淺析商業規劃設計

引 言

最近看到一則消息：中國商業設計協會對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計、建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。在當今的中國，幾個人就可以開一家策劃公司，因為開發商對這一塊的知識幾乎沒有，所以這樣的結果只是一個策劃性的東西，而不是實際可操作的。所以，即使做了這樣的前期策劃，后續的也是無法落實的。

一、國內目前商業項目規劃設計的整體現狀

中國的商業目前面臨著許多問題。不專業的設計，這里說的不專業不是說設計院不專業，設計院對于規范和空間的引導都很專業，但是由于不清楚商業的需求，所以我們看到大量的項目都是這種情況：由于設計的不合理，最終招商的時候商鋪進不來，物業滿足不了設計要求；后期改建改造大；最重要的就是運營成本的加大。所以我覺得一定要建立這樣的理念和概念，就是不能夠用建筑規劃設計來作為商業地產開發的靈魂，而是一定要引入商業設計的靈魂。商業設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產的運營提出的專業性的考慮和要求。所以我認為商業設計是規劃設計的核心，也就是說它是指導規劃設計和建筑設計的基礎條件。

二、做好商業項目規劃設計的重要原則

那如何做好商業規劃設計呢？我認為最重要的是要把握兩個關鍵點

第一點：主力店及次主力店

在商業綜合體當中，通常包括超市、百貨、影院、餐飲、健身、酒店等多種業態，不同業態對物業要求和標準不同，在規劃設計時必須滿足不同業態的需要。這與一開始講的招商在前、建設在后有很大關系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術對接，才能掌握好這些東西。

第二點：內部動線設計

商業綜合體好的動線設計能引導和方便消費者購物，良好的人流動線也能延長消費者在店鋪的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，并能讓消費者體驗一種品牌所倡導的購物感覺。如果把商業綜合體比作一個人的話，那么動線就好像人身體內的血管一樣重要，無論上、下、左、右都必須保持通暢，不能有任何阻塞的地方。所以，商業綜合體在規劃的初期往往重點放在動線規劃上，為配合各樓層不同業種的定位，商家往往要花費很大心思和時間來研討和修復動線設計圖，直到滿足商場使用的最佳狀態為止。

商業的動線設計，必須先來看看到購物中心內的顧客都是什么樣的目的，我們一般把顧客分為三種：第一種是有購買目的主動顧客，具有較強的目的性；第二種是無購物目的的顧客；第三種是隨機購買，以逛為目的，在“逛”中發現商品，激發購買欲望，主要以女性為主，屬感性消費。那么，要激發顧客的購買欲望，不僅需要在商品自身設計上下工夫，提高商品的色澤、款式等方面的視覺效果，還需要著重研究商業空間的內部布置、空間的分割和聯系，創造特定的購物氛圍，讓顧客心情舒暢，從而達到激發其購買欲望的目的。

一個好的垂直、平面交通設計是可以決定內部人流動向的。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的動線規劃的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。

商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線，還有水平動線及垂直動線。

后場動線： 從停車卸貨開始經過商品管理，接著上升降貨梯，到進入賣場倉庫的這個過程是后勤補給動線，

員工動線： 員工每天上下班進出的動線，從經過警衛到商業綜合體，打卡完畢至員工更衣間換制服、再進到個人工作崗位的這條動線就是員工動線。這條動線通常會和消防逃生動線相連貫，也會有某一段會和貨物的補給動線重疊，這都是合理的設計。

水平動線： 水平動線在內部交通設計上，對于引導人流起到至關重要的作用。商業綜合體每一層商業以電扶梯為中心來做引導客人走向的通道成為水平動線，水平動線設計最重要的是主通道動線與次通道動線，一般要求在進入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業態劃分。除主通道之外，還應該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業態分區。根據不同的商業種類，次級通道的寬度各不相同。商場內部的次級通道應在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛生間、樓層休息區等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，避免因占用黃金鋪面而造成的損失。

垂直動線： 從地面層借助自動扶梯，電梯，步梯來運送消費者上下到每一個營業樓層的過程稱作垂直動線，主要的功能是自下而上引導客流。

購物中心層數越多，營業面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創造活力和動感，常常會激發購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。

在對商業做動線設計的時候應該避免以下問題的發生：

1、我們在做商業動線設計時一般要注意避免在同一平面動線交叉（車流、人流、貨流）；避免因動線設計不合理而改用廁所做誘餌，來指引顧客在商場內轉來轉去，達到吸引人流的效果。

2、做商業規劃時要考慮設置必要的停車設施；還要注意不同業態卸貨平臺的設置不同。

3、尺度合理的主副通道設計寬度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。

對于不同商業定位的商業綜合體來講，不同的定位決定了不同的商業功能和業種布局，只有將項目分析透徹，才能在動線設計上滿足它們的發展特點。

三、結語

綜上，商業規劃設計是專業化中的專業化。在當前商業競爭日益激烈的形勢下，對于一個新型的購物中心來說，優良的商業規劃方案就顯得尤為重要。具體來說，項目的整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，既需要與經營定位保持一致性，又要凸顯各自的特色；大到外觀造型、立面設計，小到店面細節設計、內部裝飾，甚至是樓梯扶手、墻上吊燈，每一個細節都需要專業設計的思維。只有規劃到位，商業建筑本身與消費者的距離拉近，消費者感覺舒適了，才能保證在后期運營中能留住人流，創造良好的商業業績。

我是希望引起大家的重視，一定要建立起這種理念，在開發、招商、運營這三個環節中都要引入專業的設計，保證項目商業運營管理的健康的生態環境，而不僅僅是一個建筑。若是現在項目不講究，那就算現在勉強開業了，在今后三五年的市場競爭之下也會遭遇失敗和關閉的命運。我們設計界盡可能使整個中國的商業地產有一個健康有序的發展，告別粗制濫造，不要建筑垃圾、商業地產垃圾！