如何防范個人住房貸款風險

摘要：隨著近幾年我國房地產事業的迅速發展，個人住房貸款業務也隨之發展起來，市場前景和相對長遠的預期收益成為金融同業競爭的熱點。但是我國市場經濟體制發展尚不健全，個人住房貸款管理工作還存在著許多的問題和漏洞，容易產生項目、借款人、抵押物及內控管理等一系列不可忽視的信貸風險。要牢固樹立風險意識，通過嚴把關口、抓住重點、延伸管理等一系列手段，強化對個人住房貸款的管理，確保個人住房信貸業務健康、穩定發展。

關鍵詞：防范；個人住房貸款；風險

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1671-864X（2014）09-0072-01

一、嚴把開發商及項目準入關口

一是要嚴格審查房地產開發企業的資質、信用等級、項目開發、銷售是否符合相關規定，用來證明其規劃、用地、建筑、售房等行為的相關材料，包括《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等是否齊全，規避因開發商違規建設而給商業銀行帶來不必要的風險。二是審查開發項目自有資金是否達到項目投資規定的比率，開發企業資產負債、盈利能力、開發項目建設、銷售、資產質量情況如何，同時還要調查企業領導的信譽、管理水平、履行保證責任的能力和愿望，了解掌握開發企業經營實力及其信用狀況。三是調查了解與房地產開發企業相關聯的企業，比如項目施工、物業管理等單位的情況及其與關聯單位之間的資金往來情況，防止企業通過關聯方或以房抵債實施“假個貸”。

二、深入開展借款人審查工作

通過了解借款人的年齡、職業、工作性質、職務、工作經驗、收入及家庭成員基本情況，多渠道了解借款人申請材料的真實性，判斷其是否具備償還能力以及貸款金額、期限是否合理。信貸人員應堅持與借款人面談、走訪現場、核實借款人收入、信用及購房動機，以判斷是否為真實購房，切不可僅從書面資料判斷風險。要認真審查購房合同的真實性、齊全性和有效性，并查看合同是否有銷售備案記錄，嚴防出現虛假購房合同或“一房多賣”現象。要加強對借款人的工作單位、購房目的審查，通過向借款人詢問或向其直系親屬調查，了解借款人是否與開發商有關聯關系，防止借款人被開發商利用套取銀行貸款，形成“假個貸”風險。此外，還要通過人民銀行征信系統查詢客戶信用狀況，了解其在他行有無貸款及違約行為。

三、嚴格貸款審批工作

貸款審批是貸款發放的重要關口，同時也是風險把控的重要環節，在審批管理工作中一定要嚴肅認真。一是對客戶經理提交的貸款資料認真審查，嚴格個人住房貸款審批標準，重點審查開發項目是否準入，借款人是否具備貸款條件及償還能力，貸款成數、利率執行是否合規等，以衡量第一還款來源的可靠性；同時還要關注擔保措施的可行性，審查其是否符合抵押、保證等擔保條件，能否有效發揮風險緩釋作用；要按照個人住房貸款業務審批流程中的合規性審查、審批等相關制度要求，把好貸款審批關口。二是審批人員要嚴格遵守職業道德，客觀、公正、謹慎地完成審批工作，不可受主觀愿望、個人喜好及其外來因素干擾和影響，認真履行工作職責，嚴格約束審批行為。

四、抓住貸后管理重點

一是按照不同開發商、開發項目對客戶經理貸后管理工作進行分工，實行貸后精細化、批量化管理。在對住房貸款支持項目的工程進度、銷售情況進行動態監控的同時，要力爭得到開發商的支持，協助銀行做好個人貸款的協調及清收工作。二是針對不同借款人，采取不同的清收手段，對能夠按期償還貸款本息的借款人，提前電話告知，防止遺忘、疏忽延誤還款；對短期拖欠、無惡意違約行為借款人，在電話通知的同時，下達催收通知單，做好提示溝通工作；對還款能力下降、還款不主動的借款人，應詳細了解不能及時還款的原因，加大催收力度，逐步清收拖欠貸款；對還款意愿好、還款壓力大，出現還款困難的借款人，可與其協商，在風險可控的前提下，對其進行貸款展期，減輕還款壓力；對少數惡意拖欠的借款人、通過向保證人追討、提起訴訟、執行抵押物等手段，進行貸款本息清收。三是客戶經理要提高對行業政策風險的敏感度，了解掌握房地產政策對房價帶來的影響，采取有力措施防范房價大幅下跌所造成的借款人逃廢銀行債務風險。四是加強對個人住房貸款支持項目全程動態監控，對同一樓盤或同一房地產項目發生異常情況或同一樓盤發生多戶拖欠貸款本息以及貸款本息雖能及時償還但由房地產開發企業統一歸還貸款的客戶，必須給予重點關注，并及時進行“假個貸”排查。

五、加強押品估值及押品日常管理工作

押品估值工作應從以下方面入手：一是加強對房產評估機構的審查，根據評估機構的資質、信譽等選擇出較具實力的評估機構，并將其納入備選庫，在備選庫中選擇評估機構進行資產評估，同時要加強評估機構的日常管理，按優勝劣汰的原則對評估機構及時從被選庫中進行調整，促進其認真履行評估職責。二是審查評估價值的合理性，銀行內部評估人員，要核實評估價值的真實性，發現評估機構給出的評估價值過高時，合理確定貸款成數和抵押率，甚至終止貸款手續，防止出現因抵押物高估而形成的信貸風險。

押品有效性管理工作應關注以下幾方面：一是嚴禁有爭議的房產作為抵押品，客戶向銀行提供的抵押物必須權屬清晰、沒有爭議，重點審查抵押物共有人是否具備相應的民事行為能力，其抵押行為是否得到法律認可；有多個產權共有人時，共有人之間的約定份額和約定事項是否存在爭議，是否對商業銀行抵押權實現產生障礙。二是在辦理抵押過程中，客戶經理與抵押人一同到登記機構辦理抵押登記手續，不可將抵押登記相關材料交給客戶，由客戶獨自辦理抵押登記，規避假產權證或虛假登記風險，以保證抵押登記的真實性。在抵押財產尚未竣工處于抵押預登記期間，必須要求開發商提供階段性擔保，抵押房產交付、借款人取得房屋所有權證后，應抓緊辦理正式抵押登記手。三是定期對抵押財產價值進行重新估值，根據抵押物使用功能判斷抵押物變化趨勢：對于居住類房屋價值的重新估值，根據行業變化趨勢，結合周邊環境的情況，預測居住類房屋的市場供求變動趨勢和價格走勢；對于商業用房價值的重新估值，根據外部經濟、經營、商業環境的變化，預測判斷商業類房屋的價值及收益變化趨勢。

近年來，各家商業銀行為搶占個人住房貸款市場，通過提高服務效率、降低貸款利率、簡化貸款流程等一系列措施促進個人信貸業務迅速發展。但由于信貸風險防范意識、手段、風險管理機制等未能及時跟進，個人住房貸款管理仍存在風險隱患。因此商業銀行在下大力氣發展個人住房貸款業務的同時，還應強化風險防范工作，提高風險防范意識、創新風險管理手段，不斷提升風險管理水平。