城市土地資源管理存在問題及對策

【摘要】我國政府機關通過相關法律、法規為我國的城市土地資源進行了占有、使用以及分配方面的相關活動，并且通過監督的方式進行的管理被稱為城市土地資源管理。土地資源是人們最主要的資源之一，也是人們所依賴的保障，地球土地面積有限，并且能夠被人們所應用的土地資源更是少之又少，再加上當前我國積極進行市場經濟，在這樣的環境里，城市土地資源的價值就會有了更大的貢獻，面對城市土地資源的管理也會更加重要。

【關鍵詞】城市土地資源管理；問題；對策

引 言：城市土地資源管理就是城市市區以內的土地資源。城市土地資源作為城市建設的主體空間，給城市的發展、經濟的進步、人口的加大甚至生態環境給予相應的空間及場所，成為了城市可持續發展的物質基礎。城市的土地資源是一種悠閑地、不可再生的自然資源，這對于城市的可持續競爭有著非常重要的意義。對于市場經濟環境來講，如何提升城市土地資源管理，令它可以有效的發揮出效益的最大化，從而提升城市的經濟總量，提升城市的承載能力，加大城市對勞動力的吸收能力，提高城市綜合的競爭能力，這也變成了地方政府考量主要內容之一。

一、目前城市土地資源管理具備的問題

由于工業、商業、房地產、服務等行業的興起，我國在地方經濟方面對于土地的依賴程度呈現出明顯的上升趨勢，逐步構成了一種土地財政經濟形式。地方政府通過“販賣土地”的方式保持經濟發展的速度，供養龐大的公務員群體，不完善的政績考核制度、各種漏洞的監管體系、專制的土地市場形式等等都令城市土地處于依靠擴大換取增長的泥潭中。因此，政府掌握的土地資源管理具有很多問題。

1、“雙軌制”土地管理衍生很多問題

雙軌制土地管理主要包含了以下內容：

首先，依照土地有償使用的規定，針對土地資源資產的出讓、轉讓采取的管理方式；

其次，通過已有的管理制度，對于劃分使用的土地資源資產所執行的管理制度，此類城市土地資源管理方式在運行的過程里體現出以下幾個問題：

（1）不論是個人、小群眾集體、企業還是地方政府、事業單位等在國家法律條款以外采取的大量土地隱性較易，都會使得國有土地資源出現較大的流失情況。

（2）帶動起土地尋租、衍生腐敗。地方政府具備了對土地無可辯論的支配權，領導不論在公在私，都可以透過強制行政力量將城市土地使用權進行劃分，在這個關系鏈當中一定會出現腐敗情況。

（3）形成國家對土地調控的效果不明顯。土地管理制度本身具有的問題沒有解決，這為“上有政策，下有對策”營造了“有利”的環境。宏觀調控遭到了變相的解讀，國家無法通過市場取得真實的土地信息。

2、城市發展沒有合理的長期規劃使得土地資源出現浪費

城市規劃屬于城市發展的先決條件，通過科學、正確、合理、長期的規劃不但可以加快轉變城市的市容市貌，還可以對改變人們生活環境、將各行業之間進行協調的持續發展提供有利的條件。國外很多著名的城市，例如巴黎、紐約、倫敦等都是經歷了長時間的規劃而展現出自身的魅力，可是我國的城市規劃是以行政干預為基礎進行的。

首先，為了提高業績。地方政府在不存在科學論證規劃的前提下，肆意進行招商引資、進行大的項目，使得城市土地資源出現了開發不合理的情況，造成了嚴重的浪費；

其次，官員升遷對城市的土地應用造成了影響。地方領導的在位時間并不是很長，主政階段要執行規劃建設，如果在離職時，新的領導就會將原有的法案進行重新計劃，這就會使得局面出現紊亂，城市土地資源也就會遭到浪費。

