房地產經濟的若干問題

【摘要】在市場化日益嚴重并且房地產經濟迅速增長的今天，房地產產生泡沫問題，國家針對其采取了很多的措施和手段，但是房價上漲的現象依然持續，并且房價呈現著居高不下的現象。在房地產經濟領域中，到底存在什么樣的問題導致這種現象一直沒有改變。就此，本論文針對房地產經濟所存在的問題，提出了加大改革力度，強化金融創新的策略。以期能夠改變我國房地產的現象，強化金融創新。

【關鍵詞】房地產經濟；問題；改革；策略

在我國經濟迅速增長人們生活水平顯著提升的前提下，我國房地產事業呈現迅猛發展的局面，并且房價一直處于一個持續增長，居高不下的狀態。常規角度而言，房地產市場呈現著一個高速發展局面，但是從事實角度出發，房地產的價格真的就像現在的價格嗎，房地產的價格居高不下，泡沫現象問題嚴重是何造成的，這是我國政府一直關注的問題并且針對其實施了相關的策略。但是，從目前我國的房價來說很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對房地產所存在的問題和原因，提出了相關的解決方案。

一、我國房地產經濟融資渠道呈現單一局面

在進行房地產開發、消費、流通的進程中會涉及到大量的資本流動問題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實現投資優化，房地產開發商一般會選擇融資的方式。簡單來說，就是通過房地產企業和房地產開發項目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實現房地產企業融資。從房地產融資的情況來看，在我國融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過銀行貸款、海外的房產基金、上市融資這三種方式，從而達到提升房地產資產的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優勢，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進行分析，它是房地產經濟的主要融資方式之一，需要房地產開發商提供物的擔保或者是企業、人的擔保，銀行需要了解開發商本身的業務、財務情況、借款情況并且進行信息審核機制。但是，這對于剛剛進入房地產行業的開發商而言非常不利，因為新房地產開發商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產基金角度進行分析，它是在我國經濟不斷發展之后逐漸衍生到我國的一種融資方式，其見證了我國房地產發展的進步，對我國房地融資呈現出積極的影響。但是，也正是因為這一方式隸屬于新的融資方式，我國房地產經營者并沒有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過程中很可能出現漏洞，隱藏了巨大的風險。從上市融資的角度進行分析，上市融資的門檻非常高，因為能達到上市條件的房地產企業并不多，因此對房地產上市融資的限制也非常多。

二、市場結構呈現不合理的現象

市場結構不合理是影響我國房地產價格變動的主要因素，具體從以下幾點進行分析。

（一）一、二級市場之間缺乏平穩、合理的銜接現象。從目前我國房地產的發展來看，我國房地產的金融主體市場主要指的是一級市場，住房二級市場以及房屋租賃市場在發展過程中呈現緩慢的狀態。并且，從另外一個角度進行分析，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置呈現不完善的局面。

（二）在通貨膨脹的今天，通過購買房產對其資產進行保值增值是最優的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購買房子的過程中最主要的目的在于投資而不是買房，長此以往所導致的后果就是產品的需求量和實際需求量嚴重不符，在一定程度上強化了社會分配的差距，并增加了社會資源的浪費意識。從另外一個角度進行分析，房價的迅速增長，導致了真正的住房困難人員沒有能力購買，而用于投資消費人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過轉售這種方式從中獲取較大利潤。并且，從另一方面分析，房地產中介服務系統的不完善，存在不合理收費，惡性競爭嚴重等問題。這一系列的結果都導致了房地產房價居高不下的局面。

（三）住房貸款結構失衡。從目前我國住房貸款的總體現象來看尚不理想，很多消費者在購房的過程中均采取商用房貸款的形式進行購房，也有一些消費者是工作穩定的國家公務員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠遠不能滿足于人們購房的需求。從統計數據來看，截止到2013年底的時候，我國的住房公積金職工人員為130萬人，占在崗人數的一般，發放公積金使用率達到了69%，甚至很多地區都不能達到30%。這樣的現狀，導致了很多想買房的人因為資金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。

三、完善房地產經濟的策略

針對以上所提出來的種種問題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產經濟所存在的問題。

第一，開發多種融資方式。多重融資方式的結合能從總體上提高房地產資產。從目前我國所采取的融資方式來看，除了國內的IPO、上市公司資產投資基金、境外房地產基金等，應增加信托融資以及股票融資，其優勢在于能充分利用社會上的閑散資金。房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，通過社會募集閑散資金將其利用在房地產開發和經營等方面，以提升房地產的資產。

第二，有效分散投資風險。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權人的合法權益就會進一步得到保障。并且，房地產的管理實際交于信托公司管理，投資人會將房地產委托給信托公司之后，通過信托公司按照投資人對外進行處理。在這一過程中所遇到的風險需要通過信托公司進行承擔，這對于降低投資人的風險有積極影響。

第三，加強企業通過發行股票吸引社會資金的股票融資方式。從理論角度進行分析，股票融資是房地產融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優越性并且隸屬于直接性融資的范疇內，在分散金融風險的同時，不需要支付相對應的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。

第四，強化房地產的改革力度。所謂的改革是在宏觀調控的基礎上進行不斷的改革和深化。筆者認為，除了最為根本的政策調控之外，還應該依附于經濟手段以及法律手段，將政府的宏觀調控和市場的自動調整結合在一起，并且汲取兩者之間的優勢，從根本上提高宏觀調控的效果。

第五，強化金融創新的力度。所謂的金融創新是指兩方面的創新，首先是管理金融秩序的創新，其次是金融產品的創新。在制度上應該針對涉及到金融資金的信用評價體系進行完善，并且定期針對其中所存在的不足進行修補，強化房地產市場的監督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風險，構建一個合理的信用評級機構，讓投資商能夠放心的進行投資，有效促進我國房地產產業的發展和經濟的快速增長。

結語：

總而言之，房地產經濟所存在的問題是導致我國房地產泡沫問題產生的根本原因。筆者認為，提高我國房地產產業的融資方式，降低房地產的風險投資能夠緩解我國房地產的經濟問題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產風險、提高房地產收益幾個方面進行了細致性的論述，以期能改變目前房地產所產生的經濟問題。

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