D+D模式在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的有效應(yīng)用

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的越發(fā)冷靜和成熟，成功的旅游地產(chǎn)將越來(lái)越重視設(shè)計(jì)的過(guò)程，以保證項(xiàng)目能真正成為時(shí)間和市場(chǎng)都認(rèn)可的精品。D+D模式的有效應(yīng)用，將最大程度的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，保證項(xiàng)目文化主題的可落地實(shí)施，同時(shí)有效的保障了項(xiàng)目后期的可運(yùn)作。

【關(guān)鍵詞】D+D；旅游地產(chǎn)；有效應(yīng)用；

隨著中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和市場(chǎng)開發(fā)程度的進(jìn)一步深入，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際操盤中也相應(yīng)會(huì)放慢推進(jìn)的腳步，更加注重項(xiàng)目文化主題的細(xì)節(jié)塑造，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在這個(gè)過(guò)程中，D+D模式將愈發(fā)突顯出優(yōu)勢(shì)。

D+D（Developer+Designer），是指在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中開發(fā)企業(yè)和綜合性設(shè)計(jì)企業(yè)的無(wú)縫銜接，也同時(shí)代表著涉及項(xiàng)目開發(fā)各設(shè)計(jì)專業(yè)的無(wú)縫銜接。它在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用基本包括了以下幾個(gè)層面：

1）文化主題的選擇——開發(fā)企業(yè)+設(shè)計(jì)企業(yè)（策劃、規(guī)劃）

2）產(chǎn)品類型的確定——開發(fā)企業(yè)+設(shè)計(jì)企業(yè)（策劃）

3）支撐體系的建立——開發(fā)企業(yè)+設(shè)計(jì)企業(yè)（規(guī)劃+建筑+景觀）

4）空間細(xì)節(jié)的刻畫——開發(fā)企業(yè)+設(shè)計(jì)企業(yè)（建筑+景觀）

5）項(xiàng)目成果的完善——開發(fā)企業(yè)+設(shè)計(jì)企業(yè)（策劃+規(guī)劃）

在中國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目操作流程中，D+D模式的有效應(yīng)用，能最大程度的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，保證項(xiàng)目文化主題的可落地實(shí)施，同時(shí)有效的保障了項(xiàng)目后期的可運(yùn)作。

1.實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化

旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目多涉及到多種度假產(chǎn)品類型的組合，不同產(chǎn)品的專業(yè)設(shè)計(jì)公司都希望能使用具有最優(yōu)資源的土地，這就會(huì)出現(xiàn)用地資源的內(nèi)部爭(zhēng)奪，山地類型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目尤為如此。D+D采用的不同專業(yè)同周期設(shè)計(jì)模式，在滿足開發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)使用搭配。

長(zhǎng)春蓮花山國(guó)際中央休閑區(qū)，位于長(zhǎng)春市蓮花山石頭口門水庫(kù)西側(cè)，以國(guó)際高爾夫培訓(xùn)學(xué)校和現(xiàn)有的蓮花山滑雪場(chǎng)作為項(xiàng)目的核心文化主題。項(xiàng)目基地的山地和林地資源相當(dāng)豐富，有接近40%的用地不宜建設(shè)。在項(xiàng)目規(guī)劃開始之前，高爾夫設(shè)計(jì)公司的方案將最好的建設(shè)用地用作了高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)，剩余用地布置開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。規(guī)劃公司介入以后，根據(jù)地方開發(fā)公司的要求做出了一個(gè)幾乎是完全相反的項(xiàng)目用地選擇。面對(duì)這兩個(gè)方案，開發(fā)企業(yè)集團(tuán)總部提出設(shè)計(jì)方案既要保證銷售類產(chǎn)品的回款，又要保證項(xiàng)目建成后高爾夫運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性收入。

