多種方式打破廉租房建設融資困局

摘要：廉租房制度作為國家的一項切實解決中低收入家庭住房問題的政策，其建設由于資金問題、投資回報回報率低以及投資回報周期長等問題，一直面臨困境和阻礙。本文通過闡述當今廉租房建設融資現狀，提出稅收抵免杠桿、創新金融工具以及PPP模式等多種方式結合的辦法，探討如何打破廉租房建設的融資困局。

關鍵詞：廉租房建設；融資；稅收抵免杠桿；金融工具；PPP模式

1 廉租房建設融資困局

1.1 廉租房建設的必要性

廉租房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。現行的廉租住房制度，可以界定為政府在住房領域實施社會保障職能，以”發放住房補貼為主，提供實物配租為輔”為保障方式，向低收入的具有城鎮常住居民戶口家庭提供住房保障的社會保障制度。我國廉租房制度中，主要有租金補貼、實物配租和租金核減三種保障方式。然而，由于城鎮化進程加快，原本享受租金補貼的低收入家庭很難在市場上租到合適的房子。因此，實物配租必將成為廉租房的主要保障方式，大規模廉租房建設已是必然。

1.2 當前廉租房建設的主要融資方式

目前我國保障房建設責任主要由政府承擔，資金來源渠道狹窄，主要包括財政預算專項資金、貼息貸款、土地出讓收益與住房公積金增值收益提取、房產稅試點收入以及債券市場融資[1]。

這種單一融資模式，一方面加重了地方政府的財政負擔，影響廉租房制度的推廣，另一方面也會拖長廉租房的建設周期，影響完工質量。而民間資本作為社會上最具活力的資本力量，吸引其進入廉租房建設，將是拓寬廉租房建設融資途徑的最佳選擇。

然而，在以福利性、公益性為主要特點且收益較低的廉租房面前，多數房地產企業避之不及。將民間資本引入廉租房建設，需要政府的政策上的創新、引導和支持。運用稅收抵免杠桿、創新金融工具和推廣PPP模式，將有利于緩解我國廉租房建設主要依靠政府財政的局面。

2 多種方式破解廉租房建設融資困局

2.1 利用稅收抵免杠桿撬動社會資本

2.1.1 簡介

稅收抵免，一般是指在納稅人從某種合乎獎勵規定的支出中，以一定比率從其應納稅額中扣除，以減輕其稅負。而將其運用于廉租房建設的基本思路是，以稅收抵免的方式，引導、鼓勵和調動開發商和投資者等市場力量，將本應上繳國家的部分稅收用于投資到廉租房的建設中。

2.1.2 具體操作

借鑒政協委員方方在2013年全國政協會議中的提案，稅收抵免杠桿政策的具體實施可以有以下幾步：1財政部和稅務總局根據各個省市自治區的相關社會發展指標，每年給各地一定的稅收抵免金額；2各地方主管部門制定出合適的規劃方案；3開發商綜合考量指定地塊情況、規劃設計情況和該項目所分得的相應稅收抵免額等項目條件，申請參加該地塊廉租房項目開發權的競標[2]。開發商所獲得的稅收抵免額既可用于抵免公司的應繳稅款，也可出售給其他投資者為項目融資

2.1.3 可行性

采取稅收抵免杠桿的做法，可以打破以往依賴財政支持的方式，以市場機制撬動對廉租房的大規模投資建設，提高包括土地、資金等社會資源的使用效率。以長期合理穩定的稅收抵免回報，吸引有實力的開發商參與到廉租房的建設項目中，為廉租房的建設注入活躍的社會資本。另外，政府相關主管部門決定廉租房建設地塊、規劃方案的做法，保障了廉租房的選址和質量，可以有效避免貧民窟現象的發生。

2.2 創新金融工具，實現廉租房建設融資的證券化

2.2.1 發行免稅債券，挖掘債市潛力

在利用稅收抵免杠桿的基礎上，可以將地方給開發商分配稅收抵免金額后的剩余部分，打造專門為廉租房建設項目融資的附帶權益性質的債券產品，以政府信用作為擔保，流通于金融債券市場。

