淺談房產稅征收的幾點思考

摘要：自十八屆三中全會召開以來，房產稅成為人們關注的熱點話題。眾多學者紛紛發表對房產稅征收問題的看法，其中不乏有學者認為房產稅是降低房價的“利器”。本文以房產稅征收條件為出發點，試圖探索房產稅征收的真正目的及作用。

關鍵字：房產稅 財政收入 房價

伴隨房地產行業的快速發展，不斷增長的住房需求和頻頻出現的“地王“使得部分城市的房價已超出了居民的實際購買能力，國家對此采取了一系列調控措施，但效果不盡人意。2011年，上海和重慶開征個人房產稅，自此房產稅就開始倍受關注。而2013年的三中全會，關于建立房地產長效機制等一系列決定又將房產稅推向了全民矚目的位置。此時，諸多的專家呼吁：只有征收房產稅，才徹底地改變房地產混亂的局面，使房價恢復到合理的位置。筆者認為，這種說法有待思考。中國近幾年來一輪又一輪的相關調控政策，都沒有拯救房價于水火之中，增加一個稅種就能使房地產市場產生翻天覆地的變化嗎？

在此，借用董藩老師的一句話表明本文的觀點：“中國房產稅前途是光明的，道路是沒有的。”為什么這么說？首先房產稅的征收的確有其益處，能一定程度上調節收入分配，平衡貧富差距。但房產稅的征收不是簡單的增加一個稅種，其建立的過程復雜而又龐大。目前，大多學者認為，要想確立其征收必須滿足且具備三個前提條件：第一個前提是理清房產稅與現有稅費之間的關系，第二是建立滿足征收房產稅的技術條件，第三是理順房產稅與現有的土地財政收入之間的關系。那么，就我國的目前實際情況，筆者認為，首先，這三個條件不滿足其建立的前提，再者，除上述第二個條件以外，剩下兩個前提條件在我國難以實施，最重要的是，房產稅的征收達不到所謂的專家說的——降低房價。重慶和上海就是很好的例子。

就第一個條件，房產稅與現有房地產稅費之間的關系。

總所周知，我國房地產行業稅費眾多，一方面造成房地產市場收費混亂，另一方面使得房價中包含過多的稅費成本。那么，征收房產稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金等與房產稅存在重合的一次性稅費，征收為統一的房產稅，在住房保有環節進行逐年征收。否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，于理不合，于法抵牾。

我國長期實行土地出讓金制度，如果將土地出讓金并入房產稅統一征收，將一次性支付變為按年支付，各地政府的財政收入很難維持，政府尋租行為將會加重。這必然導致百姓在接受房地產的盤剝后，還要被動接受政府的財政赤字帶來的沉重后果。房產稅雖說會被政府認為能抑制房價，但對于百姓來說，這無異于是因鳩止渴，看起來降了的房價，在中后期非但不降，反而會在以后操縱著百姓的日子，這雙重打擊下，百姓的日子會越來越難。相反，稅費的減少使得房地產開發成本的下降，這對開發商而言是一件非常值得慶祝的事，因為降低的政府收費實際流進了他們的錢袋子，進一步增加了其獲利空間，提高了利潤率，而結果是，房價未必能降下來。

第二個條件，建立滿足征收房產稅的技術條件。這里所說的技術條件主要是我國房地產個人住房信息系統的建立，是房產稅的征收所必須的硬性條件，其目的是為了全面掌握和了解居民擁有住房情況。應該說，信息系統的建立確有利于科學分析房地產市場形勢和發展態勢，也使政府部門在進行樓市調控政策時也有據可尋。按照住建部今年初的部署，全國500個大中城市的個人住房信息要在2年內實現聯網，屆時個人在這500個城市的住房擁有情況將一目了然。

