2 我國房產稅現狀以及存在的問題

2.1 我國房產稅的現狀

我國現行的房產稅制度包含三大環節， 即房地產的開發環節、保有環節和交易環節。自20世紀90年代以來，房產稅收入呈現出擴張趨勢，地位也有所提升。目前， 我國在實行分稅制之后，房產稅收入規模的擴張速率很快，房產稅收入在財產行為稅收入中已占據了重要的地位。從發達國家的經驗來看，無論從完善稅制的角度，還是促進房地產價格穩定的角度，開征房產稅都是大勢所趨。但從中國的客觀現實來講，開征房產稅是一項系統工程，還面臨著許多問題需要解決。

2.2 我國房產稅存在的問題：

2.2.1 尚不健全的法律法規，使稅、租、費分類混淆

房產稅涉及面廣、稅源分散、征管難度大。在我國，尚未建立起一套行之有效的法律法規評估信息系統，使得地稅部門很難有效地取得房產及登記土地的數據及變動狀況。目前，我國房地產市場稅租費體系比較混亂，以稅代租、以費代稅現象非常嚴重。例如土地閑置費， 雖然稱之為“費”，但政府并未提供相關服務，根本無需補償，應該歸屬于稅而非費。由于稅、租、費三者分類混淆，使得稅收的地位被削弱，從而間接導致亂收費現象嚴重。

2.2.2 征稅的范圍過窄

根據我國房產稅暫行條例的規定， 房產稅的征稅范圍僅限城市、縣城、建制鎮和工礦區。對于農村范圍內則予以免稅， 對于個人所有的非營業用房產和事業單位擁有和使用的房產則大部分實行不同程度的減免政策。但近年來隨著農村建設的扶持力度的加大， 不少農村經濟水平有較快的發展，已與城鎮的標準十分接近。但這些地區仍不屬于房產稅的征稅范圍，并且大部分事業單位擁有的房產、沿海發達農村的營業性用房都有理由納入征稅范圍。因此，這種較窄的征稅范圍會影響房產稅征收的公平性， 也可能抑制房產稅收入的正常增長。另外，現行房產稅征稅范圍限定在“經營性用房”，而居民個人所有的非營業用房產并未納入房產稅的征稅范圍，不利于對房地產市場的調控。

3 我國房價上漲的原因分析

房價上漲是當前房地產市場的一大特征。征收房產稅在一定程度上對房價的漲幅有所影響。要深入分析房產稅對房價的調控作用，就必須了解房價上漲的實質性原因。原因有以下幾方面：

3.1 房地產市場流動性過多

近幾年，我國銀行存貸款差額不斷增加，大量貸款進入樓市，增加了住房需求，推動了房價的上漲。另外，在銀企共謀和企業依賴銀行貸款實現房價操縱的格局下，房地產價格上漲因“銀行——企業利益同盟”的存在幾乎不可能被遏制，出現了銀行不良資產大幅度積累的現象。銀行過度地對房地產發放貸款，助長了房地產開發商結成價格聯盟，制造了供給緊張、哄抬房價等現象的產生。

3.2 居民消費觀念導致房地產需求的增加：

近幾年居民的消費觀念正由原來的“居住型”向“享受型”轉變，原來的一次性購房、一步到位的思想也逐步改變，二次置業、三次置業的消費人群逐步擴大，這在一定程度上也刺激了房地產業的發展。正是這種觀念的轉變，在一定程度上給了開發商無形的動力。此外，連年上漲的房價也催生了我國城市居民獨特的購房模式，出現了家庭聯合購房、為低齡子女購房、以及在外地大城市購房的情況，導致了“恐慌性住房需求”的相應增加，進而推動了房價的增長。

4房產稅對房價的調控作用

4.1房產稅對房產市場供給的作用

房地產開發周期長，在短期內新房產稅的征收，難以影響一手市場供給，也無法影響房產存量。但房產稅的征收能使資金從房產投資市場流出轉投其他資產市場，投資者可將資金抽至其他資產市場，擴大資金的投資渠道，從而增加房產供給。征收新房產稅后，出現了閑置房產持有成本問題突出的情況。這就使房產租賃市場供給增加，租金下降。

對于長期房地產的供給，主要取決于土地的供給。土地的供給權掌握在政府手中，與房價并無必然關系。但房產稅使房產長期需求下降并改變其需求結構。一些房產商在進行房產開發時，會考慮商品房的檔次、面積及功能等特征，更多的為消費者著想。

4.2房產稅對房產需求的作用

由于房產稅的征收對象僅限于經營性房產，從靜態角度看其開征對消費性需求并無影響。然而，居民在住房問題上的途徑多種多樣，不僅可以通過購買住房，也可以通過租賃的方式解決住房問題。因此，房產稅的征收會使房產租金發生變化，從而影響人們的消費性需求。

此外，開征房產稅可使投資性住房持有成本上升，投資回收期延長，且在持有期造成一定財務壓力，導致投資成本與風險加大。當投資房產的預期收益因房產稅的征收而風險增加時，投資者將減少房產投資，而選擇其他投資性資產作為替代，房產市場投資性需求將下降。

5充分發揮房產稅對房價調控作用的建議

5.1 完善房產稅計稅依據

目前我國房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅原值（余值）或租金收入為計稅依據，并區別房屋的經營使用方式而適用不同的征稅辦法。隨著經濟社會的發展.計稅依據的問題日益出現。首先，房產余值并不能反映房產目前的市場價值，房產保有階段發生的價值增值不能有效地發揮稅收調控作用，導致政府不能充分參與房產增值的分配。因此，應完善我國房產稅的計稅依據，采用從單一的以房產價格和數量的計稅依據，過渡到以估定房產價值為依據。另外，在評估時，要用不同的方法進行決策分析。例如，在民用住宅的評估方面，應以市場價格法為主，以收入法為輔；在商業等租用形式住房方面，應采取收入法確定其評估價值；在工廠用房等房產方面，應按其重置成本減除累計折舊后的凈值作為計稅依據。

5.2 擴大房產稅的征稅范圍

房產稅的征收范圍應從現行的僅對“經營性用房”的征稅，擴大到向居民個人所有的非營業用房的征收。另外，隨著我國城市化進程的加速，農村經濟的快速發展，一部分農民已經轉換成了“市民”身份。因此，為適應農村房產的迅猛增長及質量攀升的形勢，對他們用來轉做經營性用途或出租的房屋應納入征稅范圍。同時，可以根據實際情況，建立一定的稅收優惠政策。

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