以房養(yǎng)老的模式選擇和制度安排

【摘要】以房養(yǎng)老有多種模式，選擇正確模式是第一步。當(dāng)前我國以房養(yǎng)老模式的推廣遇到了不少阻力。在今后工作中必須要進(jìn)一步完善各項(xiàng)制度，從而推進(jìn)以房養(yǎng)老模式。本文將結(jié)合上海地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來重點(diǎn)探討以房養(yǎng)老模式的選擇及制度安排。

【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；模式；制度

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，老齡化趨勢(shì)在我國越來越明顯。隨著老年人口在我國的不斷增多，養(yǎng)老已經(jīng)成為當(dāng)前人們?nèi)找骊P(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，充分利用市場(chǎng)手段來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老是可選擇的措施。以房養(yǎng)老就是一種典型措施。

2007年下半年上海地區(qū)開始推行以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作。在近些年的養(yǎng)老工作過程中逐漸形成了9073養(yǎng)老格局。一種以房自助養(yǎng)老的新模式在上海地區(qū)推廣開來。在養(yǎng)老問題日益突出的今天，加強(qiáng)對(duì)以房養(yǎng)老問題的研究具有重要意義。

一、以房養(yǎng)老模式選擇

所謂以房養(yǎng)老主要指的是以住宅生命周期和家庭生命周期為主要依據(jù)，實(shí)現(xiàn)住房價(jià)值流動(dòng)從而為家庭養(yǎng)老提供保障的一種養(yǎng)老模式。60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人就是對(duì)以房養(yǎng)老模式的最經(jīng)典概括。以房養(yǎng)老模式在國外已經(jīng)得到了廣泛使用，近些年來在我國以房養(yǎng)老模式也得到了有效推廣。

在國外長期推行過程中以房養(yǎng)老本身衍化出了不同模式。考察世界以房養(yǎng)老模式，基本上可以分為四種模式：售房養(yǎng)老、住房租換、反向抵押貸款以及住房置換。售房養(yǎng)老指的是老人在把房子出售之后，可以通過回租方式把住房出售給特定機(jī)構(gòu)再重新租回從而獲取售房款項(xiàng)。通過這種方式既可以實(shí)現(xiàn)老年人的養(yǎng)老，繳納一定費(fèi)用享受養(yǎng)老服務(wù)，同時(shí)還可以保證原住所的不變。售房養(yǎng)老模式在上海地區(qū)的試點(diǎn)方案中曾有明確規(guī)定。住房租換主要指的是老人可以把面積較大的房子租出去，而后再租入較小面積的房子來居住。房租差價(jià)則專門用來養(yǎng)老。城市地區(qū)不同位置的房租差異是非常大的。合理利用租差，老人將能夠獲得可觀的收益。所謂反向抵押貸款主要指的是老人把房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，而后從該機(jī)構(gòu)獲取一定貸款來當(dāng)作養(yǎng)老金。等到去世之后房屋則抵押給金融機(jī)構(gòu)。住房置換主要指的是老人出售面積較大的房子換購小面積房來居住，通過差價(jià)款來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老。通過對(duì)這四種養(yǎng)老模式進(jìn)行介紹，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這四種養(yǎng)老模式本身各具優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我們也不能忽視其中所含風(fēng)險(xiǎn)。在這四種養(yǎng)老模式中最容易操作的就是住房置換和住房租換。反向抵押貸款是當(dāng)前世界各國研究的重點(diǎn)。我們?cè)趺催x擇這些模式的過程中需要結(jié)合自身實(shí)際情況來進(jìn)行針對(duì)性的選擇。

二、以房養(yǎng)老自助模式

上海地區(qū)推行的是以房養(yǎng)老自助模式。這種模式具有典型意義，詳細(xì)分析以房養(yǎng)老自助模式有助于以房養(yǎng)老的推廣和實(shí)施。上海地區(qū)推行的以房養(yǎng)老自助模式主要指的是老人把房產(chǎn)賣給公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性付款。之后老人再把房子租回來。通過這種方式來獲取養(yǎng)老資金。