2.保證文化主題的可落地

就目前中國(guó)的國(guó)情而言，一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從想法到實(shí)施的一般路徑是先由策劃公司對(duì)項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品的選擇、投資與運(yùn)營(yíng)提出一個(gè)想法，再由規(guī)劃類公司翻為概念性詳細(xì)規(guī)劃，通過(guò)政府立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)為拿地的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)；然后在拿到土地后再進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃、建筑方案、景觀方案的設(shè)計(jì)，報(bào)批政府相關(guān)部門，指導(dǎo)項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)。在這個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，開發(fā)企業(yè)將與不同的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)溝通，一遍又一遍的貫徹自己想達(dá)到的最終目標(biāo)。但由于不同的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)同一種文化的表現(xiàn)具有不同的理解，因此，這種文化主題的體現(xiàn)及開發(fā)企業(yè)的需求有可能在這個(gè)過(guò)程中日臻完善，但付出更多的時(shí)間和周期的反復(fù)；更多的可能是文化主題在一遍又一遍的傳遞中消減或者不一致。D+D模式所采用的全專業(yè)共同設(shè)計(jì)模式，使開發(fā)企業(yè)只需要面對(duì)一個(gè)設(shè)計(jì)企業(yè)，有效的減少了開發(fā)企業(yè)和不同設(shè)計(jì)師之間的溝通障礙和重復(fù)。同時(shí)雙方在深度了解的基礎(chǔ)上，能使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案更加滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需求。

世界釣魚大會(huì)項(xiàng)目位于南寧那馬鎮(zhèn)，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目下達(dá)給設(shè)計(jì)公司的時(shí)候只有一個(gè)模糊的世界釣魚大會(huì)的概念以及1500畝建設(shè)世界釣魚中心、2000畝建設(shè)休閑度假區(qū)的大致要求。由于要求的設(shè)計(jì)周期比較短，在D+D的設(shè)計(jì)模式下，設(shè)計(jì)企業(yè)首先由策劃師和規(guī)劃師同時(shí)“對(duì)癥下藥”，策劃師從市場(chǎng)出發(fā)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究和判斷，并在確定可行性后對(duì)具體產(chǎn)品類型和配比提出建議，而規(guī)劃師則從場(chǎng)地研究和案例分析出發(fā)，確定可建設(shè)用地的位置與面積，以及世界釣魚大會(huì)比賽場(chǎng)地、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求。在這兩個(gè)專業(yè)成果的指引下，規(guī)劃師對(duì)項(xiàng)目的功能布局、道路交通、綠地系統(tǒng)等支撐體系作出了基本的判斷，并在建筑師的配合下對(duì)各功能用地的面積及形態(tài)、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通組織進(jìn)行復(fù)核，同時(shí)由景觀師對(duì)保留的山體、濱水景觀、賽區(qū)景觀進(jìn)行更進(jìn)一步的設(shè)想，并在大的綠地景觀系統(tǒng)構(gòu)架下進(jìn)行調(diào)整與完善，最終形成了提交政府立項(xiàng)的項(xiàng)目建設(shè)方案。在這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，D+D設(shè)計(jì)模式還有一個(gè)突出的貢獻(xiàn)，那就是充分考慮到賽事類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目賽事前后場(chǎng)地的利用，與專業(yè)GOLF設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)密切合作，保證了在釣魚大會(huì)比賽場(chǎng)地在3年的賽事結(jié)束以后，能順利的轉(zhuǎn)為標(biāo)準(zhǔn)桿的高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

3.保障項(xiàng)目后期的可運(yùn)作

旅游地產(chǎn)的分期開發(fā)建設(shè)是關(guān)系到項(xiàng)目資金運(yùn)作是否順暢的重要條件之一，但專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)師及建筑設(shè)計(jì)師普遍對(duì)于市場(chǎng)缺乏敏銳的洞察力。D+D設(shè)計(jì)中策劃師的全程參與就正好彌補(bǔ)了這樣的空缺，使項(xiàng)目在功能組團(tuán)的布局、空間形態(tài)的組織上能滿足項(xiàng)目實(shí)際的分期建設(shè)及運(yùn)營(yíng)方式的要求。

海南日月灣度假區(qū)位于海南東線的旅游度假帶上，依托萬(wàn)寧現(xiàn)有的國(guó)際沖浪水上運(yùn)動(dòng)中心，打造復(fù)合引擎驅(qū)動(dòng)的國(guó)際化旅游度假產(chǎn)品。在設(shè)操作的要求，提出了方案設(shè)計(jì)最終要滿足可分割打包出讓。因此規(guī)劃設(shè)計(jì)師在進(jìn)行各大支撐體系布局的時(shí)候，就此點(diǎn)給予了充分的考量，最終通過(guò)道路、景觀有效的把項(xiàng)目分隔為19塊100畝左右的功能組團(tuán)，保證了最終項(xiàng)目的可操作性。另外，策劃師對(duì)最終的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了總體和分期的投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)估，以保證項(xiàng)目良好的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益。