政府與市場(chǎng)在房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制中的作用

前 言：

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比于其他商品具有一定的特殊性，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制對(duì)其價(jià)格的作用一度失靈，供求關(guān)系也就無(wú)法通過(guò)對(duì)價(jià)格的分析得出。政府宏觀調(diào)控政策在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的過(guò)程中顯示出的階段性、不協(xié)調(diào)性進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“失靈”。究其根本，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，完善信息披露制度，增加保障性住房的總量，從多個(gè)角度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。

一、房地產(chǎn)價(jià)格形成的市場(chǎng)機(jī)制

1.1影響房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)因素

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制在社會(huì)資源的配置過(guò)程中發(fā)揮著基礎(chǔ)性的作用。從1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展速度迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的欠成熟、房地產(chǎn)相關(guān)制度的不健全導(dǎo)致一系列問(wèn)題的出現(xiàn)，最引人注目的便是一路飆升的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成首先取決于市場(chǎng)的作用機(jī)制，包括供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求趨勢(shì)開始顯現(xiàn)，且供求差距越來(lái)越大，可以從近幾年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況看出（見表一）。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡的因素主要有：其一，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的快速增加導(dǎo)致對(duì)住宅的客觀需求量擴(kuò)大；其二，從2004年開始，為控制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，政府開始對(duì)土地使用權(quán)審批進(jìn)行了“招拍掛”改革，減少了土地的市場(chǎng)供應(yīng)；其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)“投機(jī)”、“捂房”現(xiàn)象頻發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的減少和市場(chǎng)需求的虛增。

二、政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

經(jīng)過(guò)政府持續(xù)的、多種手段相結(jié)合的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)價(jià)格以及與之相關(guān)的土地價(jià)格等都出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。

首先，商品住宅價(jià)格持續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2002年到2011年，商品房?jī)r(jià)格從平均2092元/平方米上升到5011元/平方米，除2008年出現(xiàn)小范圍下降之外，其余時(shí)間均呈現(xiàn)一路上漲的勢(shì)態(tài)，2009年增速一度高達(dá)24.69%（見表二），居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)越來(lái)越重?？梢?，宏觀調(diào)控政策的確在一定程度上使得商品房?jī)r(jià)格的增速有減緩的趨勢(shì)。但是，由于政策之間的協(xié)調(diào)性差，多數(shù)宏觀調(diào)控措施都沒(méi)能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持住對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制效果。

另外，2002——2011年間，由于國(guó)家采取了土地供應(yīng)緊縮政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購(gòu)置面積有所下降，但相應(yīng)的土地購(gòu)置價(jià)格也出現(xiàn)了大幅度提升。地方政府正是通過(guò)采用這種“饑餓銷售”模式增加地方財(cái)政收入。如2005年《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》、2010年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、等，都要求地方政府把握好土地供給總量，抑制土地出讓價(jià)格惡性增長(zhǎng)。由于地方政府的“土地財(cái)政”以及缺少對(duì)地方政府土地政策的量化評(píng)價(jià)與監(jiān)督，通過(guò)限縮土地出讓總量以控制房?jī)r(jià)飆升的調(diào)控目標(biāo)沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。

三、政府宏觀調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)價(jià)格形成中的協(xié)調(diào)

3.1增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的科學(xué)性和持續(xù)性

在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，政府沒(méi)有明確不同機(jī)構(gòu)之間、地方和中央政府之間的職責(zé)劃分，造成出臺(tái)的各項(xiàng)政策目標(biāo)不一，手段缺乏預(yù)期性和持續(xù)性，過(guò)去注重短期效應(yīng)，有些政策甚至互相矛盾。例如經(jīng)濟(jì)適用房政策，1998年確立的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系，2003年調(diào)控的重點(diǎn)就從經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域轉(zhuǎn)到商品房市場(chǎng)，嚴(yán)重影響低收入人群的購(gòu)房預(yù)期。因此，要實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的趨勢(shì)，必須建立長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，充分認(rèn)識(shí)到基本國(guó)情和我國(guó)的制度缺陷，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律等多個(gè)維度建立持續(xù)有效的調(diào)控機(jī)制。

3.2擴(kuò)大“市場(chǎng)”在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用空間

在我國(guó)，土地的唯一合法供應(yīng)者是政府。2004年的制度改革沒(méi)能改變土地市場(chǎng)的政府主導(dǎo)形勢(shì)，并造成土地價(jià)格畸高的后果，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)當(dāng)引入土地供應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)節(jié)中。一方面，土地出讓招投標(biāo)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)更加透明化、公平化；另一方面，政府可以對(duì)出讓土地的總量進(jìn)行一定的宏觀調(diào)控，并且這種控制也要充分依據(jù)市場(chǎng)的需要進(jìn)行，讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)鏈條中起主導(dǎo)作用。

從政府運(yùn)作的機(jī)制來(lái)看，“市場(chǎng)失靈”應(yīng)該是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的起點(diǎn)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府對(duì)價(jià)格的過(guò)度干預(yù)從未停止。從本質(zhì)上講，房?jī)r(jià)持續(xù)走高與“土地財(cái)政”密不可分，因此，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，讓政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最好“保駕護(hù)航”的工作。

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