3、城市土地市場規范不完善

我國的城市土地市場可以分成三個階段，第一個階段的市場指的是國家通過土地所有權人的身份透過招標、拍賣、協議等形式把土地在相應年限的使用權轉讓給使用人，土地使用人會繳納出讓金，這具有一定的壟斷意義。第二個階段的市場指的是已經取得土地使用權的集體、企業或者個人，直接把土地或者土地上建造的建筑投放到市場進行交易。第三個階段指的是以第二個階段為基礎，通過房屋產權交易的形式為土地使用權進行分配。國家針對城市土地資源的整體規劃是：具備控制第一階段的市場，在管理上放寬第二階段、第三階段的市場。因為我國在城市土地資源領域的發展方面尚不夠成熟，第一階段的市場具有壟斷性，而第二、三階段的市場沒有合理的規范，發展起來相對混亂。并且近幾年來我國地產行業進行的異常火爆，第一階段的市場土地供應無法實現下游市場的需求。被短期發展利益所影響，地方政府自然就會放松對第一階段的市場管制，形成了城市土地使用紊亂的情況。

二、城市土地資源可持續發展的對策

1、制定規范的城市土地資源的規劃管理，創建科學的城市發展策略

城市土地規劃一定要具有超越性，要做到先行引導城市開發管理土地的效果，使用土地的一方要預先了解所有地塊在城市規劃里能夠用在何處，如何使用，以及不可以用來進行何事。只有如此，才可以保證開發管理土地在城市規劃的束縛下進行。城市政府要通過城市經濟以及社會發展規劃、土地供給程度、所有項目建設對土地的需求和上一級政府對土地的使用計劃，進行詳細的規劃。城市土地使用整體規劃要針對土地的規模、用地比率、空間控制標準、建筑密度掌控標準、人口密度控制標準進行科學的規范。政府對于嚴格進行城市規劃以及土地利用規劃方面，一定要加強銜接，以保證土地能夠在環境、社會、經濟等方面發揮出有利的作用，不斷加大城市的凝聚力以及輻射力，加快城市社會經濟的可持續發展。

2、開發城市土地內在潛力，提升城市土地的使用率

提升城市土地的使用率，進一步節約開發利用土地，主要應通過以下幾個方面進行入手：首先，加大土地利用的集約程度，透過理清城區內的閑置土地的數量，規劃資金開發運用存量土地，進行內涵式的發展形式；其次，合理規劃城市土地，要量力而行，采取優地優用的方式進行；再次，綜合開發城市土地，提升土地容積率，合理運用土地的所有空間；然后，通過科技對城市存量土地進行嚴格分析，開發城市土地的內在潛力；最后，將人與土地的關系和諧化，保持土地的更新能力。

3、改變城市地方政府理念，加快城市可持續發展

發展作為維持土地發展的前提，我國的土地所有者，通過產權應當壟斷土地的出讓權。從客觀方面來看，需要規定合理的土地供應規劃，透過土地供應加快供求關系，協調房地產市場。

4、創建與完善城市土地市場，規范城市土地市場管理

（1）嚴格對提地使用者的土地用途以及土地規劃進行審核，在確保不會影響到城市的環境、整體規劃的前提下，才可以批準土地使用權。

（2）嚴格控制產權登記關。透過土地使用權改變登記，對于土地轉讓是否依照土地出讓合同進行進行審查。

（3）積極運用優先購買權。土地轉讓價格下降時，政府要通過優先購買權來制止轉讓過程里的隱報地價的情況出現。

（4）強化土地轉讓的管理，預防并糾正土地在交易過程里產生的違法行為，確保土地市場在公平、公正的前提下進行。

結束語：只有強化對土地資源的規范與管理，令土地市場在有序和公平的環境下進行，讓土地市場的管理更加規范，加快城市的健康化發展，讓城市經濟的發展以及土地資產收益能夠在良性的互動下進行，才能夠真正加快城市化建設的進程。

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作者簡介：吳瑋（1975.9.14），女，漢族，浙江瑞安人，職稱中級經營師，法學本科，單位：瑞安市銘泰置業有限公司，研究方向：房地產.。