基于南京住宅市場的房地產泡沫研究

【摘要】通過對南京住宅市場房地產泡沫原因的分析，分析了南京住宅市場房地產泡沫的評價指標，如房價收入比等。結合國外部分國家處理房地產泡沫的措施，提出了減少房地產市場泡沫的方法，以此來促進南京住宅市場健康有序的發展。

【關鍵詞】南京；住宅；房地產泡沫

全國房地產市場持續高燒不退，南京住宅市場近年來價格上漲迅速，除了2008-2009年略有小幅下降后，從2009年至今，雖然部分板塊價格有所波動，整體價格居高不下，房地產泡沫指由房地產投機行為引起的房地產價格高于其實際價格，并且持續上漲現象。南京住宅市場是否存在泡沫，一直是學者企業家爭論和關注的焦點。

房地產泡沫的成因

房地產泡沫的形成不是單一因素造成的，房地產作為一種消費品，從生產到銷售，參與市場中的群體包括政府、金融機構、開發商、購房者，這四類人群的行為都有可能促成房地產泡沫的形成，而這四類人群的行為往往是交叉相互影響的，所以很難孤立的去解釋房地產泡沫的成因，現將一些因素進行歸并，并闡述。

空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。 按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。目前一般三種計算方法：

空置率=全社會空置房面積/全部住房面積

空置率=空置商品房面積/最近三年內竣工面積

空置率=空置商品房面積/當年竣工面積

基于這幾個公式，在統計年鑒中能查找出房屋各年竣工面積，但是空置面積無從查找，有學者將空置面積等同于各年的竣工面積與當年銷售面積的差值，這一計算方法的準確性還有待研究，因為筆者認為，房屋的空置面積不僅包括未銷售出去的面積，待售的面積，也包括購買后沒有入住的面積，而后者實在難以統計，所以無法運用公式計算出南京準確的住房空置率，通過一些媒體的調查，發現南京的河西、浦口等地區晚小區亮燈較少，部分住戶電費繳費額為0，房屋空置嚴重，超過3成，泡沫現象比較嚴重。

房地產泡沫危害已經凸顯出來，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值許多番，可以說許多人一房一夜暴富，財富取得的便捷，增值的迅速，而且沒有停止的趨勢，使得大量的資金涌入房地產行業，房地產業作為國民經濟的支柱性產業，一方面拉動了城市的經濟，另一方面也減少了對實體經濟的投資力度，同時也帶來了很多的社會問題，比如貧富差距日益拉大，仇富現象嚴重，處理不好，就會引發社會不安定等諸多問題。

結合國外一些國家的房地產泡沫治理方法的啟示，以及國內一些城市房地產泡沫的警示，對南京市住宅市場房地產泡沫的應對措施給出如下建議：

從源頭做起，加強土地市場管理

目前的高房價源頭在于高昂的土地價格，土地作為一種稀缺商品，它的價格受供求關系的影響，適當擴大土地供應量能有效的降低土地價格。完善目前的土地拍賣制度，減少“地王”現象的發生，同一區域或相鄰區域土地可以安排多幅接連拍賣，縮短拍賣間隔時間，減少房地產開發商因為許久沒有土地而爭搶土地以至“地王”頻發的現象，同時，嚴格準入制度，對準予參加拍賣的開發商設置門檻，探索是否能夠根據拍賣地塊起拍價的高低，選擇允許不同資質的開發商參加拍賣，比如需要開發商進入南京市場一定的年限，需要以往所開發樓盤的當年銷售單價處于同一區域中等水平，一是防止外地開發商為了爭奪南京市場不惜高價拿地，為了獲得利潤而抬高房價，二是將開發商的拍賣資格直接和他們以往的銷售單價掛鉤，對開發商有了限制。

構建分層次的住房體系，針對不同收入的群體建設不同的住房，建設廉租房或者保障性住房，減少對商品房消費的擁擠現象。

緊縮金融信貸政策

要能對房地產住宅市場進行有效的調控，減少房地產泡沫對經濟和人民生活的不良影響，使得國民經濟能夠健康可持續發展，最為有效的辦法就是運用金融手段進行調節，加強金融機構特別是銀行的監管力度。

南京二套房首付從3成調整為6成，2013年下半年又調整為7成，這從某種程度上遏制了炒房，限購政策也限制了部分資金充裕人群頻繁的購房，對控制房價起到了一定的作用，當房價上漲速度放緩的時候，金融政策，包括首付比例，貸款利率政策也都不能放松。加強對民間金融機構的監管，對除銀行之外對個人提供購房貸款的機構加強審核力度，防止他們忽略對借款人的資質和信譽的審查，低估了借款風險，容易造成壞賬呆賬，不僅影響金融機構的安全，也危機整個社會經濟的良好發展。

構建公開透明的信息平臺

建立公開透明的信息平臺，目前南京市實行一房一價，在各個樓盤現場的售樓處的確能查詢到公開的房屋價格，但是對于全市各年的房屋銷售價格還缺乏統一的查詢平臺，無法利用簡單的方式查詢到全市歷年房屋的成交價格，這樣的價格信息沒有公開，除了那些時刻關注全市各樓盤價格起伏的專業人士外，普通老百姓對南京房價的真實走勢很難做到心中有數，往往只感覺到市場的表面現象，那就是房價天天在漲，至于漲了多少，何時漲，有些樓盤有些區域有沒有跌過，很難了解到，最后便是跟風買，爭搶買，導致市場總是彌漫著哄搶的氣氛，自然抬高了房價，制造了泡沫。

完善稅收政策

南京目前的稅收政策主要是體現在幾個方面，一是個人住房的交易環節，如個人所得稅，個人轉讓自用達5年以上并且是唯一的家庭居住用房取得的所得，暫免征收個人所得稅，那個人轉讓唯一住房不滿5年則需繳納20%的個人所得稅，賣房者在賣方時又將這20%的負擔通過提高房價增加到買房者的身上。二是開發環節的一系列稅費，開發商又通過提高房價轉移到消費者身上，政府一系列想通過征稅來控制房價的政策無形中又抬高了房價，制造了泡沫。國內有城市已經開征了房產稅，也有城市正在試點，理論研究的專家和企業家對于房產稅的開征意見也不統一，有人認為應該開征，有人認為我國土地并非私有化，不宜開征。南京這幾年也一直傳言要開征，至今尚未證實，筆者認為，如果要開征房產稅，開征的比例至少要高于每年城市房價上漲所帶給投資者的收益，才能對投資者不斷炒房起到遏制作用，假設一套總價300萬的住房，在南京的河西地區，2013年的漲幅大約在15%-20%，出去個別年份漲幅高低的差異，至少也有10%左右的漲幅，購房者貸款成本或者全額付款資金機會成本基本和房屋的租金持平，那房產稅開征的比例要接近房價的漲幅才能遏制居民對房屋的投資，轉而向其他商品投資。

房地產業是城市財富的重要支撐點，住房更關乎老百姓的民生，如何保持房地產業健康有序的發展，是我們要持續研究下去的課題。這其中離不開政府在城市規劃、土地政策、信貸政策方面的支持和干預，也需要媒體輿論的正確引導，引導城市居民了解政府的各種調控舉措，了解南京真實的房地產住宅市場，引導老百姓理性消費，建立和諧健康的城市房地產住宅市場。

作者簡介：蔣葉，女，1982年生，籍貫江蘇金壇，講師，研究方向為房地產經濟。