關于太原市房地產市場理性發展問題的研究

[摘要]：伴隨著我國經濟的快速增長，房地產市場發展迅速。在全國房地產業高速發展的大背景下，太原市房地產業也取得了顯著的成績。相應的，由于太原市房地產市場發展較快、起步比較晚，所以也存在著不少問題。本文首先闡述了太原市房地產市場的現狀，進而分析了其存在的問題，并在此基礎上提出幾點對策建議，希望對太原市房產市場的理性發展有一定的理論指導意義。

[關鍵詞]：太原房地產市場；經濟現狀；問題；政府對策

一、太原市房地市場發展現狀的分析

1 太原市房地產市場近年來發展的主要成就

（1）商品住房供應充足

經過太原市房地產商和各部門政府的努力，太原市房地產市場出現了從未有過的繁榮景象。從2013年前半年的數據可以看出，商品房批準預銷售面積大大增長。特別是前半年的商品房成交面積尤其是成套住房的數量大幅增加。太原市人們對住房的基本需求基本上得到了滿足。各個企業對于住房的需求也得到了很大的滿足。

（2）太原市房地產市場服務體系逐步發展完善

在改革開放以前，太原市房地產商和有關部門沒有意識到服務的重要性，這很大程度上市由于過去計劃經濟時代的房地產管理體制原因。由于以前太原市房地產的相關配套服務體系都是由政府一手管理。政府沒有向當前這樣大膽放開權力，改革開放以前政府同時扮演著管理者和保姆的角色，即一方面管理社會事務，另一方面又管理者許多瑣碎的事務。

2 太原市房地產市場發展中產生的主要差距

太原市房地產市場在不斷完善的同時，與同時期我國發達省市相比還有很大的差距，具體表現在以下幾個方面：

（1）太原市房地產市場投資規模相對較小

從太原市房地產市場投資總額占全省投資總額的比重來看，2005年太原市房地產市場投資比例較2004年提高3個百分點，呈現不斷上升的趨勢，但相比其他東部城市房地產市場投資比重明顯偏低。

（2）房地產市場投資增速起伏波動大

太原市作為山西省的一大發展城市，房地產市場與山西省其他市相比發展迅速，但是由于太原市地理位置的影響，房地產開發投資環境與發展速度與東部沿海城市相比還有很大的差距。尤其是房地產開發投資增速起伏比較大，增速不穩定制約著太原市整體房地產經濟的發展。

二、對太原市房地產市場存在的問題的分析

太原市房地產市場在不斷完善和發展的過程中，經歷了從無到有，從小到大，從不完善到逐步完善的過程。但是與發達國家和我國的發達城市相比，太原的房地產市場的發展狀況欠佳，與其他城市相比有著很大的差距，并在太原市房地產發展的過程中出現了許多問題。

1 太原市房地產在開發中產生的問題

（1）開發前期違規行為多

太原市房地產開發發展狀況在近幾年雖然發展比較平穩，沒有出現大的起伏偏差，但是開發商在開發的過程中違法違紀現象還時有發生。各級部門例如國土資源局，國土規劃局等負責土地開發的部門都有相應的管理機構，但是由于這些機構監督效率比較低，管理效率和執行力也比較低，各個部門之間協調能力差等原因，使得太原市房地產在開發過程中嚴格不規范。有的甚至出現違法現象，這嚴重違反了我國關于合理開發房產的大政方針。

（2）項目審批時間過長導致進度中的違規現象發生

一個城市要想使得房地產經濟能夠健康有序的發展，就要在各個環節上提高效率。然而太原市房地產開發在前期出現的審批問題嚴重影響后期的發展進度。一方面由于房地產商自身問題：態度不積極，辦事效率低下。另一方面相關辦理審批的職能部門工作積極行不高，關聯交易等現象嚴重，使得辦事效率低下也造成審批需要很長時間。

2 房地產市場管理中的問題

隨著我國經濟的不斷發展，山西省尤其是其省會城市太原市房地產業發展迅猛，但是在房地產業的發展不斷發展的同時，存在著發展速度與市場需求的不吻合。阻礙太原市房地產市場健康快速發展的主要原因是由于房地產市場管理中出現的“三個不暢”。計劃管理、房地產管理、規劃部門管理、建設開發管理、土地管理，這些部門獨自各個為政，各管一片，缺乏有效的協調和統一系統機制。

三、太原市房地產市場發展的對策與建議

1政府對策

要切實解決目前太原市房地產市場存在的諸多問題，其中重要的一方面在于政府。一個地區的政府對于當地房地產市場的發展以及扶持協助、規范與管理，政府制定的政策起著重要的指引作用，政府在房地產市場健康發展中擔當著無法替代的責任。

（1）要轉變政府觀念

政府應該從重視不斷增長的投資需求到重視消費需求，在尊重市場經濟發展規律和價值規律的基礎上，充分發揮政府的積極帶頭作用和引領作用，切實做到以市場為核心，樹立市場經濟觀念，制定有利于太原市房地產市場發展的各項政策和措施。促進市場規范化，在不斷刺激住房消費需求的同時，注重有效需求促進房地產業及相關產業共同發展。

（2）加強房地產相關部門的管理

針對前一章出現的太原市房地產市場發展中的阻礙因素，地方政府尤其是直屬政府部門要嚴格執行有關政策，深入學習上級部門制定政策的目的和初衷，使得各項政策能夠真正的實現預期目的。另外政府還要保證房地產開發源頭的公平競爭，據此要采取多種形式節約用地，響應國家相應的法律法規及大政方針，為鞏固整體經濟回升勢頭提供基本的保障。

（3）要切實完善弱勢群體的貸款問題，解決其住房問題

住房是滿足廣大居民基本生活條件的需要，居民的住房問題也逐漸成為各級政府部門關注的重點。作為國企的各大商業銀行主營貸款項目就成為熱點，住房貸款成為銀行貸款的一大項目。各級政府要注重兼顧中低收入者，為他們提供各種優惠的條件，不斷引導和完善住房貸款，切實解決弱勢群體住房難的問題。

2 針對房地產開發商的對策

在我國，獲得房地產發展資金的最重要的途徑是從各大銀行獲得足額的貸款。由于我國獲得貸款渠道的單一性，阻礙了房地產市場的快速發展。特別是太原市金融業的發展落后與其他沿海城市，使得太原市房地產經濟不能獲得預期目標。

此外，房地產開發商要注重提高商品住宅的開發質量，居民住宅居住的舒適度和土地的綜合利用效率。房地產開發企業是社會資源的有效整合者，應該將內部和外部的各種有效資源合理組合起來并且運用對自己有利條件，使得房地產企業獲得較好的社會和經濟效益。由于太原市房地產的發展有其濃重的地區和歷史特色，房地產開發商在進行開發房產土地的時候，要注意響應有關政府政策，嚴格按照規定辦事，使得開發出了的房產更好的滿足消費需求。從而使得太原市房地產的發展更加健康有序進行。

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[作者簡介]

李迪，山西財經大學公共管理學院在讀碩士研究生，社會保障專業，研究方向為住房制度。

陳平，山西財經大學財政金融學院在讀碩士研究生，金融學專業，研究方向為金融工程與風險管理。