芻議房地產開發過程中的造價確定和控制措施

摘要：近幾年，房地產開發市場持續升溫，房地產開發商的競爭也日益烈。如何在夾縫中求生存是當下房地產開發商的重要課題。而進行低投資高回報的項目開發便更是一個重要難點。在市場經濟之下，房地產開發過程的成功與否與項目的造價確定和控制措施有著絕對聯系。如何降低項目成本、提高收益，就必須對房地產開發過程中的造價確定和控制措施進行研究分析。

關鍵字：房地產； 開發過程； 造價確定； 控制措施

工程造價是影響房地產價格的因素之一，房地產開發過程中的造價確定與控制措施更是貫穿了整個房地產開發過程，在開發過程的各個階段都具有重要意義。下文主要針對房地產開發過程中造價確定和控制措施與房地產開發項目決策階段、設計階段、招投標階段、施工管理階段、竣工驗收階段的聯系進行剖析引出房地產開發全過程中的造價確定和控制措施對于房地產開發的經濟效益等方面的影響。

一、項目決策階段的造價確定和控制措施

（一）項目決策階段與造價確定的關系

項目決策階段對于房地產開發商開發過程中的各項經濟技術指標的設計具有決策性意義，對開發中的造價確定有極其重大的影響。項目的決策性階段直接決定了整個開發中的人力、物力、財力以及價值資源的投入量，要讓造價合理地確定首先要保證項目決策的正確進行，避免決策失誤造成后期開發過程中的各種經濟損失。

（二）項目決策階段的造價確定

房地產開發過程中的造價組成主要由以下幾點組成：

1.土地征用費。

2.拆遷安置費。

3.勘察設計調研費。

4.開發項目地點的“三通一平”費。

5.房屋建筑安裝工程費。

6.基礎設施建設工程費。

7.配套設施建筑工程費。

8.其他支出。

以上8種費用就構成了房地產開發過程中的造價，而以上8種費用排除房屋建筑安裝工程費的不確定因素較大以外，其他費用的彈性較小，因此，房地產開發商可在項目決策階段進行房地產開發過程中的造價估算，為造價確定奠定基石。

（三）控制措施

建立健全房地產開發過程中的項目經理部門是對一個未開發工程可行性研究的必需途徑。通過項目經理部門的經濟師、造價工程師、建筑師以及市場銷售策劃師等對開發過程中的造價進行確定和控制。項目經理部門通過市場調研進行市場評估及投資測算，決策部門根據項目經理部門提交的開發過程中的經濟、技術等問題進行決策，作為今后涉及和施工的限定造價目標。

二、設計階段的造價確定和控制措施

（一）推行限定造價目標設計政策

推行限定造價目標設計政策也就是推行限額設計。是設計部門根據設計任務書以及項目經理部門出具的投資估算進行初步設計，將工程造價按照科學的方案限額分配給各個不同專業的設計，實現了通過設計階段對造價的控制。

（二）通過監理部門實現造價控制

監理部門的資深工程師具有大量的房地產開發過程的實踐經驗，設計過程當中存在造價誤差和造價缺陷是在所難免的，因此通過監理部門也是一種實現造價確定和控制措施的途徑。監理工程師通過價值工程原理分析設計方案，進行全過程設計的監督，對設計的經濟構成是否符合造價進行審查管理。通過這些控制措施讓監理部門融入房地產建設過程中的環節，以此提高設計階段的高效高質，確定工程造價，并對其進行控制。

（三）加強設計階段的監督

在設計過程中房地產開發商需要加強與設計院的聯系，對設計階段的每一個環節加強監督監管，將設計院提出的修改意見納入造價確定因素，積極進行修改。反復多次的監督和審核達到控制造價的目標。

三、招投標階段的造價確定和控制措施

合理規范的招投標制度是造價確定和控制的有效機制。在招投標階段務必采取謹慎、專業的態度，以求通過招投標實現造價確定和控制措施。其過程一定要注意以下三點：

1.科學編寫招標文件，闡述清楚開發項目的地理地質條件、地下管網資料、施工用水用電等資料，為確定和控制造價準備條件。在招標文件的合同中還應體現出工程承包范圍、開工和竣工日期、工程款支付方式、工程材料的供應方式、工程變更的計價計量依據以及索賠權利和義務等。

2.編制高質量的工程清單報價，以便于對于工程質量進行控制，進而保證開發中的造價確定，對重點項目和單價較高項目進行抽查，保證造價的控制措施。以此實現開發過程中的保質保量。

3.嚴格執行合同條款，嚴密的合同條款對于造價確定和控制也十分重要。

四、施工管理階段的造價確定和控制措施

施工管理階段對于房地產開發過程中的造價確定和控制措施有著相當緊密的聯系。首先，開發商需要制定資金鏈的使用和分解，確定造價的控制目標。在施工過程中根據施工跟蹤進行檢驗、分析，區分實際施工和設計施工之間的誤差，進行及時地修改，以達到預期的效果。在施工過程中定期對實際設計投資與預期設計投資進行控制，采取有效的措施加以平衡，保證造價預期控制目標的實現以及及時地管控。

其次，對于需要進行變更的的設計進行經濟技術比較，對能夠對造價產生影響的因素積極排除，選擇合理的方案和措施進行，力求減少投資的重復，保證造價的穩定。同時，根據市場上材料、設備價格的變動積極進行了解，以達到對于開發過程中所需各種材料和設備價格的掌握，積極控制造價。

最后，要徹底發揮出監理工程師“一協調”“二管理”“三控制”的作用。監理工程在施工階段要科學監理、積極監理，規避重質量和進度而忽略控制造價的情況。開發商對監理工程師給予充分的權利，讓其能夠在監理過程中堅持公平、公正、公開的原則，積極參與到造價確定與控制措施當中。工程監理師要在施工階段通過管理促使工程造價的不反彈和不改變。

五、竣工驗收階段的造價確定和控制措施

在房地產開發過程中的驗收階段，項目工程的造價已經基本成型，此階段主要進行的就是造價結算工作。在造價結算過程中，開發商首先要讓施工單位提交涵蓋方方面面的結算資料。例如項目竣工圖紙、設計變更聯系單、招標文件、投標文件、合同文件、工程簽證聯系單、會議紀要以及施工階段每月每季的工程量化報表。其次，開發商結算工作的核心應該是核對工程質量，審核所有的工程簽證聯系單、設計變更聯系單以及合同文件，根據招標文件和投標文件中原有體現的規定結算方式方法進行。在結算時一定要聯系原有投標文件中的包工不包料施工內容，防止多次重復施工內容出現而進行結算。最后，統計開發過程中所有材料、設備的損耗情況以及水電等資源的使用情況。將所有費用統計之后與工程造價進行核對，為下一次的工程造價確定和控制措施提供實踐經驗以及造價數據。

結束語：

房地產開發過程中的造價確定和控制措施是一個全面系統的工作。在開發過程中的各個環節實施全方位、多階段、全過程的造價確定和控制措施，有利于房地產開發過程中資金的合理利用，實現資金的一個良性循環過程，為開發過程的利益最大化、成本最低化奠定基礎。切實重視房地產開發過程中的造價確定和控制措施需要各個部門進行嚴密合作，確切落實各部門在造價確定和控制過程中的責任，使開發過程中造價得到有效的控制。

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