現行物業管理的缺陷及對策分析

【摘要】隨著我國住房制度改革和住房商品化的發展，物業管理行業從無到有，進而進入了一個迅速蓬勃發展的時期，對改善居民生活，提高物業管理水平等方面都發揮了積極的作用。與此同時，在物業管理的發展過程中，各種問題或缺陷也逐漸顯現出來。本文旨在對現行物業管理的缺陷進行分析，并在此基礎上提出解決對策，以供參考。

【關鍵詞】物業管理；缺陷；對策

1、前言

物業管理（property management），受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業管理在我國僅有20年左右的發展歷史，首先發端于沿海發達城市，逐步向內陸地區延伸。由于我國物業管理行業起步晚，市場化程度較低，行業在發展的過程中出現過不少問題。在行業初創的很長一段時間里，物業管理企業服務水平良莠不齊，管理價質不符、違規、侵權的現象時有發生，投訴率居高不下，對其進行分析研究具有非常重要的意義。

2、現行物業管理的缺陷分析

根據本人多年的實踐經驗，認為現行物業管理的缺陷主要有如下幾個方面：第一，物業管理公司權限界定問題。個別業主在進住小區后存在著違章搭建、擅自安裝防盜窗、包陽臺等破壞小區整體面貌的行為，從而引發其他大部分業主的不滿。而物業公司除了進行勸阻外，無任何行政執法權來對其進行制約。因此，物業管理雖有委托授權，但卻無有效制約措施，往往成為和而不解的導火索，導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業管理工作的難度，擴大矛盾糾紛，影響小區的和諧建設。第二，物業收費難。原因主要有三個方面，一是缺乏有效措施或制約。二是開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業。目前雖然很多地方增加了分戶驗收的環節，但交房后，業主認為公共配套設施不全，或者建設不合理、生活不方便，或者當時的承諾沒有兌現，再是質量問題得不到及時解決，最后把怨氣發泄到物業管理企業身上。業主表達不滿的通常方式就是拒交物業服務費。三是物業管理企業自身管理水平低，或者服務不到位。物業管理企業普遍存在“重管理、輕服務”的現象，對業主之間的一些糾紛不能很好履行協調處理作用，問題得不到及時解決。再是隨著建筑水平、生活水平的提高，物業設施越發多樣，而物業企業管理服務未跟上，導致業主拒交服務費。第三，物業管理法制建設尚不完善，引發群體糾紛。雖然 2003 年國務院出臺了《物業管理條例》，相關部門又陸續頒布了《物業服務收費管理辦法》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等行政規章，但現有的物業管理模式基本上是一種剝奪業主選擇權、強迫業主接受有資質（甚至沒有資質）的物業管理公司管理模式。據中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京 70 個居民小區的調查結果顯示，住房質量引起嚴重糾紛的小區占 22.8%，與物業管理公司發生嚴重糾紛的小區占 80%，隨意修改規劃的小區占 34.2% ，產生肢體沖突與暴力沖突的占 37%，在所有這些糾紛中因公用財產被嚴重侵占的占 60% ，這充分說明現有管理模式存在著弊端。

3、提高物業管理水平的對策研究

根據本人多年的實踐經驗，認為要提高物業管理水平，應從如下幾個方面采取措施：第一，走法制化發展之路。實際上，物業管理是業主對物業進行自治的權力，是一項產權人對財產進行處置權力，不應該規定業主必須通過物業公司進行物業管理。為此，要完善不動產登記制度，對物業特別是業主共有共享的部分詳細登記；明確物業管理是業主對物業進行自主治理的活動，物業管理權是業主的權利，在建立“物權法”的同時，要盡快出臺“物業管理法”，真正做到依法管理，依法服務。第二，規范服務質量，提升物業服務企業市場運營水平。物業服務企業應將公司營業執照、資質證書、小區物業項目、服務質量等級標準、投訴處理流程、管理人員照片和聯系電話等在物業管理區域顯著位置進行公示 ；物業服務人員要持證上崗，做到舉姿端莊、著裝統一、掛牌服務、文明禮貌、愛崗敬業，有正確的服務意識、安全意識、勤儉意識、法律意識、潔美意識等；物業服務企業每季度應召開一次業主代表、業主委員會成員、社區等單位參加的聯席會議，聽取各方對物業服務工作的評價；及時處理物業矛盾糾紛，對重大物業糾紛應在第一時間掌握苗頭，第一時間進行溝通、第一時間進行協調處理，把矛盾糾紛解決在初期、解決在小區。第三，依法成立業主委員會。作為小區的業主應當主動、積極、依法成立業主委員會，保障業主委員會的職權，為業主委員會行使職權、維護業主利益提供方便。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業管理企業所提供的物業管理服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的物業管理企業，應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。第四，加強前期物業管理。按照《物業管理條例》的要求，各房地產開發企業在辦理商品房預售前，開發商必須選聘管理水平高、信譽好的物業管理企業，簽訂書面的前期物業服務合同，從有利物業管理方面提前介入。在小區竣工驗收時，進駐的物業服務企業要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關，要按照相應的標準進行全面驗收，及早發現并解決問題，避免在建設和管理中出現職責不清、開發商和物業公司互相推諉、不解決問題等不必要的糾紛和麻煩。第五，采取措施落實保障機制。一是保障物業收費。應研究將物業欠費納入個人信用系統，新修訂的物業條例應增加無故未繳清物業費房屋不得轉讓買賣的規定內容。對低保戶和低保邊緣戶等低收入群體發放物業券，著力培養小區居民“花錢購買服務”的意識。同時，完善老舊小區補貼政策，直接補貼物業費。二是暢道訴求渠道。應充分發揮司法援助、人民調解和行政調解的作用，調解業主、業委會與開發商、物管企業之間的矛盾和糾紛，減少訴訟數量，防止矛盾激化。三是保障業主權益。在小區規劃審批和規劃驗收中，應保證公共車位數量和公共用房面積，用于補貼物業和保障業主公共活動。再是要監督物管的收支，提高收支透明度，維護業委會和業主的知情權和監督權。第六，完善住宅維修基金制度。這項基金主要用于房屋交付使用保修期滿后，其共用部位、公共設施設備的大修、更新和改造。對收取的公共維修資金實行部門代管，專項儲存，分幢核算，按戶記賬，充分維護業主的權益，為房屋保質期滿后的社會化維修提供有力的資金保障。第七，建立物業企業考核機制，加強對物業企業的監管。進一步強化物業服務行業監管，嚴把準入關，對不符合國家有關物業服務企業資質管理辦法規定的物業服務企業將予以取締。

4、結尾

物業管理是關系民生、關及公民權益的一項新興行業。物業管理行業的發展，應從健全完善配套法規建設、嚴格行業準入制度、強化行業自律和誠信體系建設等方面加大力度，努力提高現代物業管理與服務水平，從而提高人民生活水平，提高物業使用效率。

參考文獻

[1]《物業管理》王貴玲等，中國物價出版社

[2] 《中國物業管理》賀學良等，文匯出版社

[3] 《物業管理條例解釋》王家福等，中國物價出版社