集體土地非住宅征收補償原則淺析

【摘要】隨著我國城市化的迅速擴張，城市土地需求量越來越大，在國有建設土地嚴重供給不足的背景下，集體土地非住宅房屋被納入征收范圍。然而在集體土地非住宅房屋征收補償工作中，現行的補償原則導致補償標準過低、利益矛盾突出等問題嚴重束縛了房屋征收進程，阻礙了城市建設的發展。本文運用博弈理論來確定集體土地非住宅房屋征收的補償原則。

【關鍵詞】集體土地 非住宅 補償原則

我國城市化的加速發展使得各種大型公益項目的需求增加，在國有土地征用貧瘠的狀況下，集體土地開始大量被征收。從法律層面來講，2011年1月21日國家頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱新條例），集體土地非住宅房屋征收與補償沒有一套完整的法律保障，只是暫參考2011年頒布的新條例執行，在此背景下，集體土地非住宅房屋征收實施能否順利有效進行是個很大的疑問，據報道的征收實踐工作所引起的經濟糾紛甚至個別惡性案件則說明了征收補償過程中的各利益方對此做出了不同的反應，權利與利益的平衡被打破。以最少的成本代價獲取最優的利益均衡效果，使得公平補償能夠真正實現，這是思考如何制定合理的法律的重心。

經濟學角度分析集體土地非住宅房屋征收補償，實質上是征收補償相關主體的利益相爭，價值目標、利益需求及所處地位所占有資源的不同就必然引發利益方面的博弈，利益博弈過程就是相關方利益重新組合的過程，其根源在于征收補償中利益分配失衡 ，反應在補償價款上。

集體土地非住宅房屋征收過程中，被征收人與政府、征收實施單位之間就補償安置方案互相磋商是正?，F象。關鍵在于政府的償付意愿是否能與被征收人的受償意愿互相吻合或接近吻合，而征收實施單位作為中間人，以委托代辦費為利益目標，一般起到調解和促成協議的作用?？紤]到博弈過程過長會產生一定的社會資源及時間價值浪費，因此分析在不同補償原則下集體土地非住宅房屋征收補償的利益各方博弈效果具有非常重要的實踐意義，能夠有效避免征收過程中利益相關方的各種利益損失。

針對集體土地征收后大多用于公益項目的建設這一現狀，加上我國特殊的雙重“二元化”土地市場機制，基于公共利益層面的集體土地非住宅房屋征收是中國特有的征收補償方式。本文從不同的補償原則方面研究集體土地非住宅房屋的征收補償方式，因此本文主要探討分析三種利益主體：政府、拆遷實施單位和被拆遷人。這三種主體從自身的利益出發，占據不同的社會信息資源，代表不同的利益方，征收補償工作中所產生的矛盾及問題實際上就是三方的利益沖突。

一 假設前提

對于征收工作中涉及的各利益方，信息掌握程度各不相同，假定征收方案完全是依據法律條文的程序制定的，則政府方在擬定征收方案之后就應該通過各種途徑對外完全公開，若征收方案可信度大，則被征收人在了解了征收方案之后就會形成一個對征收對象價值的大致估算。雖然征收對象—房屋可以通過評估機構獲取一份合理的房屋價值評估報告，但各種信息因素交流的不對稱原因，仍然存在或多或少的房屋價值估算錯位偏移。在此我們假設信息完全公開對稱，以便博弈過程能夠順利進行，除了信息假設前提外，

還需要對各利益相關方行為分析進行其他方面的假設，例如他們都追求自身利益最大化、需求偏好多種多樣、理性選擇、機會傾向主義等，以上這些都是分析各利益相關方博弈的基本假設前提。

二 博弈要素

（1）參與人：本文所研究的是集體土地非住房房屋征收補償方式，由于開發商角色涉及甚少，故征收工作的參與人僅由政府、征收實施單位和被征收人三方組成。

（2）行動：政府、征收實施單位和被征收人是利益相關方，政府擔當機制供給者的角色，在不同的補償原則下它可以采取不同的行動策略，進行機制創新；征收實施單位是征收工作的執行者，行動策略有三種：協商征收、談判征收、強制征收；被征收人是被征收房屋的權利方，行動策略一般采取服從、拖延后服從、不服從或同意、不同意。

（3）信息：假設信息對流順暢，完全公開，則每個參與人清楚其他參與人采取的行動方案，并了解其他參與人的支付值。

（4）支付：支付是博弈參與者參與博弈所得到的支付，而不是他們所付出的支付。由于參與人的支付受到諸多因素的直接或間接影響，鑒于資料的有限性，很難用具體的函數進行解析說明，在此利用邏輯分析進行假設嘗試，得出有意義的博弈結論。

三 博弈分析

本文選用三種不同的補償原則：適當補償原則、公正補償、完全補償，每一個利益主體都是在一定得場合前提下對其他相關利益方采取某種行為對策做出理性的分析，并綜合考慮相互之間可能產生的影響因素，以此來選擇自己的行為策略，達到利益或效用最大化，通過博弈較量，博弈結論匯總如下表所示：

補償原則最優策略各利益方

政府征收實施單位被征收人

適當補償服從L-RC+DA

公正補償同意LFA+B

完全補償同意LFA+B+M+K

其中：L-政績收益；R-失信損失值；C-委托代辦費；D-征收實施單位的期間收益；F-獲取的各種收益包括委托代辦費以及征收工作中的特殊收入（C+D

從收益值角度考慮，從表中數據不難看出：選擇完全補償各利益方利益組合最優。從工作難易程度考慮，適當補償原則下的征收條款使得征收實施單位操作方便快捷，工作效率較高；在公正補償原則下因為有協調的因素使得談判工作難度增大；遵循完全補償原則時正因為搬遷獎勵措施的增加，征收工作進度有了很大的推進，且征收實施單位作為獨立的社會服務機構，進展工作更加透明和公正，取得被征收人的信任，間接推動征收工作進程。從社會發展角度來講，政府在適當補償原則下實行強制征收方案，對被征收人的切身利益考慮不夠周全，強征行為引發矛盾重重，不利于社會和平發展，造成被征收人的權利義務嚴重不對等。公正補償原則下在一定程度上緩解了利益矛盾，但由此造成了時間價值和社會資源的嚴重支出局面，且有可能增加社會動蕩風險。完全補償原則可謂是征收補償工作的完美原則，補償效果顯著，各方矛盾進一步得到緩解甚至解決。

綜上述，利益三方選用完全補償原則，能夠權衡各方利益，使其達到最優組合。隨著社會法律的逐漸完善，經濟實力迅速壯大，綜合考慮完全補償原則的利弊優劣，我國集體土地非住宅房屋征收補償機制走上以完全補償為基礎的道路是勢在必行的趨勢。

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