論房產稅

摘 要：征收房地產稅是房地產稅制體系改革的終極目標，它的征收需要達到和完成設計者賦予它自身的特殊的目的和功能。在調節貧富差距，規范財產稅制度，促進房地產業的健康發展等方面要發揮積極的作用。房產稅的重要職能是為財政提供充足的資金，平穩房價，同時減少資源浪費和環境污染，本文對房產稅談了一些個人的看法。

關鍵詞：房產稅

引言：城鎮化絕不等于房地產化，但城鎮化也離不開房地產業的支持。要進一步深化經濟體制改革，推動城鎮化的長期穩定發展，必須立即著手變革現有的房地產制度。鑒于房地產在國民經濟所處的實際地位，其與金融、消費以及數十個關聯產業密不可分的關系，建議將房地產制度改革置于下一步深化經濟體制改革的首要位置，其中，將房產稅作為房地產制度改革的出發點和核心。過去20年，我國貨幣超發，卻沒有造成惡性通脹，是因為大部分流動性被房地產市場吸納，并表現為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產市場的數以萬億計的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產業和行業才能獲得發展的資本，否則，調整經濟結構、轉變發展方式幾乎不可能取得成功。能發揮這種功效的，唯有在房產保有環節征收累進稅率的房產稅。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，又稱房屋稅。2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80㎡以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。

房產稅實現起來困難重重，一直以來，地方政府除了土地出讓金外就沒有特別好的收入來源，大部分的收入都將上繳中央，由中央再來劃撥分給地方。如果有了房產稅地方政府則可以有一個源源不斷的收入來源。但是房產稅依然沒有更多的細則。實際上在2011年的時候住建部就提過在2012年實現全國聯網，便于收房產稅，但直到現在還沒有實現全國聯網這件事。

房產稅的評估與征管需要大量數據作為基礎。房產稅需要包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協調配合，實現政府數據的共享。同時，房產稅評估需要在短時間內對大量不動產進行統一、準確的評估，因此需要批量評估技術和系統作為技術支持。政府部門的完全對接，對市場上龐大的、錯綜復雜的產權進行一一鑒定，這些在技術上本身就存在困難，一時間很難達成。

同時，對于出臺房產稅輿論方面也持了不同的態度，許多人認為房產稅征收有利于地方財政收入，能夠起到抑制投機的作用，能夠引導樓市平穩發展。而有些專家和學者則認為，房產稅到最后或將轉嫁到購房者身上增加購房者壓力，屬于重復收稅，可能將房價推上高位等。

近些年來，房價非理性上漲，中央和地方政府相繼出臺調控政策，但收效甚微，高房價問題在今年“兩會”的十大熱點問題中僅次于收入分配問題，而屈居亞軍。面對畸高的房價政府決定實行房產稅政策。但個人認為，房產稅政策對房價的抑制作用有限，上海、重慶房產稅的試點已滿兩年，但其影響有限，對房價走勢影響不大，并未對購買行為形成太大的壓制作用。

國外的房產稅政策對我國房產稅政策的實施具有一定的借鑒和參考作用。

在國外，很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

在美國，對房地產商占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。在絕大多數情況下，美國的房屋主人都愿意繳納房產稅的，這與美國的房產稅政策較好體現了“取之于民，用之于民”的原則有關。對于美國公立學校的學區來說，從添置操場里的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很，因此從房產稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更良好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房產稅也會比別的地方來得多。

房產稅的征收以及其他配套政策的實施，一定要公開透明，集思廣益，務必傾聽基層民眾的心聲。借鑒國外房產稅政策的經驗并結合我國具體國情，對我國房產稅政策的實施提出以下建議：

1、房產稅的稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔，引發社會矛盾，甚至可能引發樓市崩潰和影響社會穩定的災難性后果。

2、適度擴大征收對象隨著房產稅征收范圍的擴大，征收過程的成熟，可以適度地擴大征收對象的稅源基礎。建議免征唯一住房的家庭，對二套及二套以上的房產進行征稅，而且采用采取差別的累進稅率方式，真正落實房產稅調節收入和財富分配的作用。此外，目前試點城市重慶的房產稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅針對別墅，其他高檔住房等產品均是針對增量房產征收；另一試點城市上海則主要針對新增房產征收，未來必須適時的擴大征收稅源，并且要從“增量房”向“存量房”的過渡。應逐步改革其征管方案，新的試點應該將居民現有大戶型和單價高的住宅也逐步納入，而不只是針對新房征收。

3、大力推進保障性住房建設，政府出臺的政策應該向低收入者傾斜，同時借鑒美國的房產稅政策的長處，應該將房產稅的稅收“取之于民，用之于民”。

結束語

要保持房地產市場健康穩步發展光靠行政手段還不夠，還要依靠市場調節手段。鑒于“限購”等行政措施的短期效應，以及地方政府對土地出讓金的依賴，在全國推行房產稅的大方向是對的。通過開征房產稅，一方面可以彌補地方在土地收入方面的缺口，另一方面為未來取消“限購”創造替代性制度。通過征收房產稅，使資源超量占據者付出更多，從信貸和稅收制度上確立住房的消費品屬性，有利于加快房地產發展模式轉型，及時糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費品的觀念。征收房產稅加大房地產的交易成本，把房地產價格打壓下來，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。擠壓房地產業的泡沫經濟，規避金融風險。但這僅僅是房產稅的短期目標。從長遠來看，開征房產稅有利于促進房地產市場的健康發展，有利于調節居民消費結構和縮小收入差距，進而推進宏觀經濟結構的轉型升級。

參考文獻

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