關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)電工程管理

【摘要】我國的房地產(chǎn)迅速發(fā)展起來，隨著科技在建筑領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，在房地產(chǎn)中最重要的就是機(jī)電工程管理。所以房地產(chǎn)機(jī)電工程管理尤為重要，在此作者對機(jī)電工程管理做以分析。

【關(guān)鍵詞】機(jī)電工程；管理；房地產(chǎn)

引言

人們在關(guān)注房地產(chǎn)時，也更加注重其的實(shí)用性和安全性，而機(jī)電工程管理是保證建筑功能和安全的關(guān)鍵。將房地產(chǎn)機(jī)電工程管理做好，才能使得房地產(chǎn)得到保證。但是現(xiàn)如今還是有很多人對其不太了解，沒有意識到其的重要性。本文分別從關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的定義，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理各階段的重點(diǎn)三個方面為大家論述。

1.關(guān)于房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的定義

1.1房地產(chǎn)的定義

關(guān)于房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

1.2機(jī)電工程的定義

機(jī)電工程專業(yè)主要培養(yǎng)從事機(jī)電運(yùn)用及管理、職業(yè)教育、科普工作的應(yīng)用型專門人才。利用理論與實(shí)踐結(jié)合的教學(xué)方式，充分的培養(yǎng)與提高學(xué)生的綜合素質(zhì)與技能水平。按照項目劃分可以分為建筑機(jī)電工程和工業(yè)機(jī)電工程。建筑機(jī)電工程項目的劃分為建筑給水排水及采暖、建筑電氣、建筑智能化、建筑通風(fēng)與空調(diào)、電梯五個。機(jī)電工程項目管理是以工程設(shè)計、工程招標(biāo)，施工準(zhǔn)備階段生產(chǎn)要素的組織和施工條件準(zhǔn)備，施工過程中的質(zhì)量、工期、成本的控制，生產(chǎn)要素的動態(tài)管理以及交工驗收管理為主要內(nèi)容的施工全過程的管理。

2.房地產(chǎn)機(jī)電工程管理

2.1機(jī)電工程在施工時的特點(diǎn)

機(jī)電工程項目的各個專業(yè)通常是同時安裝、交叉施工，各個工種需要相互配合、協(xié)調(diào)施工面，確立設(shè)備、管線、管路的安裝位置，相互創(chuàng)造施工條件，才能正確地反應(yīng)符合機(jī)電安裝的客觀規(guī)律，滿足設(shè)計要求，確保工程質(zhì)量，保證安全，加快進(jìn)度以完成機(jī)電工程項目； 在建筑機(jī)電工程中，機(jī)電工程需要與土建、裝飾工程協(xié)調(diào)配合，所以在房屋建筑中，土建、裝飾工程為主線，機(jī)電工程應(yīng)以土建、裝飾的施工進(jìn)度來安排機(jī)電工程的施工進(jìn)度計劃； 在工業(yè)機(jī)電安裝工程中，機(jī)電安裝工程要依據(jù)生產(chǎn)工藝流程及各類動力站（變配電所、熱力站、泵房）投運(yùn)順序來總體安排進(jìn)度計劃，因此應(yīng)以機(jī)電安裝為主線，土建工程為輔線。機(jī)電安裝工程在安排進(jìn)度計劃和安裝質(zhì)量時，要注意土建工程施工的進(jìn)度和土建質(zhì)量對機(jī)電安裝質(zhì)量的影響。機(jī)電安裝工程直接影響道工程的使用功能，在保證安裝質(zhì)量的前提下，在施工活動中還要注意安全、環(huán)保、職業(yè)健康和公眾利益。涉及的學(xué)科和專業(yè)門類多；涉及新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備等；工業(yè)規(guī)模日趨擴(kuò)大，安裝工程規(guī)模也越來越大；高大建筑高大裝置增加使大型吊裝工程量越來越大，要求越來越高；大型、精密設(shè)備現(xiàn)場組裝量大，對裝配與檢測技術(shù)要求高；壓力容器、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件、通風(fēng)管道與部件、管路配管需要在現(xiàn)場制作；控制系統(tǒng)的不斷更新使工程技術(shù)含量越來越高。

2.2做好房地產(chǎn)機(jī)電工程管理的要點(diǎn)

