關于完善我國房地產宏觀調控政策的思考

【摘要】隨著房地產行業的飛速發展，房地產市場中的問題也不斷暴露出來，針對房價過快上漲、中低收入者住房困難等問題政府出臺了一系列宏觀調控政策，但是政策效果有待進一步加強。本文對近幾年我國房地產宏觀調控政策進行了梳理和思考，就今后完善房地產市場宏觀調控提出相應的對策和建議。

【關鍵詞】房地產；房價；宏觀調控

自1980年改革開放的總設計師鄧小平同志提出了房改思路，特別是1998年我國取消了福利分房制度之后，我國房地產業進入快速發展階段，人民的居住條件和居住環境得到明顯的改善，人均住房面積從1978年的3.6平方米增加到36平方米，房地產業在拉動GDP增長方面也起了很大的作用，逐漸發展成為中國的支柱產業。然而，隨著住房市場化進程的推進，房地產市場中的問題也不斷暴露出來，諸如房價過快的上漲、房地產市場泡沫問題、房地產投機日益嚴重、住房供給結構失衡等。這些問題也逐漸成為關系居民生活的重大民生問題，為了解決房地產市場中存在的各種問題，保持房地產行業的健康平穩發展，國家自2004年開始出臺了各種宏觀調控措施。房地產宏觀調控政策在控制房價過快增長過程中起到了一定的積極作用，但是房價過高、中低收入者住房困難問題仍很突出。因此，對近幾年我國房地產宏觀調控政策進行梳理和思考，對進一步完善我國的房地產宏觀調控政策、促進房地產行業的健康發展具有重大意義。

一、房地產宏觀調控的主要政策手段

房地產宏觀調控政策，是指國家為了保持房地產市場的正常運行和健康均衡發展，通過一系列經濟、法律和行政手段的運用，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，為實現房地產市場總供給與總需求的平衡、供給結構與需求結構的整體優化、房地產業與國民經濟協調發展而制定的一系列公共政策。宏觀調控房地產的政策手段一般可以分為土地政策、金融政策、稅收政策和住房政策等。

1.土地政策

土地政策主要包括土地供應政策和閑置土地的處置政策。土地供應政策主要包括土地供應計劃、土地供應數量、土地供應結構、土地供應方式等，其中土地供應計劃是土地政策的核心。土地供應計劃是市、縣人民政府在計劃期內對國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式等做出的科學合理安排，科學的土地供應計劃是可以提高供地的針對性和合理性，可以減少囤地現象的發生、提高土地利用效率。而土地供應數量、供應結構和供應方式的改變在調節房地產價格、平抑房價方面可以起到積極的作用。閑置土地的處置政策在打擊開發商囤地、抑制“炒地皮”方面發揮了很大的作用。

2.金融政策

金融政策是通過對貨幣、信貸規模、利率水平、貸款方式等方面進行調節的政策手段。貨幣方面主要是對存款準備金率進行的調整，當存款準備金率提高，貨幣供應量減小，金融機構信貸能力降低，房地產領域的投資相對縮減，在一定程度上可以緩解房地產投資過熱的狀況；反之，在經濟蕭條、房地產慘淡的情況下可以降低存款準備金率，這樣可以刺激對房地產市場的投資。信貸規模方面，針對購房者通過首付比例的調整來有效抑制投機性購房需求，針對開發商通過提高自有資金的比例降低開發商的資本金杠桿效應。利率水平方面，通過提高貸款利率水平增加按揭成本，從而降低部分投機購房需求。

3.稅收政策

稅收政策是抑制市場投機、控制房地產價格、規范房地產市場交易的重要手段之一。稅收調節主要是通過營業稅、契稅、土地增值稅、房產稅等政策進行調節。營業稅、契稅、土地增值稅是在房地產交易環節的稅收，在營業稅方面，轉讓不動產的單位和個人必須繳納營業稅，通過征收二手房的營業稅可以提高炒房者的交易成本，一定程度上可以抑制短期持有炒房的行為。而房產稅是在房地產持有環節的稅收，通過征收房產稅可以增加炒房者的持有成本，有效打擊投機者的囤房牟利行為。

二、我國房地產宏觀調控的政策實踐和調控效果

城鎮住房制度改革后，房地產業飛速發展，在快速發展的同時房地產市場也出現了不少問題，國家先后出臺一系列政策對房地產市場進行宏觀調控，代表性的政策包括國八條、國六條、新國十條、新國五條、限購政策、試點征收房產稅等。

2005年3月底，為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房價，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），4月，出臺“新八條”，對“國八條”進一步細化。主要內容是增加二手房交易的稅收成本，對持有期未滿5年及非普通住宅的交易征收5%的營業稅，并且增加普通商品住宅的供應。

2006年5月，出臺“國六條”，將調整住房供應結構作為調控的重點，規定新增的住宅供應90m2以下規格的普通住宅必須超過70%的比例。隨后還出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中提到“限價房”，即“限套型”、“限房價”的普通商品房，期待解決中等收入家庭的住房問題。

2007年，以穩定房價為目標的房地產調控進一步深化，土地、金融、稅收政策密集推出，8月，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出加大住房保障力度。

在調控效果方面：2005-2007年房地產市場出現了一些積極變化，住宅開發結構得到一定的改善，房地產開發投資也在平穩增長，但是房價調控效果沒有立即顯現出來，反而出現了變調控邊上漲的現象。到2007年下半年，房價整體漲幅有所放緩，但北上廣等一線城市房價仍居高不下，并且價格不斷上揚。而保障房政策和“限價房”的提出讓百姓看到了住房問題解決的希望，但是不斷高漲的房價又讓人們感到失望。

