淺談我國商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款風險及防范

【摘要】房地產業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產業(yè)提供了最主要的資金來源，在房地產市場持續(xù)升溫的同時，金融風險也正在逐步聚集。本文針對商業(yè)銀行房地產貸款存在的外部風險及商業(yè)銀行自身防范機制的不足，為構建風險防范機制提出相應的建議。

【關鍵詞】商業(yè)銀行；房地產開發(fā)貸款；風險管理

一、研究背景及研究現(xiàn)狀

房地產業(yè)與金融業(yè)之間存在著相互支持、密不可分的關系。房地產經營活動， 無論是開發(fā)者還是購買者， 都需要金融業(yè)大量資金的支持。金融業(yè)對房地產業(yè)的支持， 不僅可以大大縮短房地產籌措資金的時間，而且還可以大大降低成本，房地產業(yè)只有借助金融業(yè)的支持才能獲得迅速發(fā)展。同時房地產業(yè)的高利率也成為金融業(yè)利潤的主要的來源之一。正是由于共同的利益關系，房地產業(yè)與金融業(yè)在現(xiàn)代社會日益表現(xiàn)出相互滲透和融合， 呈現(xiàn)出一榮俱榮、一損俱損的局面。

房地產是否過熱，是局部過熱還是整體過熱，這些問題引起了廣泛的爭論，各方也難以取得共識，但是房地產發(fā)展所需資金主要依賴銀行貸款，同時銀行貸款投向房地產業(yè)的集中趨勢卻是客觀現(xiàn)實。數(shù)據(jù)顯示，目前我國的房地產企業(yè)開發(fā)資金60%以上來源于銀行，并且占據(jù)主要份額的仍是以工農中建四大家為代表的國有商業(yè)銀行。這樣導致了大量的房地產開發(fā)風險轉嫁到銀行。因此， 對商業(yè)銀行潛在的房地產貸款風險進行分析， 并提出相應的對策建議，對于預防金融風險，維護社會穩(wěn)定，促進房地產業(yè)的良好發(fā)展， 具有重要的現(xiàn)實意義。

盧斌（2012）認為現(xiàn)在經濟發(fā)展迅速，房地產事業(yè)也得到了前所未有的發(fā)展契機，但非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，很多地方很多城市的房地產價格上漲過快，房地產泡沫的出現(xiàn)等市場風險正在發(fā)生。畢曉林（2010）認為房地產作為一種特殊的商品，有其獨特的定價方式，在房地產定價背后的是各方主體的利益，政府、消費者、開發(fā)商及銀行等各方主體從房地產定價中分得的利益和他們之間的博弈行為不斷推動房地產價格上漲，并使得房地產信貸風險越來越高。王澤森（2007）認為信息不對稱導致銀行很難準確估計房地產的價值從而造成房地產貸款風險。

二、商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款的主要風險

商業(yè)銀行的房地產貸款風險， 是指商業(yè)銀行在房地產貸款活動中，由于各種不確定因素的存在而導致的銀行貸款收益的不確定性或銀行資產發(fā)生損失的可能性。

1、從房地產開發(fā)貸款對商業(yè)銀行房地產貸款風險的成因分析，主要風險有兩點：

（一）房地產存貸款存在操作風險

由于目前我國社會信譽程度低， 拖欠貸款現(xiàn)象嚴重，可能會存在房地產開發(fā)企業(yè)以種種理由有意拖欠應償還銀行到期貸款的行為，或者是由于房地產企業(yè)經營狀況不佳，無法及時償還貸款，從而導致商業(yè)銀行產生大量不良資產。

（二）房地產企業(yè)的經營風險

經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果沒有達到預期目標并最終產生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風險。房地產開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項目投標、投資、施工、驗收到銷售，涉及的環(huán)節(jié)多、周期長，而一旦其中的某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險，則整個項目就會產生連鎖反應。房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)經營風險，則項目無法實現(xiàn)銷售或者銷售資金回籠與貸款期限不匹配，那么直接受損的就是銀行。

2、從銀行自身的角度來看，當前房地產貸款風險防范機制還存在問題和不足之處。

（一）商業(yè)銀行內部管理滯后， 缺乏完整有效的信用體系

各行大多采用經辦行內部審批這種效率較高的審批體制，房地產貸款的調查、審批、發(fā)放、貸后管理均在支行內部進行， 支行行長集審、貸權力于一身， 缺乏有效的制約， 易出現(xiàn)道德風險和決策風險。而且在缺少信用體系的背景下， 個人用假收入證明騙取銀行信用的情況層出不窮； 房地產開發(fā)商欠債不還， 惡意出售抵押物， 惡意逃債等現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）部分銀行違反相關規(guī)定， 出現(xiàn)違規(guī)放貸

