試論房地產金融結構與房地產經濟增長

【摘 要】以中國目前所處的歷史階段來論，若干年內，房地產業都將是國民經濟的支柱，是經濟發展的主要引擎。從房地產金融結構上來說，房地產行業的發展不僅受到市場調節的影響，還受到房地產金融結構突發性變化帶來的負面效果的影響。房地產與經濟的關系成反比，房地產的發展受到現有經濟水平的制約；經濟發展越好，房地產的生存環境就越差，反之亦然。本篇文章主要是通過遞歸估計法，來對房地產金融結構突發性變化帶來的負面效果以及對房地產行業的經濟造成的影響之間的關系進行分析，以便為同行提供參考。

【關鍵詞】房地產金融機構；房地產經濟；關系；研究

房地產金融結構是在市場經濟環境和市場金融環境的相互作用下形成的，并且與兩者息息相關。我國現階段的房地產金融規模發展很快，擴張速度已達到世界前列，但發展過程卻是十分艱難的，房地產金融在發展的過程中受到了整個金融的嚴重壓抑，導致房地產金融金融結構嚴重失衡，進而延緩了房地產經濟增長的趨勢，降低了金融效率和金融后續供給的作用，從根本上動搖了房地產經濟的發展。這樣就不難看出，房地產經濟的增長受到房地產金融結構的巨大影響，想要推動房地產經濟的的快速發展就必須掌握房地產金融結構的變化規律。

1、研究前景

所謂的房地產經濟就是指以房地產銷售服務和房地產經營管理為基礎的房地產行業經濟。房地產建筑是房地產經濟增長與否的決定因素，它是以建筑的成本與建筑的售價之間的差來進行表示的。目前，房地產經濟的增長是受到國家政策、國民經濟以及市場性價比等多種因素的影響。

房地產金融同樣是以房地產業為基礎的行業金融。它主要是圍繞房地產業的開發、經營、消費而展開的融資、籌資、結算等各種金融活動。房地產金融就是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。房地產作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當它成為投資品時，房地產金融便應運而生了。

有人曾這樣說中國房地產，五年以內，房地產靠政府的補助；五年到十年，市場供求規律開始能發揮作用，供過于求使房地產經濟步入低迷；十年之后家庭和人口結構將導致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產經濟是國民經濟增長的三大支柱之一，中國的房地產綁架了中國的經濟。本文主要是針對有可能出現的因房地產銷售滯后而影響整個國民經濟的情況，對中國的金融市場和房地產市場之間的關系進行深入的研究，以房地產價格、房地產景氣循環等為研究的主要內容，同時還將對房地產產業與金融業的關系進行一些有用的說明。

研究方法和相關的指標數據

本文對房地產金融結構和房地產經濟增長之間的關系采用的是市場風險股價模型協調整體關系中的遞歸估計法來進行分析的。從而論證房地產經濟的增長受到房地產金融結構變動的影響。研究的方法和數據指標的介紹如下：

2.1計量模型

從“金融發展是金融結構變化”這個觀點出發，利用遞歸估計法來觀察不同時期內金融結構變動對社會經濟增長的影響，并將不同時期內社會經濟的增長數值進行比較，作出統計，最后根據統計結果來找出金融結構變動和社會經濟增長之間所存在的某種均衡關系，以便為后期研究以及相關政策的實施提供參考依據。

2.2指標的選取和數據處理

本文選取房地產銷售額（Y）代表房地產經濟增長指標，選取國內貸款（Y1）、企業自籌（Y2）和其他來源（Y3）作為房地產金融結構指標，指標范圍是1999年一2006年1—4季度，數據來源見中國高校財經數據庫。

考慮到以下兩個主要原因：（1）房地產金融的來源構成主要包括六部分（按國家統計局口徑分類），即國內貸款、企業自籌、其他來源（包括定金和預收款）、國家預算內資金、國外投資、證券類資金（債券、股票、房地產信托）。從歷年（1999年一2006年）統計數據觀察，前三項指標總量一直占房地產金融來源的97%以上，而其他指標由于金融規模過小，從金融的結構的意義上缺乏作為入選樣本的研究價值，故只考慮國內貸款、企業自籌和其他來源三項指標；（2）現有的季度統計數據只能追朔到1999年。

3、實證分析

3.1實證結果描述

利用協整技術分析變量間是否存在長期穩定的均衡關系，這是利用向量自回歸模型進行動態響應分析的基礎。協整向量的遞歸估計結果分析如下所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計的開始期，得到的結果。由于跡統計量和最大特征值統計量得到的結果完全一致，所以只列出了跡統計量。表中的最后一列就是在原假設為全樣本協整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統計量。拒絕原假設就表明協整關系在樣本范圍內存在結構突變點，一旦出現結構突變，我們將在協整估計時加入適當的移動啞變量重新進行估計。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協整關系的結構突變，因此，在此期間加入了0—1啞變量。

3.2結果分析

從上文中我們看到，房地產金融結構和房地產經濟增長之間的協整關系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發生了結構突變。從1999年到2002年第三季度以前國家一直在出臺積極政策，以促進房地產行業的快速發展。在2002年8月央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開始征收房產稅”。2002年的土地調控政策是1999年積極政策以來的首次緊縮政策，但在從結構突變的檢驗中未有明顯體現，說明此項政策效應對于房地產經濟的總體增長效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮居民人均收入的提高和城鎮化水平持續穩定提高等因素，在目前的房地產消費環境下開發商和消費者均持有房價格會持續上漲預期，而此時消費者只能是價格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開發商轉移到消費者身上，而消費者（包括真實住房需求者和投機者）又必須盡早地買房以避免將來更大的支出。此時，該項政策對開發商和消費者的行為影響較弱。2003年2季度的121號文件從本質上來說促進了開發商的優勝劣汰，同時放慢了開發商的供給速度，3季度的征收房產銷售稅政策極大的打擊了短期投機購房行為。因此，由于2003年政策消費者和開發商行為的影響所以導致結構突變產生。從結構突變的時間看出2003年信貸管理和征收房產銷售稅政策滯后效應為1個季度。

4、結束語

由于目前國內外對房地產的相關研究不多，可供參考的文獻很少，同時由于受經濟增長和市場管理的限制，也沒有對房地產經濟增長和房地產金融結構之間的關系進行深入研究的試驗。所以本文擴大了對房地產金融結構和經濟增長關系的研究的范圍，以遞歸估計法對房地產市場和金融市場之間的關系進行歸納總結，從而得出房地產金融結構和經濟增長之間是彼此相互作用的關系。

參考文獻

[1] 皮舜，武康平.中國房地產市場與金融市場發展關系的研究[J].管理工程學報. 2006

[2] 趙四海.亞洲金融危機及其對我國房地產業發展的啟示[J].城市開發. 1998（09）