2008年發生了全球性的金融危機，房地產市場慘淡。為了挽救房地產市場，房地產調控政策由“從緊”轉向“適度寬松”，短短的一年時間，房地產市場由低迷再度轉向亢奮狀態。2009年，逐漸廢除刺激房地產市場的政策，調控目標再次轉向穩定房價。

2010年，是史上最嚴厲的調控年，先后三次出臺宏觀調控政策。4月27日發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，再次重申 “首套房首付款比例不低于30%”、“二套房首付款比例不低于50%”、“三套房停貸”等政策，限購令席卷全國，國務院還要求各地公布年度房價控制目標，堅決遏制房價快速上漲的勢頭。

2011年1月26日，新國八條，二套房首付款比例將提高到60% ；1月27日，上海和重慶開征房產稅；2月，央行加息，上調存款準備金率；2012年，限購、加強房地產公司的資金監管；2013年，“新國五條”細則落實，二手房交易征收20%的個人所得稅，堅決打擊投機性購房需求。

在調控效果方面：隨著一系列密集的宏觀調控政策的出臺和保障性安居工程的推進，房價過快上漲的勢頭得到一定程度的遏制，雖然房地產價格和銷售量仍在逐年增長，但是其環比增幅明顯回落，年均增長率呈逐年下降趨勢，但是房價回落的程度還沒有達到預期的目標，房地產宏觀調控仍需加強。

三、我國房地產宏觀調控中存在的問題

房地產調控沒有達到預期的效果，在房地產調控中還存在一定的問題：

1.保有環節的調控幾乎缺失，房地產投機難以有效抑制

房地產調控在開發的各個環節來看，可以為供地環節的調控、開發環節的調控、交易環節的調控和保有環節的調控。但是，近幾年的房地產宏觀調控政策主要集中在供地環節、開發環節和交易環節，但是針對保有環節的調控幾乎缺失。雖然，2011年1月份，國家首次在保有環節對重慶和上海試點征收房產稅，“房產稅擴圍”盡管呼聲很高，但是三年過去了，全國推廣的時間表還沒有出臺。保有環節的調控仍處于缺失狀態，房地產持有成本不高，房地產投機性需求還是難以有效遏制。

2.對投機性需求調控不徹底，投機需求仍支撐房價上漲

針對投機性需求，國家在稅收方面出臺了營業稅和個人所得稅的征收政策，特別是2013年“新國五條”細則落實，二手房交易征收20%的個人所得稅，這些政策都是為了抑制投機性需求。但是，在現階段的中國買方處于弱勢地位，特別是在二手房買賣方面，交易中的稅費最終都轉嫁到買方的身上，加大了自住性消費者的購房成本，而調控政策并沒有給房地產投機者帶來多大的影響，對投機的抑制作用并不明顯，所以投機性需求仍然會繼續推高房價。

3. 部分調控政策的“一刀切”，政策調控效果實現難度較大

提高首付的比例和貸款利率政策，雖然提高了投機炒房的資金成本，但是也增加了自主性消費需求的購房負擔，不利于真實需求的滿足和實質問題的解決。最新的政策是二套房的首付比例提高到六成，二套房的計算方法采用的也是“一刀切”，不管首套房的大小，也不管首套房是否出售，再買房產一律按照二套房計算，很大程度上增加了自主性需求和改善性需求的購房負擔。金融調控政策對抑制房價的快速上漲起了一定的作用，但是“一刀切”的做法也存在一些不合理之處。

四、完善房地產宏觀調控的對策建議

1.保持房地產宏觀調控政策的連續性和穩定性

房地產業的宏觀調控是近些年來社會關注的熱點話題，自2003年以來政府為了調控房價頻繁出臺宏觀調控政策，政策效果初步顯現，但是并沒有達到政府預期的目標。并且，政策的頻繁變動容易引起房地產投資消費的非正常波動，不利于市場的穩定發展。在今后宏觀調控政策的制定中建議準確定位調控目標，根據市場情況采用相應的調控手段，使調控政策更具靈活性和針對性，更重要的是保持政策的連續性和穩定性，最終實現穩定房價、建立多層次的住房供應體系的目標。

2. 根據不同的購房者實行有差別的稅收政策和利率政策

針對首付比例和貸款利息方面的“一刀切”，建議根據不同的購房者實行有差別的稅收政策和利率政策。在住房按揭貸款方面，可以根據購房的套數、房屋的檔次、面積和價格來制定差別利息，從而抑制投機性需求的增長。在稅收方面，建議對別墅、花園洋房類等高檔房產的開發實行累進稅率，使開發商開發不同檔次的房產所獲取的利潤相當。

3. 推行房產稅，推進房地產稅制改革

應適當擴大房產稅試點征收范圍，盡快總結試點經驗，加快全國推廣的步伐，可以對家庭擁有的唯一住房免征房產稅，對持有多宗房產的業主根據房產的套數征收累進稅率的房產稅。稅收是調整收入分配關系的一種最佳手段，房地產稅制改革的目的就是理順房地產各個環節的利益分配關系，增加房地產持有環節的稅收，減少房地產流動環節的稅收，增加房地產持有者的稅負水平，進而達到調節房價、減少投機需求的目的。

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