一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規(guī)操作。有的變相對“四證”不齊全的項目發(fā)放開發(fā)貸款；有的以流動資金替代房地產開發(fā)貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限；有的繼續(xù)向項目資本金不到項目總投資30%的開發(fā)項目發(fā)放住房開發(fā)貸款。

（三）商業(yè)銀行為房地產融資及服務所提供的金融工具過于單一

房地產金融僅僅停留在信貸階段，致使房地產開發(fā)和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款。房企信貸資金加上個人房貸按揭，整個行業(yè)的負債率遠遠超過70%， 這給銀行信貸帶來了巨大風險，一旦開發(fā)后續(xù)工作無法按預期進行，或者開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，以往所貸出的資金將立即處于高風險的狀態(tài)中，房地產業(yè)的風險就會轉化為銀行的風險。

三、構建商業(yè)銀行房地產貸款風險防范機制

針對房地產貸款風險防范機制存在的不足，要構建行之有效的防范機制，需要政府有關部門的有效支持和商業(yè)銀行自身的共同努力。

1、構建信用體系

在西方發(fā)達國家，信用制度已經有1 5 0年的歷史，而在我國，信用體系卻遲遲沒有構建起來，這也限制了我國社會和經濟的發(fā)展。目前，商業(yè)銀行必須建立信用客戶，銀行要通過個人或者單位的信用體系，進行嚴格的信用審查，高效準確獲得其信用度，盡可能避免信譽不好的客戶，從而有效保障銀行自身的利益。我國信用體系的缺乏，不僅僅制約了消費信貸業(yè)務，而且影響了我國金融業(yè)務的整體開展，建立完善的信用體系是當務之急。

2、強化房地產開發(fā)貸款的貸后管理

商業(yè)銀行應建立和完善房地產貸款貸后的管理制度，加強對房地產貸款的跟蹤管理，及時預警和處置貸款風險。落實對開發(fā)項目貸款的跟蹤監(jiān)管措施，對貸款項目的開發(fā)、建設和銷售環(huán)節(jié)進行金融監(jiān)控，對項目資金實行封閉式管理。

3、優(yōu)化自身管理制度，建立商業(yè)銀行和資本約束信貸經營模式

風險調整資本收益， 是由銀行家信托（ Banker Trust） 于20 世紀70 年代提出來的，在不斷完善的過程中得到國際先進商業(yè)銀行廣泛應用，已逐漸成為當今世界公認的最核心和最有效的風險管理技術和手段，對于我國商業(yè)銀行實現(xiàn)穩(wěn)健經營，保證業(yè)務發(fā)展與風險控制的協(xié)調和統(tǒng)一，具有重要的現(xiàn)實意義。

防范房地產貸款風險，必須擯棄長期以來拼市場搶份額的習慣做法，樹立風險調整收益的經營理念和內部考核機制，努力構建商業(yè)銀行風險和資本約束信貸經營模式。要想真正的規(guī)避和減少風險損失，作為房貸主角的銀行必須加強自身加深，完善相應的管理系統(tǒng)，以此來應對多變的房地產貸款市場中的風云變化。我國商業(yè)銀行在貸前審查的實際操作，堅持工作原則，改變“有抵押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識，樹立生于憂患，死于安樂的工作觀念。

參考文獻：

[1]畢曉林，房地產定價及各方主體的利益分析[J].當代經濟，2010，2（下）

[2]盧斌，我國商業(yè)銀行房地產貸款風險研究及對策分析[J].時代金融，2012，6（上）.

[3]劉云，基于風險認識的商業(yè)銀行房地產信貸策略研究[J].商業(yè)文化，2011（11）.

[4]徐剛，敖敬東.淺析房地產開發(fā)貸款的風險成因及應對[J].經濟研究導刊，2011（5）. [5]胡穎，謝芳.商業(yè)銀行抵押貸款違約風險研究[J].經濟前沿，2009（8）.

[6]王澤森，銀行業(yè)房地產貸款風險成因及對策[J].金融理論與實踐，2007（5）.