顯然，該信息系統的建立能夠增強投機性需求打擊力度，確保限購政策的執行力度，而且較前一個條件來說更容易實施，但是，硬件的建立僅為我們提供了方便的查詢服務和一定的參考數據，其并沒有為我們提供征收的標準，而征收房產稅最直接的困難就在于此，按照什么基準來征收，按面積、按物業總體價格還是按套數征收？如果房產稅是隨著房價波動而征收的，那么周邊房價該如何來確定？而且數萬萬業主的情況千差萬別，光是調查工作就會消耗巨量的成本。調查房價高低、房屋面積、征稅收稅，這勢必會激化社會矛盾。如果這些基礎工作做得不夠，推行房產稅就不太現實 。

第三個條件是理順房產稅與現有的土地財政收入之間的關系。

房產稅之所以還未開征就備受矚目原因是現行土地政策的弊端已經顯露出來。我國地方政府異常重視房地產行業，很多地方政府都把房地產行業當做地區經濟發展的支柱性行業，把和房地產有關的收入當做地方財政收入的源泉。近年來，地方政府財政收入占全國財政收入的比重一般維持在45%左右，地方財政支出占全國財政支出的比重卻一直處在70%的水平。財政收支不平衡使得地方政府不得不尋找更多的財源。

我們知道，由于房產稅的征收不滿足一次性征收的特點，在缺少了土地出讓金這個大餡餅后，地方政府會在短期內面臨一個山窮水盡的地步，城市正常建設的資金得不到保障，城市沒法快速發展。可能會因為“尋租”活動而產生新一輪腐敗問題。其次，由于無需支付巨額的土地出讓金，房地產行業進入門檻大大降低，一些企圖濫竽充數的企業就會趁機大撈一把。再次，沒有了土地“招拍掛”制度，如何公正合理地評估土地的價值以征收房產稅更將是一個技術難題。

那么，倘若房產稅征收難題被攻克，它能否將房價打壓到合理的位置？

全球征收房產稅的所有國家，幾十年來甚至上百年來，房價也是上漲的。房產稅的唯一功能，就是給予地方政府開辟一個穩定的稅收來源。寄希望于“房產稅”降低房價的功能，與全球諸多國家多年的歷史證據相違背。就連呼吁中國出臺房產稅的一些專家，也往往透露出臺房產稅是為了給予快賣完土地的地方政府開辟一個穩定的稅源。

房產稅能降房價的說法與中國的實際情況相違背。在中國的房地產領域，稅種多、稅負重，增加房產稅，則是加劇這個局面。這些年來，以“降低房價”之名推出的一些稅收，如個人所得稅、營業稅等，無一例外最后都被轉移到購房者身上，助漲了房價。房產稅，何以就能例外？

另一方面，房產稅，不管以什么名義征收，都是一個財產稅，實際上是對于土地和地上附著物等進行征稅。但在中國，居民并不享有土地的所有權，只享有在土地之上的鋼筋水泥里名義上居住70年的權力。房產增值主要體現在土地，而鋼筋水泥部分是不斷貶值的，也就是說，購房者并不真正享有物業。因此，房產稅的納稅主體不應該是購房者。此外，由于目前所有擁有商品房的購買者都已交了土地出讓金，這部分金額實際上相當于房產稅，所以，這部分的帳算不清，房產稅永遠就停留在“空轉”階段。

從土地制度和出讓金繳納制度來看，出臺房產稅不具備法律基礎。同樣，如果因為開征房產稅面臨不可克服的障礙，轉而把過去“房產稅”只對商業地產征稅改為對普通住宅征稅，以“房產稅”的名義來行房產稅之實，也是不可取的。打壓房價和調控房地產市場，還應該從那些真正導致房價上漲的因素中想辦法才行。總結來說，房產稅，它其實就是個鬧市的主。

參考文獻：

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[2]谷成.房產稅改革再思考[J].財經問題研究，2011，（4）

[3]況偉大.房產稅、地價與房價[J].中國軟科學，2011（5）

作者簡介：

高靜（1988.10—），女，河南鄭州人，系江西師范大學城市建設學院2011級碩士研究生，研究方向：房地產經營與管理。

第二作者：

林娟（1987.6—），女，廣東韶關人，系江西師范大學城市建設學院2011級碩士研究生，研究方向：土地經濟與土地制度。