以房養(yǎng)老自助模式的推廣對(duì)于解決養(yǎng)老問題具有重要的借鑒意義，可是在實(shí)際推廣過程中這種模式本身卻有著不小阻力。當(dāng)前人們對(duì)以房養(yǎng)老的認(rèn)識(shí)還存在著一定偏差，傳統(tǒng)觀念也深刻影響著老年人的行為，尤其是養(yǎng)老機(jī)制的不健全不完善使得以房養(yǎng)老自主模式的推廣變得非常難。在今后發(fā)展過程中必須要采取專業(yè)措施來逐步推進(jìn)以房養(yǎng)老自助模式的推廣。

三、制度安排

以房養(yǎng)老是我國解決養(yǎng)老問題的重要措施，在今后應(yīng)該采取多種措施來推廣以房養(yǎng)老模式。在實(shí)際工作過程中可以從以下幾個(gè)方面來采取措施：

（一）加強(qiáng)宣傳，樹立全新的養(yǎng)老理念。當(dāng)前隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，自助養(yǎng)老已經(jīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老的觀念已經(jīng)不適應(yīng)于當(dāng)今社會(huì)。在今后應(yīng)該加強(qiáng)養(yǎng)老新觀念的宣傳力度。要讓更多的老人意識(shí)到以房養(yǎng)老是一種比較科學(xué)且方便的養(yǎng)老方式。通過以房養(yǎng)老，一方面自己的生活有了保證，另一方面又能夠減少兒女的負(fù)擔(dān)，此外還可以避免財(cái)產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)。這樣一種養(yǎng)老模式無疑是值得推廣的。老人應(yīng)該積極嘗試。當(dāng)然我們也要看到以房養(yǎng)老并不意味著子女沒有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。在推廣以房養(yǎng)老的過程中也需要加強(qiáng)傳統(tǒng)孝文化的宣傳，要讓子女常回家看看。

（二）加快住房抵押貸款的證券化。隨著金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，人們的理財(cái)觀念日益成熟和迫切。在房價(jià)不斷上漲的背景下把住房當(dāng)作一種理財(cái)產(chǎn)品，日益成為人們投資的首選。以房養(yǎng)老本質(zhì)上來說也是屬于融資養(yǎng)老形式。這種模式把金融、投資以及保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)有機(jī)統(tǒng)一起來并最終形成了新的金融保險(xiǎn)產(chǎn)品。在今后發(fā)展過程中為了更好地促進(jìn)這項(xiàng)工作的發(fā)展，更好地防范風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)一步實(shí)施住房反抵押貸款的證券化。實(shí)現(xiàn)住房反抵押貸款的證券化有助于打破當(dāng)前分業(yè)經(jīng)營體制，對(duì)于銀證保一體化的推進(jìn)具有重要意義。這項(xiàng)措施也能夠進(jìn)一步激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，能夠有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這項(xiàng)措施的實(shí)施已成為必然選擇。

（三）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善養(yǎng)老機(jī)制。這里的基礎(chǔ)設(shè)施主要指的是養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。在今后國家應(yīng)該加強(qiáng)敬老院、老年公寓以及養(yǎng)老院的建設(shè)。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)也是為置換方式養(yǎng)老提供重要保證。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有助于減輕老人的顧慮。另外一方面還應(yīng)該不斷完善養(yǎng)老機(jī)制。隨著以房養(yǎng)老模式日益成為當(dāng)前養(yǎng)老的主要形式，養(yǎng)老機(jī)制不完善的問題日益突出。在今后應(yīng)該不斷完善養(yǎng)老機(jī)制。政府應(yīng)該制定各種政策來鼓勵(lì)社會(huì)各界力量參與到養(yǎng)老中來。養(yǎng)老是一項(xiàng)社會(huì)性事業(yè)，養(yǎng)老問題的解決不能僅僅依靠政府。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的政府本身權(quán)力是有限的，只靠政府的決策是很難解決好養(yǎng)老問題的。因而要社會(huì)各界力量共同參與，從而實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老模式。

隨著我國養(yǎng)老問題的日益突出，以房養(yǎng)老模式在我國受到的重視程度越來越高。加強(qiáng)對(duì)以房養(yǎng)老模式的研究有重要意義。在今后要結(jié)合地方實(shí)際條件采取相應(yīng)的模式來推廣以房養(yǎng)老。要不斷加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善養(yǎng)老機(jī)制，加強(qiáng)宣傳。

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