基于供應鏈成本管理的房地產項目成本控制思路芻議

【摘要】在我國房地產開發行業一直以來存在著許多不足之處，在觀念、技術和管理等多個方面都缺乏一定的變革與創新，對成本內容與范圍的管理控制相對比較片面，缺乏合理性與科學性。由于項目成本具有整體、復雜和動態等特殊性，以往的控制方法已很難全面兼顧。但如果以整條供應鏈的角度和思維作為基點，就可以全方位、全視角地把控好項目成本的特點，從而幫助人們結合上下游產業鏈尋求更為有效科學的成本控制對策。

【關鍵詞】供應鏈 房地產 項目成本控制

房地產行業是一個高風險且資金密集型產業，受國家政策等許多方面因素的影響，開發企業只有明白如何管控運營成本、提升抗風險實力，才能在變化莫測的市場大環境中和各項政策宏觀調控下長立不倒。房地產開發企業要科學的管控好項目運行成本，需要站在整個項目供應鏈條體系的全局層面考量，這就需要了解供應鏈管理的真正含義、內容與適用價值，然后結合房地產行業項目成本的實際特點，制定出與之相匹配、相適應的控制對策。

一、供應鏈管理的具體分析

（一）含義分析

具體來說，供應鏈管理是指開發商通過整合前饋與反饋的信息和物流的方式，將行業供應鏈上下游中的各個環節，包括原料供應、加工制造、分銷、零售，以及終端的目標消費群等所有參與部分都有效聯系在一起的一種管理形式。這種管理方法主要是通過集成管理的思維與形式，聯結整個供應鏈條上的所有環節與組成部分共同承擔采購、制造和銷售的工作。供應鏈管理的主旨是根據目標消費群的具體需求，整理與鏈條中各環節相關聯的信息、資金和物流等，利用系統理論建立和規劃行業內企業的運營策略，最終實現行業供應鏈條體系整體上的成本最小化和利潤最大化。

（二）適用價值分析

首先，對制造和買家環節而言，供應鏈管理可以有效的減少成本，形成穩定且具備一定競爭實力的價格，提升成品質量，減少庫存，提高時間管理效率，縮短提前交貨期限，優化企業工藝程序，提升產品設計水平與落實新產品的速度，增強企業獲取和管控信息的能力等。

其次，對供應和賣家環節而言，供應鏈管理可以確保市場需求的穩定性，高效及時的掌握客戶需求，提升企業產品質量與運營效率，減少成本，增強企業應對交易變更的靈活性，獲取更高利潤。

再次，對整個供應鏈而言，供應鏈管理可以增進各環節的交流與溝通，實現資源、風險和利益共享，同時參與新產品研發，實現技術集成和互通生產工藝，規避外在因素負面影響，調和企業間的矛盾，實現行業規模化效益。

二、房地產行業實施供應鏈管理的形式與特點

（一）成本管理形式

作為一種有效控制成本的方法，供應鏈管理在房地產行業的應用實際表現為用集成化的形式管理整個產業鏈條。具體做法是通過整合聯系房地產行業產業鏈中的設計、咨詢、策劃、施工、采購，以及銷售和物業管理等環節，系統的規劃各個環節的職責與活動，最終實現整個行業成本最低的目的。首先，實現供應鏈管理的基本條件是各房地產企業需要結合自身實際情況選擇與之匹配的合作伙伴，其中涵蓋設計企業、原料供應企業、開發施工企業、金融企業、銷售和物業管理企業等，組成一條相互緊密聯系的供應鏈條。相互合作的企業間可以共享信息與能力資源，共擔風險，共同提升效益水平，最終實現共贏。

（二）成本管理特點

首先，與傳統成本控制方法相比，供應鏈管理基于客戶主要需求進行成本管控，借助優化供應鏈條中的相關作業使客戶滿意程度實現最大化，降低行業整體成本，提升供應鏈各環節效益。

其次，相比傳統成本管理模式只作用于生產環節的局限性，供應鏈管理基于全局的角度管理成本，涵蓋了從產到銷的全過程。此外，相比傳統成本管理模式僅考量材料、費用與人工的局限性，供應鏈管理在此基礎上結合行業實際發展情況，還兼顧了企業形象、信譽以及客戶關系等所有關系企業可持續發展的元素，以及時間和資源等。

三、開發商運用供應鏈管理成本的細節

（一）案例分析做好房地產項目成本控制的必要性

以日本豐田公司為例，其對于目標成本的管理是從二十世紀60年代開發出來的。在供應鏈中，公司根據客戶的需求對于產品定價，并在供應流程中儀器作為競爭約束，以為企業獲得更高的利潤。從原理的角度而言，目標成本可以通過制定預期市場價格，將產品的生命周期成本確定下來。對于產品信息傳遞給供應商之前，要將產品進行分解，以獲得運營階段的成本。在制定目標成本之前，對于各個地段商品房目標價格進行市場調研，將目標利潤建立在企業的長期利潤基礎上，然后將銷售價格中的目標利潤去除，在不考慮稅金的前提條件下，形成了目標總成本。目標總成本的計算公式為：

目標總成本=銷售收入-目標利潤

在房地產的供應連體系中，工程施工由施工企業來完成，而建材物資卻由廠商直接提供給施工企業?？梢?，房地產企業是各種資源集合成為一體的集成商。在房地產行業中，房地產企業屬于是房地產行業中的下游企業，為了確保工程會亮，并控制好成本，就會采用直接采購的方式而將物資資料結構提供給上游企業，而不經過供應鏈上游企業。

（二）房地產開發商運用供應鏈進行成本控制

房地產開發的流程主要由商品房前期生產準備、中間生產過程和后期銷售這三個環節組成。但基于供應鏈管理，在不同的環節，開發商進行成本管控的主要著重點也是各不相同的。

1.控制行業的上游成本

所謂控制行業上游成本，即管理控制開發商取得土地和與金融、設計等上游企業合作等房地產開發前期準備時所涉及的成本。開發商與設計企業的合作，對整個房地產項目總造價成本的影響程度達到75%以上。在對項目目標功能分析后，科學合理的預測出項目整體的開發成本，并嚴格把控。項目的目標消費群、產品層次、配置檔次，以及規模等，直接關系項目整體的投資情況和成本架構，對目標市場的適應能力具有一定的影響，且決定著開發商目標效益的達成程度，緊密關聯性的鏈條形成。

2.控制企業的內部成本

控制與原料供應、開發、承建等供應鏈中間環節相關聯的成本是至關重要。房地產開發商要考量原料、獲取土地以及資金來源等成本不斷上漲的問題，以控制成本，那么就要與供應鏈上下游環節相關企業建立長期戰略合作關系，以控制好企業內部的成本。

3.控制行業的下游成本

所謂管控下游成本，就是項目完成后，開發商進行產品銷售期間所要進行的交易成本控制行為。做好控制行業的下游成本，重點控制的內容是開發商與物業、房產消費群、營銷等下游企業之間的交易成本。為了規避此期間的成本嚴重受到市場波動的影響，開發商有必要與下游企業達成長期的戰略合作聯盟，合理地運用企業內外部資源，降低產品銷售與售后兩個環節所產生的成本。

結語：

總之，站在房地產開發企業的角度，成本的有效把控需要兼顧自身的同時，還要覆蓋到整個行業供應鏈中上、中、下游各個環節，這樣才能讓企業在充滿競爭的市場大潮中持續保有強勁的競爭實力。

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