淺論房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理及其風(fēng)險

摘要：在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中還存在較多的問題，這些問題給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來了很大的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，只有這樣才能在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的問題，然后提出了降低房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的建議，以供有關(guān)人士參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項目管理 問題 措施

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投資、開發(fā)周期長、高技術(shù)以及高風(fēng)險的工程項目，如果管理不當(dāng)會進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，甚至還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中還存在較多的問題，這些問題不僅僅直接影響到了房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量，同時還給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來了較大的風(fēng)險，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門必須要科學(xué)合理做好全方位工程管理，只有這樣才能降低風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要性

房地產(chǎn)項目管理的意義主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面，首先在計劃方面，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理，能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理能夠根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。再次就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理，它能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的環(huán)境，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行。最后就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理，它能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進(jìn)行有效的控制，這樣可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益以及環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理前期準(zhǔn)備不足

根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，10%左右的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險都是由房地產(chǎn)開發(fā)項目管理前期準(zhǔn)備不足引起的，例如很多房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)在開發(fā)前期并沒有掌握完善的技術(shù)資料，進(jìn)而在很大程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的風(fēng)險。還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在最大程度上縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，在開發(fā)前期沒有做好的充足的準(zhǔn)備就盲目開工，進(jìn)而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的正常進(jìn)行，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間。

2.2 缺乏完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度

完善的制度是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作順利開展的基礎(chǔ)，但是在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有80%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都沒有建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度，進(jìn)而致使房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的隨意性比較高。例如很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門并沒有建立房地產(chǎn)開發(fā)項目管理責(zé)任制度，進(jìn)而無法將房地產(chǎn)開發(fā)項目管理責(zé)任落實到每個部門以及每位職工，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的效果。還有很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門并沒有建立完善的激勵機(jī)制，進(jìn)而沒有對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作作出突出貢獻(xiàn)的個人或者集體作出及時的獎勵，從而在很大程度上影響了全體職工參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的積極性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要內(nèi)容之一，但是很多房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益。例如很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制，進(jìn)而致使設(shè)計出來的房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的造價偏高，增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

2.4 風(fēng)險控制意識薄弱

風(fēng)險控制意識薄弱是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的常見問題，有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分追求利益在很大程度上忽視了風(fēng)險管理的重要性，沒有制定完善的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險控制系統(tǒng)，這樣就在很大一定程度上增大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作

完善的前期準(zhǔn)備工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目工程順利開展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準(zhǔn)備工作。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期必須要對開發(fā)項目作出詳細(xì)的可行性分析，并且還要掌握完善的技術(shù)資料，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門要加強(qiáng)與其他部門的溝通聯(lián)系，這樣可以有效降低房地產(chǎn)項目開發(fā)中的一些阻力，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進(jìn)行。

3.2 進(jìn)一步建立與健全房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度

完善的制度是一切工作的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的水平。例如房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立房地產(chǎn)開發(fā)項目管理責(zé)任制度，將房地產(chǎn)開發(fā)項目管理責(zé)任落實到每個部門以及每位職工，從而能夠有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的隨意性，提升管理效果。其次房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須要建立有效的激勵機(jī)制，對那些為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理做出突出貢獻(xiàn)的個人或者集體要及時給予物質(zhì)獎勵與精神激勵，這樣可以充分調(diào)動企業(yè)職工參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的積極性，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的全員管理，從而能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的效果。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立完善的制度的同時，還要加強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)，這樣可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理制度能夠落實到實處。

3.3 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷激烈，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的重心，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制，將成本控制意識貫穿于設(shè)計的整個階段，這樣可以在很大程度上提高設(shè)計方案的可行性，進(jìn)而能夠降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)風(fēng)險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的動態(tài)控制，根據(jù)不同的開發(fā)環(huán)境制定出不同的成本控制措施，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險控制意識

隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險越來越大，因此為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險，必須要進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險控制意識，使其認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的重要性，并且建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制系統(tǒng)，把風(fēng)險控制在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過程中進(jìn)行管理，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險。

4、結(jié)束語

總而言之，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理部門要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理觀念，樹立新的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理觀念，根據(jù)工程項目的實際情況制定出科學(xué)合理的管理措施，只有這樣才能在最大程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利能力。

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