因為施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是施工技術(shù)的依據(jù)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)可分為國家標(biāo)準(zhǔn)和部標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)結(jié)合地方的有關(guān)政策及自然條件所頒布的地方標(biāo)準(zhǔn)，前兩個標(biāo)準(zhǔn)具有強(qiáng)制性企業(yè)和地方的自定標(biāo)準(zhǔn)必須高于前兩種標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣才能作為管理的依據(jù)，才能提高企業(yè)競爭能力，但是在具體的工程項目中，又必須按照項目的具體情況在招標(biāo)的合同中規(guī)定采用相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，否則將無法對施工單位進(jìn)行有序監(jiān)管。技術(shù)規(guī)程是為了貫徹技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對施工作業(yè)方法，作業(yè)程序，技術(shù)要領(lǐng)，施工安全等方面做出具體技術(shù)規(guī)定，是指導(dǎo)施工作業(yè)活動，設(shè)備使用于檢修等技術(shù)依據(jù)。建立健全技術(shù)原始紀(jì)錄，包括機(jī)電工程材料，配件，工程用品及施工質(zhì)量檢驗，試驗，測定記錄，圖紙會審記錄和設(shè)計交底記錄，以及設(shè)計變更，技術(shù)核定記錄，工程質(zhì)量及安全事故分析及處理記錄，施工日記等。因為原始記錄是提供工程形成過程實(shí)際狀況的真實(shí)，憑據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須督促監(jiān)理單位或自身組織隨時對相關(guān)資料的真實(shí)性、及時性、完整性進(jìn)行檢查。只有督促施工單位做好以上各項管理工作，才能使管理過程中做出全面規(guī)劃并付諸實(shí)施，才能使資料的管理接近規(guī)范化。只有這樣，才能充分發(fā)揮技術(shù)檔案在企業(yè)管理工作中的探索進(jìn)步得以實(shí)現(xiàn)，才能使企業(yè)的管理活動正常有緒，有章可查。由于社會生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，施工技術(shù)革新及新工藝的開發(fā)，新材料新設(shè)備的大量應(yīng)用，使建筑業(yè)的水平施工日益提高，無論從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施一個工程項目還是從施工企業(yè)管理角度來看，必須十分重視建筑技術(shù)發(fā)展的最新動態(tài)和情報信息，努力結(jié)合實(shí)際，推廣使用科學(xué)技術(shù)先進(jìn)的成果，只有這樣才能提高企業(yè)的管理水平，才能適應(yīng)任何形勢下的競爭。

3.房地產(chǎn)機(jī)電工程管理各階段的重點(diǎn)

3.1設(shè)計階段管理

完善初步設(shè)計及技術(shù)施工設(shè)計大綱的設(shè)計管理在設(shè)備招標(biāo)設(shè)計和技術(shù)施工設(shè)計之前，應(yīng)避免設(shè)計出現(xiàn)大的方案性失誤，可與設(shè)計單位協(xié)商，先由設(shè)計院按專業(yè)分別編制技術(shù)施工設(shè)計大綱，由業(yè)主分別組織召開各專業(yè)的專題審查會（視情況邀請一些有經(jīng)驗的老專家參加），對重要的設(shè)計方案和主要設(shè)計原則進(jìn)行完善和認(rèn)定。這樣就避免了技術(shù)施工設(shè)計階段出現(xiàn)大的設(shè)計更改，同時也使得設(shè)備招標(biāo)書和技術(shù)施工設(shè)計更利于現(xiàn)場的施工和質(zhì)量的控制。招標(biāo)設(shè)計和設(shè)計聯(lián)絡(luò)機(jī)電設(shè)備大都采用招標(biāo)來選定設(shè)備供貨（制造）商，設(shè)備招標(biāo)書編制的技術(shù)條件以設(shè)計單位為主（業(yè)主提出補(bǔ)充意見），商務(wù)部分則由業(yè)主編寫，最后由設(shè)計單位統(tǒng)稿。可以說招標(biāo)書質(zhì)量決定了設(shè)備的制造質(zhì)量及合同順利實(shí)施的條件。建立房地產(chǎn)各相關(guān)單位與系統(tǒng)設(shè)計單位之間的聯(lián)絡(luò)渠道，并成立了專門的協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與系統(tǒng)間的日常協(xié)調(diào)工作，不定期召開協(xié)調(diào)會議，及時解決問題。綜上所述，技術(shù)管理實(shí)際是一種知識、技術(shù)、管理水平和智慧的價值體現(xiàn)，必須組織一支專業(yè)齊全、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)驗豐富的技術(shù)管理班子；

3.2施工措施管理

根據(jù)組織設(shè)計，在工程開始施工之前，必須針對施工圖紙進(jìn)行施工工藝和措施的審查，要對施工措施進(jìn)行一定的編制，由監(jiān)理人批準(zhǔn)后交與施工單位進(jìn)行施工。項目管理與現(xiàn)場施工直接相關(guān)，因而信息化系統(tǒng)界面應(yīng)具備簡單，易操作等屬性，降低數(shù)據(jù)輸入量，給出各項數(shù)據(jù)輸入操作提示，同時設(shè)置操作內(nèi)容檢驗功能來降低操作錯誤率。從而以此來對機(jī)電施工項目進(jìn)行更為合理的控制，避免不必要的工程變更和現(xiàn)場簽證。

4結(jié)語：

由此可知，房地產(chǎn)機(jī)電工程管理并不像想象中的簡單，其在很多方面都需要我們努力，是我們智慧的結(jié)晶。我們需要在了解他們的基礎(chǔ)上，掌握他們的重點(diǎn)，方便我們進(jìn)行施工，這樣才能讓房地產(chǎn)機(jī)電工程管理變得越來越好，滿足當(dāng)代人日益增長的需求。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張立新.機(jī)電工程施工組織設(shè)計[M].北京：中國電力出版社.2007.

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