發行免稅債券實際上提供了更高效，以市場為導向的融資渠道。發行免稅債券融資模式，因其成本較間接融資低和項目的收入穩定、安全性高特點，具有很強的現實可操作性。此外，在嚴格的債券融資監管機制和信息披露制度下，整個廉租房建設體系將在運作效率和透明度上得到提升。

2.2.2 廉租住房投資信托基金

房地產投資信托基金與廉租房建設結合的基本思路在于：通過發行股票或者收益憑證進行項目融資，以廉租房經營過程中持續產生的租金收入用來分紅，吸引穩健投資者。REITs能夠為只租不售、產權固定的廉租房提供很好的流動性支持。

REITs依照資金投向的不同可以分為三大類，即權益類、抵押類和混合類。而租金恰好是權益類REITs收入的主要來源，這恰好符合我國廉租房的特性。

2.2.3 引入廉租住房建設融資的證券化模式

廉租住房建設融資的證券化，是指鑒于廉租住房租金具有穩定性和連續性，將廉租房開發貸款證券化。房地產證券化可以使廉租房開發更容易獲得資金支持，從而拓寬其融資渠道[3]。

2.3 PPP模式

2.3.1 簡介

PPP（Public-Private Partnerships），即公私合作伙伴關系，又稱公司合作制，是指政府公共部門與私人部門建立起來的一種長期合作關系。根據這項合作伙伴關系，發揮公共部門和私營部門風險共擔，收益共享的優勢，以提供公共服務。

其典型的結構為：政府部門或地方政府通過政府采購形式與中標單位組成的特殊目的公司簽訂特許合同由特殊目的公司負責籌資、建設及經營，政府則與提供貸款的金融機構達成一個直接協議，該協議使特殊目的的公司能比較順利的獲得貸款，政府實行監督[4]。

2.3.2 建議

PPP模式因其融資機制創新，管理靈活，權責明確等諸多優勢。近年來，國內因為廉租房建設融資困難的現狀，對于PPP模式下廉租房項目的應用研究也越來越多。下面就如何在廉租房建設當中借鑒PPP融資模式的使用，提四點建議。

第一，加快轉變政府角色。政府需要在該模式中扮演多重角色。既是企業的合作者，同時還需擔負起監督、指導職責。這需要政府在廉租房建設融資方式上堅決改革，把握政府介入項目的方式和程度。

第二，建立成熟的PPP應用的法律法規。我國引入PPP模式不久，在立法方面存在許多問題。因此，需要建立一套更完善的管理方法和政策和法規體系， 以規范引導PPP模式的正常運行。

第三，加強復合型人才培養。PPP模式需要各方面的人才才能正常操作。加強人才培養和儲備，才能確保項目立項簽約及高效率的完成。

第四，科學實施，廣泛國內外借鑒經驗。國內實施PPP模式下廉租房建設的項目尚少，可以在試點項目有所反饋之后，總結經驗教訓，從而為全面推廣做好準備。

3 結語

面對當前的廉租房建設融資難題，有效地將稅收抵免杠桿、創新金融工具以及PPP模式等多種方式結合，有助于改變廉租房建設資金來源渠道狹窄的被動局面，實現民間資本對于廉租房建設的巨大支持，推進廉租房建設市場化。

參考文獻

[1]龐業軍.挖潛債市 破解廉租房融資難題[N].中國證券報. 2013-01-25（A17）.

[2]袁蓉君.用稅收抵免杠桿撬動社會資金參與廉租房建設[N].金融時報. 2013-03-07（005）.

[3]何芳，王寧.我國廉租房建設融資的金融創新研究[J].上海房地，2007（03）：25-27.

[4]吳文生.PPP融資模式在我國廉租房建設中的應用[J].建筑經濟，2009（06）：38-41.

作者簡介：諸葛棟（1993-） 男 浙江金華人，北京林業大學經濟管理學院，本科生。